Mantenimiento y daños en terrazas
Pregunta: Los apartamentos de los primeros pisos de la urbanización (…) tienen un balcón terraza semicubierto, es decir, una parte queda al aire libre. Debajo de ellos está el sótano de parqueaderos y en uno de esos sótanos se está filtrando el agua de una terraza. Dice el administrador que está claro que se trata de agua lluvia y no del apartamento. Por esta razón (por ser agua lluvia) el propietario del apartamento dice que debe ser la copropiedad la que asuma las reparaciones. La pregunta obvia: ¿De quién es la responsabilidad del arreglo?
Respuesta: Señala la ley qué son los bienes comunes esenciales: son aquellos bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Y adicional a esta definición trae los siguientes ejemplos: el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.
La copropiedad como persona jurídica tiene como uno de sus objetos sociales el mantenimiento de estos bienes comunes, lo cual realiza mediante el recaudo de la cuota de administración, que es la destinada a atender las expensas comunes necesarias, siendo aquellos gastos originados en la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto.
Así las cosas, debemos señalar que el mantenimiento de las terrazas, entendidas estas como losas o techos que sirven de cubierta a cualquier nivel, debe ser atendido por la Propiedad Horizontal; sin embargo en el caso de que esta terraza sea considerada como área privada, debe entenderse que el mantenimiento es responsabilidad de su propietario, en cuanto al acabado de la losa, mas no así frente al elemento estructural que la conforma, el cual por ser bien común, corresponde a la Propiedad Horizontal. En caso de que el área de la terraza sea considerada como un Bien Común de Uso Exclusivo (Ley 675, artículo 22), las normas para su mantenimiento se rigen por lo señalado en el artículo 23, numeral 3º, que determina que el propietario debe hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de su actuar culposo, o por el desgaste ocasionado por su uso, o por el simple paso del tiempo. Por tal motivo lo excluye de atender reparaciones generadas por elementos estructurales.
