El regreso de los muertos vivientes

De la edición impresa (Edición 311)

¿Recuerda la tristemente célebre Alameda de La 10 del gobierno de Luis Pérez? Vuelve, y vuelve con todo, por la puerta grande como se dice. El alcalde Fajardo ya lo ha mencionado en un par de ocasiones y pocas bolas le han parado: La 10 será intervenida, posiblemente el año entrante, como uno más de los proyectos del Plan de Ordenamiento de El Poblado.

No será el mismo proyecto de Luis Pérez, pero igual será una intervención substancial. En palabras de Luis Alberto García, Gerente de Proyectos del Plan Poblado, esta vez se planteará un proyecto que equilibre la relación entre peatones y conductores, entendido el anterior como uno que no ofrecía ese equilibrio.

Lo de La 10 está aún en fase preliminar, pero todo indica que esta vez sí se hará. En tiempos de Pérez se habló de obras desde la Terminal del Sur hasta Vizcaya; en tiempos de Fajardo se habla por ahora de unas pocas cuadras, de la 43A hasta Vizcaya.

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El corredor de la Avenida para mayo

De la edición impresa (Edición 311)

La próxima semana, la del 19 al 23, deberán empezar las obras del Corredor Urbano de la Avenida El Poblado, en su primera etapa, la que va de Pomona a La Presidenta. La intervención de este sector vale 1.700 millones de pesos y está a cargo de Ingevías.

Al cierre de esta edición aún faltaban algunas negociaciones relacionadas con las celdas de parqueo. En mayo debería estar terminado este primer tramo; este mismo mes o el próximo saldrán a licitación las otras dos etapas, las que van de La Presidenta hasta Oviedo.

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Conexiones viales del Plan Poblado

De la edición impresa (Edición 311)

Ya están en marcha las obras en el intercambio vial de la Inferior con la Loma de El Tesoro. Hay señalización y advertencias para los conductores; desde el viernes 16 están distribuyendo un volante de advertencia sobre las obras y los cambios que implican.

Esta es una de las pequeñas obras de que tanto se ha hablado para aliviar un poco el caos vial de El Poblado. Los giros y accesos desde la Inferior hacia El Tesoro y viceversa cambiarán; la fluidez del tráfico y la seguridad vial deberán mejorar. Aproximadamente 500 millones de pesos vale esta intervención que deberá estar lista en febrero.

A tiro para 2006 quedan otras conexiones viales: Los Balsos – Las Vegas (por los guayabales); Los Balsos – Los González (por Astipalea) y par vial entre estas dos lomas; y doble calzada de Los Balsos en el cruce con La 34.

La primera etapa de La 34 deberá estar terminada en 2006; la segunda etapa (la doble calzada) sigue en fase preliminar de estudio, ajustes y diseño.

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Parque lineal de La Presidenta

De la edición impresa (Edición 311)

Este proyecto, de hondas repercusiones ambientales (ojalá para bien), también sigue en marcha. Todavía no sale de los escritorios de la Secretaría de Medio Ambiente, pero todo parece indicar que saldrá adelante.

Si los planes del Municipio se cumplen, este recorrido peatonal y ambiental se conectaría con el Lleras, gracias a las obras que también se tienen planteadas para ese sector. Este plan, el de la Zona Rosa, metido al enfriador a mediados de este semestre debido a los problemas de convivencia ocasionados por el comercio nocturno, no está del todo congelado. Sin embargo, la exigencia del Municipio sigue en firme: para hacerse la intervención física, debe contar con la participación decidida y activa (poner plata) de los beneficiarios directos de tales obras.

La peatonalización del Lleras sigue sobre la mesa; el mejoramiento del espacio público y el cambio de ubicación de algunas celdas de parquímetros también están en la agenda.

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Impuesto de valorización para el Plan Poblado

De la edición impresa (Edición 311)

Según Luis Alberto García, Gerente de Proyectos del Plan, este impuesto se puede cobrar antes, durante o después de las obras. Por lo pronto en 2006 no se cobró, pues para eso tenía que haber sido decretado su recaudo este año. ¿Lo van a cobrar después? El Municipio está decidido a que sí. El alcalde Fajardo lo ha dicho todas las veces que ha podido y sus funcionarios lo han repetido una y otra vez. De hecho el estudio socioeconómico para calcular la capacidad de pago de esta comuna está en marcha desde hace varias semanas. García dice que ese estudio estará terminado en febrero y que impuesto de valorización habrá, por lo pronto no antes de 2007.

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Bienes comunes y bienes privados

Pregunta: ¿Qué es de la unidad y qué es mío de un apartamento en una torre de la urbanización (…)? Yo sostengo (a riesgo de estar equivocado) que la parte física del mismo, es decir, los 4 muros que delimitan el apartamento y lo que hay en ellos, como puertas, ventanas, celosías, así como los pisos y los cielos, no son míos, sino que son de la unidad ya que de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal yo no puedo disponer ni del color, ni estilo y forma de las puertas, ni los vidrios de las ventanas, ni puedo meterme al cielo raso, ni en lo que hay en ellos: tubos de desagüe, etcétera, etcétera. Considero que solo soy dueño del espacio vacío que hay dentro de los 4 muros, los pisos y el cielo raso, que yo, como supuesto dueño, no puedo tocar.

Hago esta solicitud en razón a un impasse que tengo con la Administración de la unidad sobre la responsabilidad del deterioro de la puerta de entrada destruida ya por la lluvia que desde hace años cae sobre la misma y de hecho ya hay que cambiarla.

Respuesta: La Ley 675 de 2001 señala como bienes comunes esenciales aquellas partes de un inmueble que son indispensables para su existencia, estabilidad, conservación y seguridad y aquellos bienes sin los cuales no podríamos usar y gozar de los bienes privados y trae unos ejemplos que no son taxativos (esto quiere decir que no son los únicos) como son “el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel”. Basados en esta premisa legal, nos debemos dirigir igualmente a lo señalado en cada reglamento de propiedad horizontal para identificar los bienes que son comunes, en especial los esenciales.
Así las cosas, estos son algunos ejemplos de bienes comunes:

1. La fachada interna y externa de la construcción.
2. La losa que separa un apartamento de otro.
3. La losa de la terraza privada de un bien de otro apartamento o de un sótano de garajes.
4. Los muros estructurales, sean estos que dividan un bien de otro bien, o un área o espacio en un mismo bien.
5. Las columnas, los buitrones de aguas, buitrones eléctricos y sus instalaciones.

Respecto a los cielos rasos, debemos ver lo que dice el reglamento, por cuanto estos normalmente son privados hasta el área de la losa, y se genera es una servidumbre para instalar cableado, tubería, entre otros. Los pisos y acabados de estos elementos que dan hacia el área privada, son bienes privados, por cuanto no son un elemento estructural de los mismos, como por ejemplo el enchape de la pared, la pintura, la cerámica del piso, entre otros elementos.

Este tema es importante para el tema de seguros, por cuanto existen copropiedades que no aseguran elementos comunes como las losas y techos de los apartamentos, creyendo erróneamente que son bienes privados. Así las cosas, se puede hablar que en una construcción sometida al régimen de propiedad horizontal, cerca del 80% de los bienes son comunes.

Este es el régimen de propiedad, el cual es muy diferente del régimen de sostenimiento y reparación. Frente a estos temas, debemos señalar que el sostenimiento y reparación de un bien es, por regla general, obligación de su propietario. La excepción la traen los reglamentos de propiedad horizontal que obligan a mantener y reparar algunos bienes comunes que se ubican al interior de un bien privado, a cargo de los propietarios del mismo. Esto lo vemos más exactamente en el tema de los vidrios de la fachada, el cual en caso de rotura generada por un hecho externo a la copropiedad debe ser reparado por el propietario del apartamento, pero guardando la uniformidad que existe para los bienes comunes. Igualmente podría decirse lo mismo de las puertas de fachadas de los puntos fijos.

Sería injusto que la reposición de estos bienes, originada por el uso y goce de los mismos a cargo de un propietario, sea a cargo de toda la copropiedad, por cuanto el desgaste del bien no se genera por la propiedad sino por el uso y goce del mismo.

Daños en bienes privados

Pregunta: Con esta temporada de lluvias de las últimas semanas hubo daños en varias copropiedades. En una de ellas hubo una inundación en el último piso; allí el techo no es losa sino de teja. La copropiedad asumió la responsabilidad por los daños que sufrió el afectado, daños que pagó por medio de una aseguradora. El afectado pregunta si él es responsable del pago del deducible o si eso debe asumirlo también la copropiedad.

Otro caso también relacionado con las lluvias de abril es reportado desde otra urbanización: asegura el dueño que se le entra el agua por las ventanas a pesar de que estén cerradas. “No tienen un sellamiento adecuado”, dice y pregunta si eso lo debe mandar a arreglar él o se trata de una zona común y le corresponde a la copropiedad. Dice además que ese problema lo tienen varios apartamentos.

Respuesta: La póliza de seguros contratada por una propiedad horizontal, tendiente a amparar los riesgos en materia de responsabilidad civil, comprende algunos siniestros que afecten a los propietarios, ocupantes del edificio o terceros.

Esto quiere decir que la propiedad horizontal, como responsable de los bienes comunes que puedan ocasionar daños (fachadas, techos, puertas eléctricas, entre otros) traslada el pago de los perjuicios a un tercero que es una compañía de seguros, mediante la suscripción de un contrato de seguros. Sin embargo la empresa aseguradora, que asume el riesgo con la suscripción del contrato de seguro, no cubre el 100% del siniestro, sino un porcentaje (usualmente el 90% del mismo), con el fin de que el asegurado, o sea la propiedad horizontal en este caso, acometa todas las acciones tendientes a evitar que se produzcan daños.

Este deducible desde un criterio jurídico, debe ser asumido por la copropiedad, cancelándole al afectado el valor del mismo. Sin embargo muchas copropiedades no lo asumen, toda vez que sus presupuestos ajustados se lo impiden, lo cual hace que muchos perjudicados no cobren este valor.

Lo adecuado es que la propiedad horizontal asuma el valor del deducible, para evitar que se presenten futuras reclamaciones vía demanda judicial que pueden afectar mucho más el presupuesto de la copropiedad, y en especial el propio patrimonio de los directivos que tomaron la decisión errónea, en perjuicio de la propiedad horizontal, por quien se crea afectado.

Aún así, muchas compañías aseguradoras y propiedades horizontales exigen, a nuestro criterio muy sanamente, que previo al pago de la indemnización, exista una demanda por responsabilidad civil, con el objeto de evitar reclamaciones que posiblemente no se presentan al interior de las copropiedades, como es el caso de los hurtos en parqueaderos, para que en dicho proceso se establezca la existencia de una responsabilidad civil en cabeza de la propiedad horizontal, la cual podría llamar en garantía a la compañía de seguros.

En el tema de los bienes comunes, como la fachada (de ladrillo o de vidrio) que produce daños al interior de los apartamentos, es clara la responsabilidad 100% de la copropiedad, la cual debe acometer las labores de mantenimiento y reparación de los bienes comunes, y en especial de las paredes interiores donde se evidencian los daños, como es el efecto de las pinturas al interior de los apartamentos. Cosa diferente es si el daño en la impermeabilización de la fachada se origina por un actuar no diligente del propietario; en este caso es él quien debe reparar los bienes comunes y sus bienes privados.

Sanciones o incentivos por la no asistencia a la asamblea

Pregunta: El tema de las asambleas sigue vigente. Esta quincena un copropietario que asistió juicioso a su reunión contó que en esa urbanización la asistencia fue récord; sin embargo eso se debió a que se había anunciado una multa equivalente al valor de una mensualidad de administración para quienes no asistieran. La pregunta que hacen allí es: ¿Esto es legal? De no serlo, ¿qué opciones tienen los afectados?

Respuesta: El asistir a una asamblea de copropietarios es un derecho de estos, y como todo derecho, conlleva un deber de participar activamente en la misma. Algunas copropiedades incentivan la asistencia a las reuniones de propiedad horizontal con acciones positivas como la rifa entre los asistentes de un porcentaje de la cuota de administración previamente determinado por el Consejo de Administración. Otras, por el contrario, miran la no asistencia como el incumplimiento de una obligación que tiene el copropietario, quien debe ser sancionado, y como tal debemos analizar la legalidad de esta medida.

Establece la Ley 675 de 2001 que el incumplimiento de las obligaciones no económicas consagradas en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal por parte de los propietarios podrá dar lugar a la imposición de diversas clases de sanciones, entre las cuales encontramos la imposición de multas; sanciones estas que pueden ser impuestas por la Asamblea o por el Consejo de Administración (siempre y cuando se le haya delegado expresamente esta facultad al Consejo en el reglamento). Sin embargo debemos considerar, en relación con la multa por la no asistencia a la reunión de la Asamblea de Copropietarios, lo siguiente: 

1. La asistencia a la reunión debe estar expresamente descrita como una obligación del copropietario en el reglamento, o en caso contrario, el que se señale en el mismo que la conducta de no asistir a la asamblea podrá ser sancionada con una multa. 
2. El reglamento deberá describir el proceso mediante el cual se impone la sanción; este proceso deberá incluir la posibilidad de que el infractor presente los descargos respectivos, que deben ser tenidos en cuenta por el organismo que impone la sanción. 
3. Una vez oídos los descargos correspondientes se podrá imponer la sanción siempre y cuando se haya respetado el principio del debido proceso consagrado igualmente por la legislación.

Consideramos entonces que si en el reglamento no se establece expresamente la asistencia a la asamblea como una obligación o una conducta que podrá ser sancionada, y que si en el reglamento no se señala el procedimiento para la imposición de la misma, esta conducta no podrá ser sancionada. Por tal motivo consideramos conveniente que antes de imponer castigos a los copropietarios por no asistir, se debe incentivar la asistencia a la reunión mediante conductas tales como: 

1. Participación activa de todos los propietarios en las decisiones de la asamblea.
2. Racionalizar el tiempo de la reunión.
3. Definir los temas a tratar, según la prelación.
4. Enviar con suficiente antelación los temas a tratar

Y en especial el Consejo podrá crear un incentivo económico por la asistencia a la asamblea, como sería por ejemplo sortear entre los asistentes un descuento de la cuota de administración a aplicarse una sola vez.

Los comités de convivencia (II)

Pregunta: En esta sección hemos recibido últimamente varias comunicaciones que tienen como fundamento problemas con vecinos malucos. Hay una historia de unos muchachos que montan en moto por las zonas comunes de la urbanización y los afectados dicen que no se quejan porque temen la reacción de los padres de los muchachos. Otra de un vecino que parece que tiene un taller de carpintería en su apartamento (al parecer como pasatiempo) y que acostumbra taladrar en las noches después de las 8 ó 9 p.m. y los sábados y los domingos. Una más de un vecino que tiene 3 carros y una sola celda de parqueo. Uno de los carros ocupa la celda y los otros dos los deja en las zonas de circulación del parqueadero; los que se quejan dicen que el acceso a sus celdas queda bloqueado por esos dos carros y que no le hacen el reclamo al señor en mención porque no quieren problemas con él (no dan buenas referencias del dueño de los carros). La pregunta que hacen en todos los casos es qué hacer para solucionar el problema, y un poco más allá: ¿Para qué sirven los comités de convivencia?

Respuesta: La ley 675 creó la figura de los Comités de Convivencia buscando, como lo señaló la ponencia de la Cámara de Representantes, medidas de “previsión de soluciones de conflictos entre los copropietarios mediante la creación de un comité para tal propósito”.

Este es el objetivo del Comité, acercar a la propiedad horizontal y a sus habitantes a los mecanismos alternos de solución de conflictos, creando un mecanismo interno para tal efecto, es decir, la intervención del Comité de Convivencia en la solución de conflictos de convivencia y vecindad. Algunas normas que podemos señalar de estos comités son:

• La ley únicamente los trae para los edificios de uso residencial. En aquellos comerciales o mixtos, su existencia estará determinada por lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.
• Solo tienen como objeto intervenir en las controversias que surjan con ocasión de la vida en comunidad.
• Su intervención se limita a buscar formulas de arreglo de controversias y a tomar medidas que fortalezcan las relaciones de vecindad.
• Se integran por un número impar de participantes, elegidos por la Asamblea.
• Nunca podrán imponer sanciones.

En este orden de ideas, vale la pena aclarar su campo de acción, diferenciando la misma frente a la del Consejo de Administración en la solución de conflictos: el Consejo como órgano de administración dicta las normas del uso y goce de los bienes comunes, así como vela por el cumplimiento de las obligaciones contempladas en el reglamento para el uso y goce de los bienes privados por parte de los habitantes, pudiendo imponer sanciones por su incumplimiento. Sin embargo, la ley busca con la creación del Comité de Convivencia la intervención de un tercero que busque la convivencia pacífica en los edificios y conjuntos, los cuales de una manera activa deben anticiparse a la ocurrencia de conflictos, señalando, como dice la ley, medidas que fortalezcan las relaciones de vecindad. El Comité debe por lo tanto evitar que los conflictos lleguen al Consejo para imponer sanciones, y esto se logra con una participación activa de sus miembros en su campo específico, el de la convivencia. El Comité debe respetar las facultades señaladas en la ley y el reglamento para el Consejo, como es ser administrador de los bienes comunes, sin tomar atribuciones propias, pero al tiempo el Consejo debe comprender que las inquietudes de convivencia y vecindad al interior de las unidades deben ser llevadas inicialmente al Comité de Convivencia.

El administrador debe entender que el Comité de Convivencia es su gran aliado para el logro de sus funciones y su actuar “policial”; son los mismos propietarios quienes deben dar las instrucciones en cuanto al uso y goce de los bienes comunes y por lo tanto es este organismo el llamado a asesorar al administrador en la función que la ley le otorga, para lograr el principio de la convivencia pacífica y la solidaridad social que trae la ley.

Por tal motivo los comités deben ser proactivos y ocuparse de buscar soluciones para ser propuestas a los organismos de administración, en relación con los problemas de ruido, olores, juegos de niños y adolescentes, uso de parqueaderos de visitantes, uso de zonas comunes, entre otros, evitando el desgaste innecesario del administrador y del Consejo de Administración.

Mantenimiento y daños en terrazas

Pregunta: Los apartamentos de los primeros pisos de la urbanización (…) tienen un balcón terraza semicubierto, es decir, una parte queda al aire libre. Debajo de ellos está el sótano de parqueaderos y en uno de esos sótanos se está filtrando el agua de una terraza. Dice el administrador que está claro que se trata de agua lluvia y no del apartamento. Por esta razón (por ser agua lluvia) el propietario del apartamento dice que debe ser la copropiedad la que asuma las reparaciones. La pregunta obvia: ¿De quién es la responsabilidad del arreglo?

Respuesta: Señala la ley qué son los bienes comunes esenciales: son aquellos bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Y adicional a esta definición trae los siguientes ejemplos: el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.

La copropiedad como persona jurídica tiene como uno de sus objetos sociales el mantenimiento de estos bienes comunes, lo cual realiza mediante el recaudo de la cuota de administración, que es la destinada a atender las expensas comunes necesarias, siendo aquellos gastos originados en la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto.

Así las cosas, debemos señalar que el mantenimiento de las terrazas, entendidas estas como losas o techos que sirven de cubierta a cualquier nivel, debe ser atendido por la Propiedad Horizontal; sin embargo en el caso de que esta terraza sea considerada como área privada, debe entenderse que el mantenimiento es responsabilidad de su propietario, en cuanto al acabado de la losa, mas no así frente al elemento estructural que la conforma, el cual por ser bien común, corresponde a la Propiedad Horizontal. En caso de que el área de la terraza sea considerada como un Bien Común de Uso Exclusivo (Ley 675, artículo 22), las normas para su mantenimiento se rigen por lo señalado en el artículo 23, numeral 3º, que determina que el propietario debe hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de su actuar culposo, o por el desgaste ocasionado por su uso, o por el simple paso del tiempo. Por tal motivo lo excluye de atender reparaciones generadas por elementos estructurales.

¿Quién paga los elementos de uso común?

Pregunta: Como siempre, cuando se habla de plata surgen los desacuerdos. La consulta de esta quincena es en relación con la automatización de la puerta vehicular de una urbanización. Una lectora dice que donde ella vive le pusieron un motor a la puerta abrirla con un control remoto. Dice que según le informaron, a cada copropietario le corresponde comprar el control remoto, asunto con el que no está de acuerdo. Pregunta si esos controles no son parte del sistema de ingreso (del que también hacen parte la puerta y el motor) y que por lo tanto se trata de un elemento común y que debería ser entonces la copropiedad la que compre los controles y no los residentes.

Respuesta: Establece la Ley 675 de 2001 (artículo 19) que aquellos bienes, elementos o zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, y en especial la seguridad, el uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos. El derecho de su uso será ejercido en la forma prevista en la presente ley y en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.

En este orden de ideas el control es un elemento de dotación, como es el motor de la puerta de acceso, siendo bien común.

Sin tener en cuenta el valor del control, la costumbre nos ha indicado que es cada propietario o residente en el edificio quien adquiere los controles para su uso y goce. Esto con el fin de no cargar el valor de su adquisición en el presupuesto de expensas comunes. Sin embargo, es razonable señalar que se trata de una expensa común, y que como tal debe ser cancelada por todos los propietarios conforme a su coeficiente de copropiedad, por lo tanto la copropiedad debe aprobar en el presupuesto de expensas comunes el costo de los controles, que esta los adquiera y que sean entregados a cada propietario, para ser cobrados según el coeficiente de copropiedad.

Sin embargo, se logra el mismo resultado si la copropiedad lo compra o el propietario lo adquiere, por cuanto las expensas comunes son aportes de todos los propietarios.

Responsabilidad por hurtos

Pregunta: El día 28 de agosto salí de mi apartamento como de costumbre a las 7:50 a.m. para dirigirme a mi trabajo y regresé a las 12:15 p.m. y es mi sorpresa mayor cuando llego al parqueadero designado y noto que falta la bicicleta todoterreno.

En averiguaciones realizadas con el señor (…), quien esa mañana se desempeñaba como portero de turno del edificio me manifestó que solo una persona ajena al conjunto había entrado, es el señor (…) quien es chofer de varios apartamentos del lugar. Las otras personas que salieron del parqueadero durante este corto período de tiempo son los mismos habitantes de la unidad. Se le hizo un recuento al señor (…) administrador del edificio y como encargo de la seguridad, respondiéndonos que lo que pasó era culpa de nosotros por no haber colocado cadena a la bicicleta o algún otro tipo de seguridad. La administración se encargó de hacer las averiguaciones pero hasta la fecha no ha habido respuesta alguna 3 meses después.

Mi pregunta es la siguiente: ¿la administración se debe hacer responsable del pago de la bicicleta? Nosotros cumplimos con cancelar la cuota mensual por administración para la vigilancia aseo y mantenimiento del edificio.

Respuesta: Con miras a determinar el papel de la propiedad horizontal como persona jurídica, en materia de responsabilidad civil, queremos informarles lo siguiente:

1. La propiedad horizontal puede ser hallada responsable de una acción u omisión que cause perjuicios patrimoniales y morales frente a sus trabajadores, contratistas, propietarios o cualquier tercero.
2. Quien se crea con derecho a ser indemnizado por los daños presentados por esta acción u omisión, debe probar el actuar doloso o culposo de la propiedad horizontal. Esto es, un actuar ilegal, indebido, negligente o imprudente de uno de sus funcionarios, en la acción adelantada en la prestación de sus servicios. (Entiéndase como funcionarios los empleados que prestan el servicio a la persona jurídica, o contratistas de la misma a cualquier título).
3. La propiedad horizontal, para evitar un detrimento económico impredecible en un presupuesto, como es el hecho de una responsabilidad civil, debe contratar los seguros necesarios que tiendan a cubrir los riesgos originados en la figura de la responsabilidad civil. Seguros que crea conveniente de acuerdo a lo señalado por la Asamblea de Copropietarios o por los órganos de administración, al igual que el propietario y / o ocupante de los bienes privados debe contar con los seguros necesarios para el amparo de siniestros tales como hurtos, incendios, inundaciones, que produzcan daños a sus bienes o a terceros y sus bienes.
4. En especial queremos recalcar que la propiedad horizontal como comunidad, no puede responder por los hurtos presentados sin que se demuestre, como ya se anotó, un actuar (acción u omisión) de uno de sus funcionarios, caso en el cual, y en caso de estar amparado el hecho, se llamaría en garantía a la empresa aseguradora que cubre este hecho, lo cual únicamente se realizaría en el transcurso de un proceso judicial que por responsabilidad civil se interponga contra el edificio.

El marco jurídico para determinar la responsabilidad de la persona jurídica de la propiedad horizontal, son las normas generales del Código Civil, ya que no existen normas especiales en la ley 675 de 2001, que reglamentan la responsabilidad civil de la persona jurídica.

Sanciones por mal uso de los parqueaderos

Pregunta: De tiempo atrás se viene presentando la intolerancia de algunos copropietarios que poseen varios vehículos, al parquearlos en zonas establecidas para un solo vehículo por copropietario, ya que se dispone de parqueaderos para visitantes que pueden utilizar para el segundo o tercer carro. Ante los llamados de atención, se ignoran estos o se responde violentamente a quien trata de solicitar su colaboración.

Para tratar de racionalizar el uso de los espacios destinados al parqueo se ha optado por un sin número de estrategias que han fracasado. Ante lo anterior se ha sugerido en reunión de Consejo estudiar la posibilidad de cobrar una multa por el parqueo indebido, dinero que será aprovechado para incrementar el rubro de mantenimiento de zonas comunes y edificios. Este procedimiento se conoce en algunas urbanizaciones donde se han presentado casos similares.

Dado que los núcleos afectados con este comportamiento no tienen asignado por escritura espacios para el parqueo de vehículos y que en el caso particular de los núcleos en mención, éstos se encuentran sobre una vía publica, a pesar del cerramiento que existe, ¿es posible, ante la ley, la aplicación de una medida disciplinaria como la que se sugiere? (multa por parqueo indebido). ¿Puede ser llevada esta propuesta a una Asamblea? o, ¿puede el Consejo de Administración tomar la decisión?

Gracias por su colaboración.

Respuesta: En cuanto a la situación particular de esta urbanización, es necesario estudiar la estructura jurídica del reglamento de propiedad horizontal de la misma, por cuanto el uso de áreas comunes como parqueaderos destinados al estacionamiento de los propietarios lo debe regular el reglamento de propiedad horizontal. Por tal motivo creo que la solución genérica que podemos dar es la siguiente:

En primer lugar la Ley 675 establece en su artículo 70: “Las normas municipales de urbanismo y construcción establecerán exigencias mínimas de celdas de parqueo por cada propiedad para los moradores y visitantes de las unidades inmobiliarias cerradas; así como espacios de maniobra de vehículos y los necesarios para las operaciones de cargue y descargue para el comercio y la industria”. Lo anterior se complementa con las normas que estable el Municipio en relación con los parqueaderos que deben tener las construcciones.

Luego, una vez definida la cantidad, se debe señalar que frente a los parqueaderos comúnmente se establecen las siguientes categorías: a) Parqueaderos privados. b) Parqueaderos comunes destinados al parqueadero de propietarios. (Normalmente en copropiedades de cierto tamaño, se autoriza la destinación de estos bienes comunes, por parte del Municipio, para servicio de los propietarios). c) Parqueaderos comunes destinados al parqueo de visitantes de las unidades y edificios.

Parqueaderos privados: Su reglamentación y limitaciones en cuanto a uso y goce, están limitadas en el reglamento de propiedad horizontal y en la escritura pública de cada inmueble. Comúnmente se establecen limitaciones como parqueo de un vehículo, prohibición de almacenamiento de muebles y enseres, entre otros.

Parqueaderos comunes: El Consejo de Administración y la Asamblea de Copropietarios (según el reglamento) tienen la potestad reglamentaria de los mismos. Frente a su uso, la limitación que trae la ley 675, establece el artículo 22: “Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo”.

En cuanto al cobro de una multa por el uso indebido que hacen de los parqueaderos comunes, es potestad del Consejo siempre y cuando se establezcan en los reglamentos la misma, y las sanciones a aplicar. Son viables sanciones económicas, así como restringir el uso de ciertos servicios comunes.

Adecuación de los reglamentos de propiedad horizontal

Pregunta: Dado que la Ley 675 de 2001 obliga a la adecuación de los reglamentos conforme a lo establecido en la misma, y teniendo en cuenta que no se cumplió con el término de tiempo por ella establecido en la mayoría de las unidades residenciales, me pregunto si será estrictamente necesario que, si la adecuación es eso, una mera adecuación, sin modificar nada de los reglamentos, sea necesario que la misma cuente con la aprobación del 70% de los coeficientes (como dice la nueva ley) cuando lo que en realidad se está haciendo es cumplir con una obligación legal.

Igualmente dentro de la creación de los ya célebres “Comités de Convivencia” se ha presentado que los mismos han venido tomando una serie de decisiones sin contar previamente con el visto bueno del Consejo de Administración o de la Administración. Dado que la Ley no es clara en ese sentido, aunque me parece obvio que, por ejemplo, la utilización de los bienes comunes para actividades de integración que proponga el Comité debe tener la aprobación de alguno de dichos órganos, ¿las decisiones que se tomen allí deben ser previamente consultadas con el Consejo o con la administración, acorde con su competencia, o se trata de un cuerpo completamente distinto y es autónomo e independiente?

Todo lo anterior teniendo en cuenta que el Conjunto Residencial en el que vivo nunca se ha logrado tener, ni siquiera, la asistencia del 30% de los coeficientes, mucho menos lograría el 70% aprobatorio. Y en ausencia de una actualización al reglamento, el Comité se ha venido comportando como una rueda suelta sin dar explicaciones a nadie de sus actividades. Los miembros del Consejo y la propia Administración, somos los primeros sorprendidos con sus actividades de integración en los bienes comunes.

Sus respuestas a nuestras inquietudes serán de gran ayuda, no solo para nosotros, sino para todos los Conjuntos Residenciales de Medellín. Muchas gracias.

Respuesta: La Corte Constitucional, mediante sentencia C – 488/02, determinó claramente que la adecuación de los reglamentos de las propiedades horizontales que se encontraban reguladas por las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, requiere la manifestación expresa de la Asamblea de Copropietarios, la cual debe realizarse con una mayoría calificada dependiendo de la fecha en que se tomó la decisión: Si fue antes del 4 de febrero de 2003, la decisión se debió tomar según la mayoría establecida en el reglamento para modificar el mismo; y si fue luego de esta fecha, se requiere una mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad de todo el edificio o conjunto.

¿Qué pasa en caso de que no se halla acogido una copropiedad a las normas contempladas en la Ley 675 de 2001?: Se debe hacer un análisis de las normas de orden público que trae la ley, las cuales son las únicas que las cobijan; por el contrario las normas de orden privado contempladas en los reglamentos de propiedad horizontal, continúan vigentes.

Para dar un ejemplo ilustrativo: las normas de las mayorías son normas de orden público, igualmente las que ordenan el cumplimiento de ciertos requisitos como el de asegurar el edificio en sus bienes comunes, las normas de responsabilidad, y así en la medida que interpretemos la ley.

En cuanto a normas de orden privado podemos dar como ejemplos, las de uso y goce de bienes comunes y bienes privados, las sanciones establecidas para el incumplimiento de las normas de convivencia y vecindad, entre otras.

La Corte es clara al señalar en dicha providencia: “De modo que los edificios y conjuntos que el 4 de agosto de 2001 habían sido constituidos como propiedad horizontal mediante el registro de la escritura pública, contentiva del reglamento de copropiedad y de los documentos a que hacen referencia los artículos 4° y 6° del Decreto 1365 de 1986, seguirán rigiéndose por la misma normatividad, salvo que sus copropietarios, en sujeción a sus reglamentos de copropiedad, convengan en regirse por las disposiciones de la Ley 675 de 2001 y, para el efecto, haciendo uso de su poder de determinación modifiquen sus estatutos. Y respecto de las previsiones de la ley de orden público, que con prescindencia de la voluntad de los copropietarios y de los consorcios rigen como lo dispone la ley.

En cuanto a las funciones del Comité de Convivencia, es este un organismo que no puede tomar decisión alguna; solo está, lastimosamente, para colaborar en la solución de conflictos que se presenten al interior de la copropiedad. Mal se haría en establecer dos órganos con carácter administrativo. El Consejo podrá decidir si las observaciones planteadas al interior del Comité de Convivencia se aplican como norma al interior de la copropiedad. La ley es clara al no otorgar poder decisorio a los comités de convivencia.

Las funciones del consejo de administración (II)

Pregunta: En la unidad residencial (…) el Consejo de Administración decidió ordenar la apertura de todas las puertas de acceso a cada bloque porque considera que los bloques son zonas de circulación general; además ordenó apagar la iluminación de las zonas comunes privadas dicen ellos para ahorrar energía. No obstante, cuando nos fueron entregados los apartamentos, nos entregaron también las llaves de cada una de las puertas de acceso al bloque, es decir, la circulación por el bloque solo era para los propietarios de cada uno de los bienes privados.

La firma constructora de la unidad tuvo en cuenta suficientes zonas de circulación general para darles comodidad y seguridad a los copropietarios de toda la unidad.

Considero, entonces, se nos está violando el derecho constitucional de proteger la vida y bienes, pues con la apertura de las puertas y la apagada de la iluminación a unas determinadas horas de la noche aumentó nuestro grado de inseguridad.

También convirtieron en zonas de circulación general los parqueaderos privados que quedan en el sótano quitando la puerta de acceso, y por allí entran venteros, taxistas, gente ajena a la unidad (…)
Los copropietarios de los bloques 3 y 4 de la unidad en común acuerdo hemos solicitado al Consejo de Administración más seguridad y no han hecho caso. ¿Qué podemos hacer, a quien podemos recurrir?

Respuesta: En cuanto a las funciones que trae la Ley 675 del 2001, frente al Consejo de Administración, encontramos: “Artículo 55: Funciones. Al Consejo de Administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.”

Como vemos, debemos recurrir además de lo señalado en la ley, a los reglamentos de propiedad horizontal, los cuales establecen a los consejos de administración una serie de funciones encaminadas a convertirse en un organismo de control y dirección de la propiedad horizontal, mas no ejecutor, siendo indispensable que recaigan en este órgano funciones tales como diseñar el funcionamiento de las zonas comunes y establecer una reglamentación general para el uso y goce de las mismas por parte de sus propietarios.

Sin embargo, tales decisiones deben enmarcarse en los reglamentos y en especial, en lo establecido por la Ley 675 en cuanto a los fines que busca la propiedad horizontal como institución, la cual a nuestro juicio se enmarca por encima de las mismas atribuciones que traen los reglamentos de propiedad horizontal, los cuales se establecen a lo largo del estatuto normativo, y en especial en su artículo primero al establecer como fines de esta, como forma especial de dominio: Garantizar la seguridad, la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella y la función social de la propiedad.

Por tal motivo si los consejos de administración toman decisiones que contraríen estos fines u otros derechos contemplados en esta norma, o en normas de mayor o igual jerarquía, podrá quien se crea vulnerado en sus derechos impugnar las decisiones mediante la presentación de peticiones respetuosas o derechos de petición, ante el organismo que emitió la decisión (el cual puede ser incluso la Asamblea de Copropietarios) para que sea revocada la misma; y en caso de no ser posible la revocatoria de la decisión, se debe acudir ante un juez para que ante el mismo, se declare la no validez de la decisión, lo cual puede ser mediante una acción de tutela en caso de que se vulneren derechos consagrados por la Constitución Nacional o las acciones previstas en la ley y en los estatutos de propiedad horizontal, con el fin de que sea reestablecido el derecho vulnerado o que se pretende vulnerar.

Igualmente recordemos que la Asamblea de Copropietarios puede revocar cualquier decisión tomada por el Consejo de Administración, en caso de que así lo considere, por ser el órgano de mayor jerarquía.

En conclusión, las decisiones que toma cualquier organismo de dirección y control tienen límites legales, los cuales no solo los contempla el reglamento, sino cualquier otro estatuto normativo.

Negocios dentro de las copropiedades

Pregunta: “En los parqueaderos internos (sótano) unos copropietarios colocaron un negocio de floristería permitiendo con esto la entrada de personas y carros particulares sin ningún control. Le he escrito a la Administración del edificio haciéndole ver los riesgos que esto conlleva sin tener resultados hasta el momento. Algunos riesgos serían los siguientes: inseguridad (van 5 robos), de tipo ambiental (proliferación de mosquitos y zancudos), de accidente (vehículos particulares invadiendo zonas de circulación y áreas comunes), consumo de agua (grifo exclusivo para la floristería, con cargo a los demás copropietarios), distracción de funciones de los porteros. Comedidamente solicito me ilustre cuáles son los pasos a seguir encaminados a suspender definitivamente el negocio mencionado. ¿Qué organismo o cuál superintendencia vigila la propiedad horizontal? ¿A dónde puede uno dirigir sus quejas?

Respuesta: Frente a la inquietud del lector, se deben hacer las siguientes observaciones: Se debe tener en cuenta la normatividad vigente en cuanto a la propiedad horizontal y la destinación de los inmuebles que hacen parte de ella; está destinación tiene como límite la normatividad urbanística vigente; es decir si un parqueadero es parqueadero o un depósito es depósito, estos no se pueden destinar al ejercicio de actividades diferentes, tales como depósitos en el caso de los parqueaderos o parqueaderos en el caso de los depósitos; y más aún, una vivienda se debe destinar a la residencia de personas y no a servir de sede para el ejercicio de actividades mercantiles.

En cuanto a la prohibición del ejercicio de actividades diferentes a las propias en los inmuebles, se debe observar que la misma no puede ir en contravía del libre desarrollo de la personalidad y al libre ejercicio de las profesiones protegido por normas constitucionales. Por tal motivo se debe hacer claridad en cuanto a los hechos que motivan la consulta, pues es diferente tener una floristería a hacer entrega de flores a particulares. Son dos hechos notoriamente diferentes que un juez, en el momento de resolver el conflicto planteado, observará de forma diferente.

Los fines de la propiedad horizontal (función social y ecológica de la propiedad, convivencia pacífica y solidaridad social, respeto de la dignidad humana, libre iniciativa empresarial, derecho al debido proceso) deben ser respetados por todos los vinculados a este tipo de derecho de propiedad; por tal motivo los propietarios deben evitar que en el ejercicio del derecho de propiedad (de sus bienes privados y de sus bienes comunes) no se vulneren los mismos y en especial los derechos de los demás propietarios. Por eso, si un propietario o usuario del edificio, ve que con el actuar de un vecino se vulnera el principio de la seguridad, la función social y ecológica de la propiedad, por la instalación de una floristería como en el caso que nos ocupa, puede recurrir al juez natural para que este evite que se sigan vulnerando sus derechos.

Frente al organismo que regula la actividad de la propiedad horizontal, es importante aclarar lo siguiente:

El Código de Policía regula las relaciones de vecindad. Los conflictos se resuelven ante las inspecciones municipales de policía, las cuales dependen de la Secretaría de Gobierno Municipal. Las controversias que se presenten por el cumplimiento de funciones de los organismos de dirección y administración de la propiedad horizontal, se resuelven en primera instancia ante la misma propiedad horizontal, ante el ente que tiene dicha competencia. Sin embargo se puede acudir ante la jurisdicción ordinaria con el fin de que se resuelvan las controversias planteadas y que directamente no pudieron resolverse mediante la utilización de mecanismos alternos de justicia, tales como la amigable composición, el tribunal de arbitramento o la conciliación.

La acción de tutela como mecanismo para proteger los derechos consagrados en la Constitución Nacional, es válido ejercerla frente a los particulares, en este caso los organismos de dirección de la propiedad horizontal, conforme lo ha sostenido en reiterados pronunciamientos la Corte Constitucional, si con la misma se pretende hacer valer los derechos que se creen vulnerados por las decisiones tomadas.

Estos son los mecanismos consagrados por la legislación nacional con el fin de lograr el fin de la propiedad horizontal, cuales son “garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad” de acuerdo a lo determinado por la ley 675 del 2001 en su artículo 1º.

Otras entidades ejercen controles de índole moral o ético a nivel gremial, como es el caso de los administradores afiliados a la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, ente la cual se puede acudir en el caso de que se encuentre que alguno de ellos ha ejercido acciones delictivas o fraudulentas en el ejercicio de sus funciones, o Camacol en el caso de las empresas constructoras afiliadas. Sin embargo, no existe un ente de control o fiscalización como una superintendencia, a la cual dirigirse en caso de presentarse una queja determinada.

Las funciones del consejo de administración

Pregunta: De todo tipo son las decisiones que toman los consejos de administración en las copropiedades, en muchos casos sustentadas en los poderes y funciones que les otorgó la Ley 675. Pero en otros casos queda la duda de si esas decisiones son legales o son malos usos del poder. Un lector expresó esta quincena su malestar por algunas normas que entraron a regir recientemente en su urbanización. Habló de un empadronamiento excesivamente riguroso, de la prohibición de ingreso de domicilios (“el comprador debe bajar a la portería a recibirlos”), de limitaciones de uso de las zonas comunes con sus invitados y otras cosas por el estilo que afectan incluso el ingreso de visitantes.

Por todo esto pregunta: ¿Cuáles son las funciones del Consejo, son obligatorias sus decisiones, cómo se pueden cuestionar o incluso revocar o cambiar parcialmente?”.

Respuesta: El Consejo de Administración es un órgano de administración y control, que tiene la tarea según la Ley 675, de tomar las determinaciones necesarias para que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal. Dos de estos fines, según la misma normatividad son administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes y manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados, lo cual implica tomar medidas que si bien molestan a los copropietarios, son importantes para preservar la vida en comunidad.

Estas medidas se plasman en un Manual de Convivencia y Vecindad, que tiene su soporte en el artículo 19 de la Ley 675, y en cada reglamento de propiedad horizontal, que los faculta para reglamentar el uso de los bienes comunes.

Los propietarios de los bienes privados deben conocer que tienen una limitación al dominio, cual es el que los mismos deben ser usados de acuerdo con su naturaleza, y que deben cumplir las obligaciones establecidas en la ley y en el reglamento de propiedad horizontal; estas limitaciones no pueden sobrepasar el derecho a la intimidad y a la libertad individual, pero se deben establecer en cada unidad residencial o copropiedad normas que busquen el bien común.

La Corte Constitucional recientemente ha expedido algunos fallos en procesos de tutela que apoyan a los organismos de dirección y administración de la propiedad horizontal a establecer medidas que busquen una mayor seguridad para todos sus habitantes, como es la posibilidad de no autorizar el ingreso de domicilios; en cuanto a los censos, es importante que los órganos de administración cuenten con la identificación de todos los habitantes de un edificio. Si no ¿cómo se autoriza el ingreso a un bien privado? Igualmente tienen el derecho de conocer en calidad de qué está haciendo uso de ese bien privado (propietario, inquilino, comodatario). Pero el Consejo y la Administración no pueden violar la intimidad de las personas, como llegar a impedir la disposición de los bienes privados (préstamos de parqueaderos a vecinos de otros edificios), hacer censos que vayan a solicitar mas información de la necesaria para hacer un buen control de seguridad, prohibir el ingreso de visitantes o invitados a mis apartamentos, limitar el uso de bienes comunes a mis invitados. Recordemos que este uso se limita por la naturaleza del bien y por la facultad que tiene el Consejo de reglamentar el mismo para que todos los copropietarios tengan las mismas posibilidades de uso.

Sobre las cuotas de administración

Pregunta: Como siempre cuando se habla de plata los ánimos se exaltan. Ahora vuelve el tema de las cuotas de administración. “Las cuotas están tan altas que va a llegar el momento de la imposibilidad de pagarlas”, dijo un lector preocupado por esta situación: “¿Existe alguna entidad que regule las tarifas o el porcentaje de los incrementos de estas cuotas? ¿Con base en qué consideraciones se fija su monto? ¿Cuánto se pueden aumentar y cada cuánto tiempo? ¿Las cuotas extraordinarias tienen un límite de valor? ¿Para qué asuntos se pueden cobrar cuotas extraordinarias?”.

Respuesta: El presupuesto de expensas comunes corresponde a los gastos de la copropiedad. Quien los regula y vigila es la misma Asamblea de Copropietarios que los aprueba y los distribuye entre todos los miembros según el factor de copropiedad de cada uno. El aumento generalizado de las cuotas en los últimos tres años tiene varios orígenes: 

Seguros: Incrementos hasta del 70% en las primas de los seguros generados por los hechos del terremoto del Eje Cafetero y el 11 de Septiembre, unido a la situación de terrorismo que se presenta en nuestro país. 

Vigilancia: Se incrementa con la contratación a través de empresas o cooperativas de vigilancia de los servicios de portería.

Fondo de imprevistos: Muchas copropiedades no contaban con un fondo para atender imprevistos, el cual fue reglamentado y de obligatorio cumplimiento para todas las copropiedades, por medio de la ley 675 de 2001, en mínimo el 1% del valor de la cuota.

Estos factores incrementaron los costos de administración, pero cada copropiedad y en especial el Consejo de Administración y la Asamblea de Copropietarios deben analizar las necesidades de conservar adecuadamente el patrimonio de todos los propietarios invirtiendo adecuadamente los recursos obtenidos, evitando el deterioro constante de los edificios y unidades que hacen disminuir el valor comercial de los bienes privados. En conclusión el mejor contralor de lo cancelado por la cuota de administración es el propietario, participando en la Asamblea y en el Consejo de Administración.

Frente a las cuotas extras, estas se deben analizar así: Las cuotas son necesarias y no necesarias, según lo señala la ley 675. Las necesarias (artículo 29), son todos aquellos gastos causados por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de la copropiedad. Estas expensas se pueden cancelar mensualmente o anualmente (como sucede por ejemplo en muchos edificios que se cobra una cuota extra para el pago del seguro una vez al año). Dependiendo de su valor (hasta 4 cuotas ordinarias mensuales), requieren una mayoría del 70% del total de los coeficientes de toda la copropiedad para su aprobación.

Las expensas comunes no necesarias en sentido contrario, son aquellas que van a atender gastos sin los cuales la copropiedad puede vivir normalmente (por ejemplo la instalación de juegos de niños). Estos requieren de la aprobación del 70% del total de los coeficientes de toda la copropiedad para su aprobación.

¿Quién responde por los daños ocasionados al realizar alguna reparación?

Pregunta: Hace un mes publicamos la respuesta sobre los daños en un techo de último piso y en los bienes del copropietario. En esa respuesta se habla de las losas como zona común de la copropiedad y basado en eso un lector pregunta por la responsabilidad en el pago de un daño en su apartamento. El caso es así: en su apartamento tuvieron que romper el piso y la losa (dice que el piso es de un material costoso) para hacer un arreglo de tubería y “quiero saber si por tratarse de una zona común ¿el arreglo lo pagaría la copropiedad o tendría que pagarlo yo?”.

Respuesta: El caso de arreglos en las partes de la edificación que comparten bienes comunes y bienes privados, no tiene una respuesta de índole general. Es importante mirar cada caso a la luz de lo señalado en el reglamento de propiedad horizontal de cada copropiedad, pero basado en un principio de derecho común: Quien ocasione un daño a otro, tiene la obligación de reparar el mismo. Por tal motivo en el caso del lector, si el daño es ocasionado por la administración del edificio para reparar un bien común, la administración debe reparar completamente el bien privado afectado por esta reparación, independiente de los materiales del mismo. Y a contrario censu, si un particular ocasiona unos daños en bienes comunes, para atender la reparación de su bien privado, este debe reparar los bienes comunes. Pero es importante señalar que cada edificio es un caso particular que es necesario estudiar a la luz del reglamento de propiedad horizontal.

Proyectos entregados sin cumplir lo prometido en la publicidad (II)

Pregunta: Parece que se abrió la temporada de conflictos con los constructores pues esta quincena recibimos algunas consultas sobre líos de esa clase. Uno de ellos es de una urbanización vendida sobre planos hace tres años y promocionada para ser construida por etapas. “Nos vendieron un proyecto que tendría piscina, pista de trote, placa polideportiva y club house. El negocio no le salió a los constructores y finalmente solo se hizo la primera etapa, es decir, una sola torre. De las zonas comunes prometidas no quedó nada, en cambio hicieron unas zonas verdes y unos juegos infantiles. ¿Qué recurso tenemos para lograr que cumplan lo prometido?.

Respuesta: Frente a este caso cada vez más frecuente por la crisis económica tenemos lo siguiente: Es deber de todo comprador verificar la idoneidad del constructor, su experiencia, compromiso y cumplimiento de responsabilidades en desarrollo de su actividad. Para esto es bueno asesorarse de entidades como Camacol y la Lonja. Lastimosamente es (era) tan rentable la construcción, que fácilmente accede a esta actividad quien cuente con un capital importante, o quien posea los contactos bancarios que le sirvan para financiar un proyecto. Por tal motivo, hay proyectos por etapas que están llamados a fracasar o a prosperar. Ejemplos en el Valle del Aburrá hay muchos y hoy es un tema común en el campo de la responsabilidad. Por tal motivo, se hace un llamado para que el comprador verifique si su proyecto (sea por etapas o no) se encuentra respaldado por unas firmas de trayectoria que cuentan con los avales bancarios correspondientes.

Definiendo un proyecto inmobiliario por etapas, podemos señalar que este es aquel que permite al promotor del proyecto ir desarrollando (construcción y venta de bienes privados y comunes) en períodos de tiempo diferentes sin que se hable de proyectos diferentes, y por tal motivo, el conjunto comparte una identidad jurídica. Para tal efecto, cada etapa deberá ser autosuficiente como entidad jurídica, y por lo tanto deberá cumplir con las obligaciones urbanas de forma independiente al conjunto.

Estas obligaciones urbanísticas se refieren a zonas verdes públicas, lote y construcción de servicios colectivos, zonas verdes privadas; igualmente deberá cumplir con las normas aplicables al proyecto individualmente considerado, tales como parqueaderos privados y de visitantes. Lo anterior de acuerdo a lo señalado en el Plan de Ordenamiento Territorial.

Esto lleva a señalar que las Curadurías Municipales y la Secretaría de Planeación Municipal deben vigilar el cumplimiento de estas normas, lo cual lastimosamente en muchos eventos no sucede, por diferentes factores. Esto inclusive puede generar en cabeza del funcionario y del ente que concedió la licencia de construcción, una responsabilidad patrimonial en favor de los afectados.

Por tal motivo los propietarios de los proyectos por etapas que demuestren que una etapa no cumple con las obligaciones urbanísticas correspondientes, tendrían derecho a solicitar al constructor de un proyecto inmobiliario el cumplimiento de las mismas, recurriendo a la jurisdicción ordinaria con el fin de que un Juez de la República obligue al constructor a su cumplimiento, y en segundo lugar a solicitar frente a los organismos municipales que concedieron la licencia que igualmente indemnicen a los perjuicios ocasionados.

Sin embargo, en la práctica esto está lejos de ocurrir, pues en Colombia la legislación no impide prácticas como la constitución de sociedades que máximo tienen una duración de 3 ó 4 años y cuyo objeto social es la construcción de un proyecto, el cual una vez finalizado exitosamente o con un fracaso enorme, se procede a liquidar y disolver, sin que el comprador cuente con mecanismos para evitar tales hechos.

¿Quién responde por los daños en bienes comunes? (techos y goteras)

Pregunta: Los aguaceros de los últimos días tuvieron consecuencias en los techos de algunas copropiedades. Uno de los afectados cuenta: En mi apartamento, un último piso, se entró el agua a raíz de un fuerte aguacero el día 20 de mayo. El techo nunca había presentado goteras, pero ese día le salieron todas y el agua fue tanta que inundó el apartamento y hubo algunos daños en nuestros bienes. Como dueño del apartamento pregunto si la copropiedad debe pagarme esos daños pues el mantenimiento del techo es responsabilidad de esta y no mío.

Respuesta: Los techos son un bien común, como la loza que divide un piso o nivel del edificio de otro. Por tal motivo la gran mayoría de reglamentos responsabilizan del mantenimiento, reparación y reposición del mismo a la copropiedad. Sin embargo, es necesario señalar que si el deterioro de este bien común se origina en el mal uso del mismo por parte del propietario del bien privado, la copropiedad puede cobrarle a este los gastos de reparación.

Proyectos entregados sin cumplir lo prometido en la publicidad

Pregunta: Compré hace más de un año un apartamento sobre planos en la urbanización (…) y me fue entregado hace poco. Para sorpresa mía el área total de zonas verdes entregadas en la unidad es sustancialmente menor a lo prometido. Es más o menos la mitad de lo ofrecido en los afiches promocionales. El área del apartamento sí es la pactada ¿Qué se puede hacer en un caso como ese, hay pie a reclamación?

Respuesta: el caso es de responsabilidad del Constructor. Jurídicamente existe la obligación por parte del Constructor de entregar los bienes y equipamientos colectivos (entiéndase bienes y zonas comunes) aprobados en la licencia de construcción; esto es diferente de la promesa comercial de
entrega de bienes comunes no especificados en la licencia de construcción.

Para los proyectos anteriores, sin embargo, se puede aplicar esta norma por cuanto en los Planes de Ordenamiento Territorial se exige el equipamiento colectivo de los inmuebles para su uso y goce.

En todo caso, si no existe licencia de construcción de ciertos bienes comunes, se puede iniciar un proceso de responsabilidad por publicidad engañosa ante la Superintendencia de Industria y Comercio, el cual puede generar una multa y la obligación para que la sociedad entregue los bienes
comunes prometidos, existiendo el caso de un antecedente en el que obligaron a la entidad constructora a entregar bienes comunes y bienes privados no contenidos en la licencia de construcción. Se trató en todo caso de un proceso no basado en normas de construcción, sino en normas de protección al consumidor.

Cobro de tasa de aseo

Pregunta: En la urbanización que yo vivo Empresas Varias le cobra la tasa de aseo a cada uno de los apartamentos, más una cuenta por la caseta de portería. En una reunión de copropietarios un vecino dijo que esa manera de cobrar es ilegal, pues se debe facturar un solo recibo por toda la urbanización. ¿Eso es cierto?. De ser así, ¿ante quien se hace el reclamo?

Respuesta: El costo del servicio de recolección de desechos, su transporte, disposición final, y el barrido y lavado de vías y actividades de las empresas de aseo para la limpieza de la ciudad, se conoce como tasa de aseo. Dicha tarifa la establece la empresa según el estrato.

El servicio de aseo es un servicio publico domiciliario, regulado por el Estado -Ley 142 de 1994- vigilado por la Superintendencia de Servicios Públicos, se encuentra subsidiado en los estratos 1, 2 y 3, la cuenta llega en la factura emitida por Empresas Públicas de Medellín, y puede llegar en cuenta de cobro aparte.

El cobro de este servicio en los conjuntos comerciales y mixtos se realiza en proporción al volumen de basura que se genere. Empresas Varias hace un aforo, el cual puede ser demandado por el usuario en caso de no creer que esté de acuerdo con la realidad (de ahí la importancia de reciclar y emitir el menor volumen de desechos).

En cuanto a los lotes, con el fin de evitar los lotes de engorde, la tasa se liquida según el área de los predios y el estrato donde se encuentra ubicado. A los lotes en zonas comerciales o industriales, se les aplica la tarifa del estrato seis. Los predios cercados solo cancelan el 20% de la tarifa establecida, los afectados por obra publica según el Pot, cancelan el 35%. El generador se encuentra obligado a clasificar los residuos, según las características, y almacenarlos en un lugar adecuado. Es responsabilidad de los generadores de escombros su recolección, transporte y disposición en escombreras.

La Comisión de Regulación del Agua y Saneamiento, Cra, expidió las resoluciones 233 y 236 del 2002, en las cuales establece la posibilidad del cobro por aforo a los edificios y conjuntos residenciales; este cobro comprende varios conceptos: un cargo fijo y el cobro por los desechos generados según el volumen. Las normas se basan en lo señalado en el decreto 1713 de 2002. Con el resultado del aforo, la copropiedad puede escoger la forma de cobro a cada unidad de vivienda (por áreas, coeficientes, partes iguales, etcétera) según lo señalado en el decreto.

Los interesados deben dirigirse a Empresas Varias y consultar las normas en www.cra.gov.co

Multas a residentes por estacionar en el espacio para visitantes

En la urbanización (…) los parqueaderos están muy retirados de los bloques de apartamentos, por eso a medio día (en el afán de la hora del almuerzo) mucha gente se parquea frente a la entrada de su bloque, pero aquí prohibieron eso y decidieron multar con 20 mil pesos a los que lo hagan. ¿Eso está permitido o es un abuso?

Respuesta: Para llamar las cosas por su nombre, sí está permitido y no es un abuso, pero no puede hacerse de cualquier manera. La ley 675 en el artículo 59 define la posibilidad de imponer sanciones por el incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias consagradas en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal. Es decir, si la copropiedad se ha acogido a la ley 675 y en el reglamento está sancionado el mal uso de las zonas comunes, para el caso, se puede sancionar al infractor (propietario o inquilino), inclusive con multas en dinero.

No obstante lo anterior, las sanciones no son automáticas, pues se debe dar el debido proceso (notificación, descargos, etcétera). De cualquier forma, solo el Consejo de Administración o la Asamblea de Copropietarios pueden imponer las sanciones.

En este caso, las multas no puden ser impuestas como lo hace el Tránsito Municipal, pero sí puede sancionarse a los que se parquean mal (inclusive con multas en dinero) si en esa copropiedad han seguido los pasos legales respectivos.

Artículo 59. Clases de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de la ley, dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones: 

1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.
2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor. 
3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.

Parágrafo. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo.

Uso de los parqueaderos

Pregunta: En el Conjunto Residencial (…) fuimos notificados hace poco por el administrador de que debíamos retirar las bicicletas ubicadas en los parqueaderos, por razones estéticas. ¿Puede la administración prohibir que se dejen bicicletas allí, al lado de los carros?

Respuesta: Para el caso particular de los parqueaderos debemos distinguir si estos son comunes o privados.

Parqueaderos comunes: en las adecuaciones que se hagan de los reglamentos, se le aconseja dar al Consejo de Administración la reglamentación del uso de los mismos. Se deben estudiar las destinaciones y las capacidades, y en especial controlar el uso que de ellos hagan los propietarios y arrendatarios del edificio.

Parqueaderos privados: Los órganos de administración deben estudiar la destinación dada en el reglamento a los mismos, la posibilidad de adecuar cuartos útiles, que en gran medida se encuentran restringidos, y el uso de los espacios para instalar allí herramientas, repuestos, cajas y entre otros, bicicletas. En este último sentido la bicicleta es un vehículo que pude ser ubicado en el parqueadero privado. El parqueadero es un espacio que puede ser aprovechado y usado según su destinación. Por estética se debe controlar su mantenimiento y estado, pero por este aspecto no podemos controlar el que no se parqueen allí vehículos de diferentes clases. Es importante destacar que el uso se debe controlar por la destinación y por la demarcación del espacio por las líneas divisorias.

Multas por tener locales cerrados en centros comerciales

Un propietario de un local en un centro comercial cuenta que no abre los domingos porque no le es rentable, pero la administración le cobra una multa de 130 mil pesos por cada día que no abra (520 mil al mes). La cuota de administración ordinaria es de 540 mil pesos.

Él dice que averiguó cómo es en otros centros comerciales y encontró que las multas son menores, donde las cobran, pues hay quienes no sancionan por esa razón. Pregunta si esas multas son legales y de serlo, con qué criterio se fija el monto.

Respuesta: Este tipo de conductas pueden ser sancionadas por tratarse de un hecho que va en contravía de los intereses comunes de todos y cada uno de los ocupantes de los centros comerciales; estos, como propiedad horizontal, necesitan la participación activa de todos los comerciantes y los consejos de administración deben tomar las medidas que consideren convenientes para el éxito del ejercicio de la actividad mercantil, que sin dudas beneficiará al centro comercial en su conjunto.

Entidades como Fenalco participan activamente en la capacitación de administradores y miembros de consejos, con el ánimo de que las decisiones que se tomen beneficien a toda la comunidad de comerciantes.

El hecho de la no apertura de un local en un horario previamente determinado por el centro comercial, trae graves consecuencias a la imagen del centro y por ende de los comerciantes que allí participan. Es por esto que muchos centros comerciales, independiente de su tamaño, fijan unas reglas claras de juego para los horarios de apertura y cierre de todos los locales, según la naturaleza de los servicios ofrecidos no por un local, sino por el conjunto de ellos.

La ley y el reglamento de propiedad horizontal facultan a los organismos de administración de la copropiedad a la imposición de sanciones por el no cumplimiento de las obligaciones no económicas. Una sanción puede ser la imposición de multas.

La ley determina muy claramente que las multas, en su artículo 59, pueden ser únicas o sucesivas, mientras persista el incumplimiento. Pero si son sucesivas, no pueden ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.

El Consejo o la Asamblea, quien tenga según el reglamento la potestad de aplicar las multas, no podrá imponerlas sin iniciar un proceso de descargos, y deberá en todo caso valorar los hechos que llevaron al incumplimiento, circunstancias que lo agravan o atenúen, y determinar una sanción proporcional en todo caso. Este proceso igualmente debe quedar consignado en los reglamentos de propiedad horizontal.

Cobro por uso de zonas comunes

Pregunta: En la urbanización (…) cobran 60 mil pesos a los residentes por el uso del club house. En vista del costo, muchos han decidido hacer sus fiestas y reuniones en los apartamentos con las consecuentes molestias para los demás a causa del ruido, incomodidad, etcétera. Lo que queremos saber es: ¿La administración puede cobrar por el uso de esos lugares y con base en qué criterio se debe fijar la tarifa?

Respuesta: El artículo 19 de de la ley 675, dice en su parágrafo segundo que “(…) en los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos se podrá autorizar la explotación económica de los bienes comunes (…)” y trae las siguientes reglas para la misma:

1. Dicha explotación económica no puede implicar actos de transferencia de dominio.
2. No puede impedir la circulación en las zonas comunes.
3. No puede afectar la estructura.
4. Debe respetar las normas urbanísticas (usos del suelo y permisos de funcionamiento) y ambientales.
5. Lo obtenido por la remuneración ingresa a las arcas de la persona jurídica como un menor valor de las expensas comunes que cancelan los copropietarios o como gastos de inversión, destinados a mejoras o a incrementar la reserva de la copropiedad, según decisión de la Asamblea.

Sanciones por mora (II)

Hace 15 días hablamos de las posibles sanciones por estar en mora con las cuotas de administración. Motivado por ese tema un lector que enfrenta esta situación quiere saber si es posible conciliar la deuda por mora con la administración y cuáles serían los pasos a seguir (qué plazos se pueden dar y cuánto se podrían rebajar los intereses), de lo que surge otro interrogante: ¿Esas deudas son con la administración o con la copropiedad?

Respuesta: frente a la mora, es potestad de cada copropiedad determinar políticas de condonación. La ley no regula nada al respecto, pero se recomienda en los reglamentos establecer que el Consejo pueda definir las políticas de recuperación de cartera, entre ellas la condonación de intereses; sin embargo, se aconseja que se prohiba la condonación de sumas de capital, entre las cuales encontramos las cuotas, sanciones y multas. Se debe establecer en los reglamentos que esta es una función en cabeza del Consejo de Administración.

Frente a las deudas, estas son con la persona jurídica de la propiedad horizontal no con la administración que es solamente la representante legal de la propiedad horizontal. Quien factura es la propiedad horizontal, no la administración; los pagos se realizan a nombre de la propiedad horizontal, no del administrador, sea este persona natural o jurídica. Es la copropiedad el sujeto de derecho y obligaciones, que actúa por intermedio del administrador.

Sanciones por mora

El caso: ¿Hasta dónde pueden llegar las sanciones por mora en el pago de las obligaciones comunes? La pregunta surge a raíz de un trasteo que fue atajado al llegar a destino porque el anterior propietario estaba en mora con la administración ¿Esto es legalmente posible?

Respuesta: Primero es importante aclarar que la mora se constituye vencido el término señalado por el reglamento de propiedad horizontal. Este puede ser vencido o anticipado.

Frente al atraso en el cumplimiento de las obligaciones económicas, la persona jurídica, por intermedio del administrador, puede realizar las siguientes acciones:

1. Cobro de los intereses de mora según lo aprobado por el reglamento de propiedad horizontal.
2. Suspensión de servicios no esenciales que no afecten el desarrollo de la personalidad y el buen nombre del copropietario.
3. Se puede publicar la lista de propietarios morosos, entre los mismos copropietarios, en sitios de circulación restringida.
4. Si el reglamento lo autoriza, informar de la mora a las centrales de datos.
5. Iniciar, con cargo al propietario, el cobro jurídico de la deuda.
6. Suspender servicios comunes que no atenten contra la seguridad del propietario, tales como el préstamo de salones comunales o plantas de emergencia.

No se pueden realizar, en ningún caso, las siguientes acciones:

1. Fijar listas de morosos en lugares de amplia circulación.
2. No autorizar el uso de bienes privados; es decir no se puede privar del ingreso a cada bien privado, sea parqueadero, cuarto útil o apartamento.
3. Suspender los servicios de portería, en relación con autorización de ingreso de personas, anuncio, apertura de puertas, o cualquier medida que implique un riesgo de seguridad a los copropietarios.

Vecinos ruidosos

El caso: Según lo que relató un lector a esta sección, él llamó a la administración de su edificio para quejarse por el ruido que estaban haciendo en otro apartamento al parecer con una fiesta "o al menos con mucha gente haciendo bulla". La respuesta que recibió fue la que motivó su consulta: "Ese tipo de cosas no las atiende la administración. Le corresponde a usted ir personalmente y pedirles que bajen un poco el volumen", le dijeron.

Un poco sorprendido el lector pregunta: “¿Eso sí es así? ¿Qué se hace en un caso como este?”

Respuesta: Frente a esto, viene al tema el Manual de convivencia y vecindad. Luego de adecuar el reglamento de Propiedad Horizontal, es importante que las copropiedades tomen consciencia de la necesidad de ajustar la norma a la convivencia pacífica y armónica de todos los habitantes, tomando todos los aspectos que logren la misma, sin ir mas allá de lo divino y lo humano.

En este manual, se debe contemplar los alcances de cada uno de los servicios comunes, como son:

• Portería: anuncio de visitantes, compra de leche, cuidado de niños, control de vehículos.
• Oficios varios: alcance del trabajos. Prestación de servicios especiales internos.
• Uso de salones comunales: fiestas, horarios, volúmenes.
• Uso de bienes privados que afectan a otros: ruidos internos por remodelaciones, fiestas, equipos especiales, entre otros.

Administración: alcance del trabajo del administrador, responsabilidad, informes.

Son estos los temas que deben tener una definición especial y que deben ser aprobados por la Asamblea.

Adicional, en cuanto a las fiestas y el administrador, es una cuestión de servicio; lo que no puede hacer el administrador es suspender una actividad que ilegal o legalmente se realiza al interior de un bien privado. La autoridad competente a la que puede recurrir el administrador o cualquier ciudadano es la inspección de policía, la cual verifica los niveles de ruido y las horas en las cuales se realizar la reunión.

Confirmada la ley 675 por la Corte Constitucional

Varias demandas han sido interpuestas contra algunos artículos de la Ley 675 o Régimen de Propiedad Horizontal y hasta ahora la Corte Constitucional ha confirmado el texto de la ley frente a las demandas.

Una de esas demandas quería tumbar el manejo de los coeficientes de copropiedad que allí se establece, por considerarlo inconstitucional. Sin embargo la Corte declaró exequibles los artículos respectivos. Es decir, los coeficientes de copropiedad determinan la participación porcentual de cada uno de los copropietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto, la participación en la Asamblea de Copropietarios y la proporción en que cada uno contribuye a las expensas comunes. Sigue en pie pues que el voto de cada copropietario equivale al porcentaje de copropiedad de su bien privado. Una cabeza no es un voto necesariamente, sino un valor relacionado con lo que esa cabeza posea.

Otra demanda era relacionada con el tema de los derechos adquiridos. Los puntos en conclusión son:

1. La reforma de los reglamentos debe realizarse con base en lo señalado en los reglamentos vigentes (citaciones, mayorías, entre otros). 
2. Si no se reforman los reglamentos siguen vigentes junto a las leyes anteriores; la ley 675 solo entra a operar en relación con las normas de orden público. 
3. Por tal motivo se recomienda reformar los reglamentos adaptándolos a la ley 675, toda vez que las instituciones que crea la ley no entran a operar automáticamente y abría que analizar cuáles en los reglamentos son derechos adquiridos, y cuales en la ley son normas de orden público.

Más sobre coeficientes de propiedad

Pregunta: Esta vez volvemos al tema de los coeficientes de copropiedad. Un lector preguntó por un cobro de administración relacionado con la adición de una terraza. El caso es así: Él le compró a la copropiedad una terraza y la anexó al apartamento. Pregunta si ahora el área por la que le toca pagar administración es la suma del apartamento y la terraza: “¿En casos como este cuál es el procedimiento? ¿Se suman las dos áreas? ¿Eso tiene implicaciones en materia impositiva?”

Respuesta: En el tema de las terrazas de las cuales hacen uso los apartamentos, hay que distinguir dos criterios:

Primero: La terraza es un área común. Siendo este el caso, el bien común se entrega como de uso exclusivo al apartamento. Por este uso, según la nueva ley, se le puede cobrar una remuneración económica si así lo determina la Asamblea (artículos 22 y 23 de la Ley 675), lo cual se aplicaría para las copropiedades constituidas luego de la expedición de la Ley. ¿Qué pasa entonces con las constituidas con base en las leyes anteriores?: Estos bienes son comunes de uso exclusivo, pero no se preveía que se cobrara una contraprestación económica por el mismo; por tal motivo, no podrá la Asamblea cobrar un contraprestación económica sin el visto bueno del propietario del apartamento, por tratarse de un derecho adquirido (usar sin contraprestación alguna).

El cobro, de realizarse, puede realizarse con base en diferentes criterios, generalmente aceptados: un mayor valor del metro cuadrado de administración del área cubierta (si la terraza es cubierta), por cuanto esta área está exenta de impuestos, gravámenes, contribuciones y no implica una inversión inicial para su compra o adquisición. Si el área es descubierta, (simple terraza), se castiga en un 50% ó 70% (según el área y calidad de la construcción) el costo de la administración metro cuadrado del área privada. En ambos casos se cobraría un valor proporcional a los metros cuadrados del total del área.

Segundo: La terraza es un área privada. En el reglamento se le pondera el área en un porcentaje con el fin de no castigar al copropietario que cancelaría por metro cuadrado la administración de una área descubierta, que no tiene el mismo costo que el área cubierta del apartamento. Es importante anotar que la reglamentación que trae el artículo 23 de la ley (Régimen especial de los bienes comunes de uso exclusivo), no contradice las autorizaciones que con base en las leyes anteriores concedieron los órganos de administración en su momento. Estas autorizaciones se deben entender como derechos adquiridos, los cuales no pueden ser vulnerados por una ley posterior.

Pregunta: En esta quincena recibimos dos preguntas similares relacionadas con el número de invitados que un copropietario puede llevar a las zonas de recreación de su urbanización.

El primer caso es sobre un problema con la cancha de fútbol: un muchacho con muchos amigos los invita a jugar constantemente, sobre todo en vacaciones, y a algunos de sus vecinos les parece que es muy difícil controlar tanta gente extraña en la copropiedad. Uno de ellos preguntó: “¿Qué tal si uno o dos entre los 20 le mete la mano a un carro, qué hace uno? Y nosotros no podemos destinar un rondero a vigilar a los visitantes”.

El otro caso es del mismo tema, pero al contrario. Es en otra urbanización en la que dice expresamente en el reglamento que cada copropietario puede invitar máximo dos personas a la piscina o al club house. “Según eso uno no puede invitar a un matrimonio amigo con un niño. ¿Qué puedo hacer uno frente a eso?”, preguntó uno de los copropietarios.

Respuesta: El Consejo de Administración, en caso de no hacerlo la Asamblea, podrá reglamentar el uso de las zonas comunes. ¿Cómo hacerlo?: sin afectar el uso y goce general. El artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que la esencia de un bien común es el “uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular. El Derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la presente ley y en el respectivo reglamento de propiedad horizontal”. Por tal motivo los reglamentos (la ley no trae) pueden imponer limitaciones al uso de ciertos bienes comunes según su destinación.

En desarrollo de la vida en comunidad, yo no puedo imponer límites al interior de los bienes privados; por ejemplo, no puedo impedir que a un apartamento ingresen 20 personas. Aunque lo quiera la mayoría, los órganos de propiedad horizontal no tienen esta facultad. Sin embargo, sí pueden imponer limitaciones a la cantidad de personas que pueden ocupar por un determinado momento un salón social, el cual tiene una capacidad física, y esta capacidad física es la que nos va a imponer la cantidad de personas que pueden ingresar al mismo.

En el caso de la cancha de futbol, para eso es la cancha, para yo jugar con mis invitados; no podemos impedir que ésta sea utilizada por invitados de los propietarios; lo mismo que una piscina o los juegos infantiles. La capacidad física de la misma, dará la cantidad de personas que yo puedo invitar a jugar. Los sistemas de vigilancia, no está para cuidar a los visitantes, sino a los bienes privados y sus ocupantes.

En el caso de la piscina o club house, no existen antecedentes jurisprudenciales al respecto, pero creemos que se trata de un abuso del derecho de la Asamblea, plasmado en el reglamento, el cual no puede limitar que yo use o goce bienes comunes sin un límite natural o físico.

En conclusión, no creemos posible limitar el uso de los bienes comunes, en detrimento de su funcionalidad; los bienes comunes, según su naturaleza, están para el servicio de todos los propietarios. Tienen un límite natural, y este límite natural es el que le debe servir a la Asamblea o al Consejo para reglamentar su uso. En el caso de la pregunta sobre la restricción del uso de la piscina, creemos que cualquier propietario podrá interpretarlo como abuso del derecho del Consejo o de la Asamblea, pudiendo incoar las acciones legales que crea conveniente.

N. de la R.: Incoar es llevar a cabo los primeros trámites de un proceso, pleito, expediente o alguna otra actuación oficial.

¿Reformar el reglamento?

El próximo 3 de agosto se cumple un año de la expedición de la Ley 675 o de Propiedad Horizontal y termina el régimen de transición dado para reformar los reglamentos de las copropiedades constituidas con las leyes anteriores que regulaban la materia, reforma que se debe dar en los aspectos que le sean contrarios a la nueva ley.

Sin embargo, a pesar de los rumores que corren, a las ofertas de asesorías legales para llevar a cabo tales reformas, éstas no son obligatorias. La misma Ley 675 dice que si no se hace la reforma del reglamento, simplemente se entiende que los aspectos del mismo que sean contrarios a la ley quedan derogados automáticamente, lo que la ley ordene incorporar al reglamento queda incorporado y sanseacabó.

Aún así, los expertos recomiendan buscar la asesoría legal para revisar lo relacionado con los derechos adquiridos, pues estos no pierden su vigencia. Esa asesoría puede ser importante para conocer como manejar aspectos nuevos de la ley, verbigracia el comité de convivencia o el fondo de imprevistos, o para mejorar aspectos relacionados con la administración de la copropiedad.

Urbanizaciones vecinas ruidosas

Pregunta: En la unidad residencial (…) inaugurada recientemente vienen celebrando todos los viernes por la noche reuniones juveniles, con el máximo volumen que dan los equipos, a tal punto que cerrando puertas y ventanas de los apartamentos vecinos es tanta la bulla que no se puede hablar ni ver televisión.

Entendemos que en su piscina y salón de reuniones los habitantes de esta unidad pueden hacer las fiestas que quieran, pero también sabemos que los vecinos tenemos derecho a gozar de la tranquilidad que siempre teníamos y que si quieren tener la música al máximo volumen deben cerrar o aislar el ruido como lo hacen los establecimientos públicos.

Respuesta: Tal y como si fuera un bar o una discoteca ruidoso, las personas afectadas pueden solicitar una medición de ruido a la autoridad competente, el Área Metropolitana, y si los resultados de esa medición arrojan un resultado superior al permitido legalmente (45 decibeles en zona residencial) podría ordenarse la insonorización al sitio de fiestas de la urbanización ruidosa.

Sin embargo, sería prudente que las administraciones de las dos partes se pusieran en contacto para resolver el problema amigablemente, o pedir la asistencia de la Inspección de Policía. El Inspector puede asesorarlos en un proceso de conciliación, o si no se llega a ningún arreglo, aplicar las normas vigentes (lo de la insonorización, etcétera).

Es de anotar que las fiestas en las urbanizaciones no se pueden prohibir, mas sí reglamentar para evitar conflictos y que quienes quieran celebrar puedan hacerlo sin perturbar a los demás.

Amparo Gaviria, presidenta de la Junta Administradora Local de El Poblado, y Jairo Saldarriaga, habitante de La Florida, coincidieron en manifestar su preocupación por la necesidad de realizar intervenciones en la parte alta, debido a los problemas que representan las urbanizaciones que se están construyendo allí. Al respecto, la Secretaria de Medio Ambiente, Marta Ruby Falla, explicó que la intervención planteada es en todo el cauce.

Otros asistentes indagaron por lo que sucederá con las construcciones que no están cumpliendo con los retiros establecidos, que según se informó en la reunión son de 10 metros cuando la quebrada está canalizada y de 30 cuando no lo está. La respuesta dada es que hay que esperar a que esté listo el diagnóstico para determinar que hacer frente a esto. Otra duda, relacionada con retiros, tiene que ver con lo que sucederá con algunas casas de Provenza que tienen predios en lo que sería el parque lineal. Falla dijo que, en su momento, se entraría a negociar estos terrenos y que se reconocerían las mejoras.

Por su parte, María del Pilar Restrepo, del Centro de Ciencia y Tecnología de Antioquia y directora del Plan, adelantó algunos hallazgos del diagnóstico. Han encontrado erosión en las orillas, urbanizaciones que no respetan retiros, deforestación y depósito de basuras. En la parte de fauna, reportan que en los árboles cercanos habitan aves como loros y el barranquero o soledad.

Sin embargo, el impuesto sí disparó la iniciación de los proyectos, ya que muchos constructores iniciaron obras sin haber llegado al punto de equilibrio, con tal de librarse del impuesto. Como resultado de esta aceleración de la actividad edificadora, en el segundo semestre de 2005 la oferta disminuyó. Se entró a un período de estabilización, acorde con el 1.6% de crecimiento de la población en el Valle de Aburrá y la tendencia al finalizar el año es que vendan cerca de 12 mil unidades de viviendas, a la par que se nivelan otro tipo de edificaciones.

“Se podría construir más pero hay dos limitaciones: por un lado la ausencia de subsidios para viviendas de interés social, y de crédito complementario para clase media”, explica Eduardo Loaiza Posada, Gerente de Camacol Antioquia.

Impulsos a la vivienda

• En los últimos 4 años, la construcción de vivienda ha tenido una serie de impulsos que han logrado dinamizar la actividad y estabilizar el sector.
• El primer impulso lo dio la vivienda de interés social. En 2002, el 62% de lo que se construía y vendía perteneció a este tipo de vivienda.
• En 2003 y 2004 se entró a una segunda fase de vivienda de clase media y media alta, principalmente en El Poblado.
• En 2005, se ha presentado un significativo movimiento de viviendas de clase media, con un rango de ventas entre 60 y 150 millones de pesos por unidad.
• En la actualidad, el área metropolitana cuenta con 284 proyectos de vivienda en el mercado y 71 proyectos diferentes. Solo en El Poblado hay una oferta de 91 proyectos de vivienda.
• Además, el buen momento de otros sectores como el automotriz y el comercial han contribuido a estabilizar la construcción, con una significativa demanda de edificaciones como parqueaderos, bodegas, locales comerciales, oficinas y otros usos institucionales.

Vender para construir

Hoy el indicador para medir el desarrollo de la construcción es el índice de ventas, ya no son las licencias, porque desde que entraron en vigencia los POT, se dio un auge en la consecución de licencias que aun no se han ejecutado. “Después de la crisis, el negocio cambió, antes se construía para vender, hoy se pre-vende para construir. Cuando el proyecto llega a un punto de equilibrio de ventas de un 65%, empieza la construcción para ejecutar la obra en menos tiempo y disminuir los costos”, aclara el Gerente de Camacol. Por eso un proyecto que antes se demoraba entre 14 y 16 meses, hoy se construye en 8 meses, y eso explica también porqué la venta indica el inicio de construcción.

Datos de ocupación comercial

Oficinas

• El total oficinas de Medellín es 3.676, vacantes hay 158 (4.3%)
• De 1.708 oficinas registradas en El Poblado, la vacancia es de 2.5% (44 oficinas)

Zonas y ejes comerciales

El total de locales comerciales en Medellín es 2.335, se presenta un 3.2% de vacancia (75 locales)

• Zona Rosa: 419 locales 3.3% desocupados (14 locales)
• Avenida San Diego: 366 locales 2.2% desocupados (8 locales)
• Milla de Oro: 44 lcoales 0% desocupados

Centros Comerciales en El Poblado

Nota: San Diego y El Tesoro planean una ampliación

Vacancia en Malles comerciales de El Poblado

Malles: Verona, Mall Plaza, Ventura, Visitación, Drive in, La Sebastiana, Guadalcanal, Automall las Vegas registran 134 locales, de los cuales 9 están vacantes (6.7%)

Arrendamiento, un buen negocio

Ahora hay más oferta de inmuebles nuevos para arrendar y por ello se amplía el plazo de espera, el cual se calcula en dos meses, mucho menos que hace 5 años, que era de 6 meses, pero con un promedio de ocupación de dos años.

El arrendamiento en vivienda o locales comerciales sigue presentando una alta rentabilidad de inversión comparado con las tasas de interés y los dólares. “Hoy construir cuesta 10% más que el año pasado, principalmente por los costos de los materiales. Eso significa que aquellos que compraron sobre planos hace un año, tienen hoy un inmueble que vale 10% más y si lo arrienda le puede producir hasta un 19% de utilidades.” explica Eduardo Loaiza, Gerente de Camacol Antioquia.
Los locales comerciales nuevos se están vendiendo y arrendando más rápido y mejor. Y aunque estos inmuebles no tienen prima al comienzo, al año la prima puede llegar a valer incluso más que el local.

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Viviendas que iniciaron construcción en El Poblado

De la edición impresa (Edición 310)

Este incremento fue originado por el impuesto a la construcción. (Cifras de Camacol)

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Construcción de viviendas en Medellín

De la edición impresa (Edición 310)

Cifras de Camacol

En 2005 presenta una disminución del 10% con respecto al año anterior, que debe entenderse como estabilización y ajuste del mercado.

El sur del Valle de Aburrá, principalmente en El Poblado, Envigado y Sabaneta son los sectores donde se ha registrado el mayor volumen de construcción de vivienda en los últimos dos años.

Ver nota principal

Y la Alcaldía de Medellín durante el gobierno de Sergio Fajardo ha tratado de que eso sea así, por lo menos en la medida de lo posible, según se desprende del informe que hace 15 días presentó la Veeduría al Plan de Desarrollo en su balance del actual gobierno (con corte a junio pasado).

Hay un indicador llamado Índice de Desarrollo Humano, IDH, creado por el Programa de las Naciones Unidad para el Desarrollo, que se utiliza para hacer estas cuantificaciones y que aplicado a Medellín da estos resultados: El Poblado, Laureles-Estadio y La América son las comunas con mejor calidad de vida, y, en orden descendente, las comunas Popular, Aranjuez y Santa Cruz, y los corregimietnos Santa Elena y Palmitas, son los que tienen los índices más bajos.

El informe de la Veeduría dice que la inversión per cápita hecha por el Municipio en 2004 tuvo en los cinco primeros lugares a Palmitas, Santa Elena, Altavista, San Cristóbal y Popular. EL Poblado, que en un mundo en blanco y negro debería ser el último de la lista, son 21 en total, fue el 13. El 21 fue Laureles-Estadio. Ese puesto se debe a que el Municipio invirtió en El Poblado 279 mil 8 pesos por habitante en 2004. Casi toda esa plata se dedicó a obras viales.

Radiografía de Medellín

El Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo define así el IDH: El IDH mide el logro medio de un país en cuanto a tres dimensiones básicas del desarrollo humano: una vida larga y saludable, los conocimientos y un nivel decente de vida. Por cuanto se trata de un índice compuesto, el IDH contiene tres variables: la esperanza de vida al nacer, el logro educacional (alfabetización de adultos y la tasa bruta de matriculación primaria, secundaria y terciaria combinada) y el PIB real per cápita. El ingreso se considera en el IDH en representación de un nivel decente de vida y en reemplazo de todas las opciones humanas que no se reflejan en las otras dos dimensiones.

El informe de la Veeduría destaca:

La priorización y territorialización del gasto social realizado, muestra que la inversión per cápita por comuna se concentra, en casi todos los casos, donde el IDH es menor, tal cual se lo propuso el Plan de Desarrollo.

Llama la atención el tema de equidad de género e ingresos en el IDH. En promedio, para toda la ciudad, los hombres reciben $550.033 mensuales, mientras que las mujeres solo reciben $467.533 mensuales. En el caso del estrato 6, la diferencia en contra de las mujeres es del 60%, mientras que en el estrato 1 la diferencia es de 23%.

(Lea todo el informe de la Veeduría haciendo click aquí)

Cada partido o movimiento deberá distribuir estas vallas y demás piezas publicitarias entre sus candidatos inscritos para cada una de las corporaciones públicas.

Antes del 12 de diciembre, el Alcalde y el Registrador Municipal promulgarán los actos administrativos que regulen las condiciones fijación de vallas, pasacalles, carteles y afiches con propaganda electoral.

Sitios autorizados y prohibidos

• Para espacios privados solo se permite la instalación de vallas en terrazas, culatas de muros medianeros, muros laterales de las edificaciones o en lotes libres, siempre que no interfiera con viviendas del sector. El área máxima de la valla debe corresponder a la altura del edificio.
• Está prohibida la instalación de vallas sobre infraestructura vial y de servicios públicos, zonas residenciales, fachadas de edificaciones, a menos de 100 metros radiales de glorietas y viaducto del metro y a menos de 200 metros de patrimonios culturales de la Nación.
• Solo se permite ubicar máximos 2 pasacalles por cuadra.
• Los carteles no pueden exceder el tamaño de 0.70 x 1.00 metro y su instalación deberá contar con previa aprobación de la Oficina de Espacio Público.