La gota que rebasó el vaso

La caída de la torre 6 de Space logró mover los cimientos de la construcción en Medellín y el país. El mismo alcalde Aníbal Gaviria ya explicó algunas de las propuestas que tiene para presentar al Gobierno Nacional y tratar de regular el crecimiento desbordado.

Estas disposiciones incluyen revisar las licencias expedidas con los POT anteriores; formular un “Estatuto del Curador”; otorgar la vigencia de las licencias de acuerdo con los avances de obra; exigir la supervisión técnica e interventoría externa obligatoria al constructor; crear un registro único de supervisores e interventores, similar al Registro Único de Proveedores; exigir pólizas para la actividad constructora y de estabilidad de la obra para licencias; exigir el certificado de Permiso de Ocupación para la conexión de servicios públicos, establecer sanciones y someter a reparto las solicitudes de licencias en las curadurías.

La Alcaldía también solicitó a la Procuraduría General de la Nación abrir investigación al Curador Segundo “considerando que los indicios recogidos a la fecha muestran posibles errores o insuficiencias en la evaluación de los diseños estructurales para el otorgamiento de la licencia de las urbanizaciones Space y Continental Towers”.

A lo anterior se suman otras propuestas que piden ir un poco más allá para meter en cintura a los constructores, como las que plantea el representante a la Cámara por Antioquia, Juan Valdés, quien ha manifestado que el Gobierno Nacional debe elaborar y entregar “una lista negra en la que aparezcan aquellos constructores que dejan las obras inconclusas o no entregan con calidad”. Aunque por ahora la Ley de Vivienda 1537 se refiere a las viviendas VIP o VIS en este sentido, el representante solicita que se generalice. “Así como existen las listas negras del sistema financiero y en la Dian, aquí necesitamos tener esa lista con las constructoras, para que la ciudadanía pueda tomar una mejor decisión a la hora de alquilar o comprar”, continúa Valdés.

Algunos de los datos que entrega el congresista y que motivan esta petición son preocupantes:

“Hay más de 300 proyectos VIP y VIS inconclusos (siniestrados) en Antioquia, y Planeación me dice que en una zona como El Poblado se han entregado 112 licencias de construcción entre 2010 y 2013”, puntualiza Valdés, al tiempo que pide una autocrítica de Camacol como gremio.

Problemas acumulados
Pero no hay que llamarse a engaños, estos pedidos no se hacen solo por lo ocurrido en Space, pues esta tragedia es solo la gota que rebasó el vaso de las inconsistencias e incumplimientos denunciados.

El concejal Bernardo Alejandro Guerra, por ejemplo, ha sido reiterativo en denunciar que “las constructoras Fajardo Moreno y Fajardo Williamson tienen 90 demandas judiciales por incumplimientos a compradores, inversionistas y proveedores”. Agrega que Fajardo Moreno, aparte de tener el 56 % de sus proyectos paralizados, no le cumple a la ciudad con obligaciones urbanísticas desde el 2001”.

Y no es su único foco de atención, también están constructoras como PSI y Monarca (esta última tiene, según informe de Planeación, el 30 % de sus obras suspendidas) las cuales fueron mencionadas por Guerra porque “se han recibido denuncias de que crean promotoras por proyectos y después no hay a quién reclamarle”. En este punto también hay críticas al sector financiero, pues muchos de los afectados dicen que los bancos les siguen prestando a los mismos para que construyan, pero con diferentes nombres o razones sociales.

Curadurías: no dejan de sorprender
A las críticas que ya tienen las curadurías de la ciudad por aprobar licencias de proyectos VIP en estratos altos (como el caso de Mantua –en construcción–, evacuado temporalmente en días pasados), se suman algunos datos, como que el 50 % de las licencias en 2012 fueron aprobadas por la Curaduría Cuarta y que en esta se aprueba el 65 % de los pedidos de licencia que entran, cuando en otras curadurías este porcentaje oscila entre el 7 y el 19 %.

“Solo en una VIP en El Poblado tenemos una misma familia que compró 36 apartamentos. Entonces ¿dónde queda eso de que las VIP son para quienes no tengan vivienda?”, se pregunta Guerra.

De vieja data
El modelo de ciudad y cómo se ha construido en una ladera como El Poblado, es también motivo de análisis. Zoraida Gaviria, directora de Planeación entre 1998 y 2000, y quien dirigió el Plan Especial de El Poblado (2004 – 2005), tiene claro que al urbanizar en las partes más altas de la ladera estamos “alterando en materia grave la estructura ambiental del valle, en El Poblado específicamente por las aguas subterráneas que tiene. Es como si en mi casa, para que me quepa la cama de un nuevo hijo, yo opte por tumbar la columna. Creo que ya sobrepasamos el límite adecuado de construcción y estamos comprometiendo la seguridad de los ciudadanos”, señala.

Luego de afirmar que la comuna 14 no tiene condiciones de barrio y que no ha sido urbanizada sino ocupada, Zoraida Gaviria plantea: “Más allá de centrarse en las normas, luego de esta tragedia tan dolorosa, lo que se requiere es que todos los habitantes se comprometan con un modelo de ciudad”.

¿Qué pasa con los damnificados que adquirieron una deuda con el banco para comprar su apartamento en Space? 
El ordenamiento jurídico no prevé una solución que sea muy satisfactoria para el perjudicado, para el deudor de la obligación. La obligación subsiste, aunque el inmueble que estaba respaldando la deuda con la hipoteca se haya perdido.

¿En la práctica, quien haya perdido su apartamento en la torre 6 de Space tiene que seguir pagando la deuda en el banco?
Exactamente. Con un agravante, y es que ya el banco no tiene garantía del pago. Las garantías son dos: una específica, que es la hipoteca, y en caso de no pago de la deuda, el banco va y persigue el bien en manos de quien esté. En caso de que no alcance con el bien – por ejemplo, porque los intereses se subieron mucho, nunca pagó, etcétera-, persigue el resto del patrimonio del deudor, y con otro agravante, y es que el acreedor hipotecario (el banco) tiene derecho a pedirle al deudor que, perdido o deteriorado el inmueble garantizado con hipoteca, que mejore la hipoteca, que le dé otra seguridad equivalente o que le pague de inmediato la totalidad de la obligación. Es lo que dispone el artículo 2.451 del Código Civil.

¿Y si el único patrimonio del deudor era el apartamento que colapsó y no tiene dinero para cancelar la obligación?
En ese caso quedaría una deuda insoluta, es decir, una deuda no pagada, por la que responde todo deudor con su patrimonio. Lo que el banco te va a decir es “yo no le presté un apartamento. Yo le presté plata”. El banco puede ir a buscar cualquier otro bien que tenga el deudor, como el carro, los muebles y enseres, la finca.

¿Si esa persona no cuenta con nada más para responder?
El banco se queda con una deuda que no va a poder cobrar. En Colombia no hay prisión por deudas y la única medio posibilidad es para ciertas deudas de origen tributario, cuya evasión tiene tipificados algunos delitos. ¿Qué pasa con el banco que se queda sin garantía y no tiene cómo cobrar? Lo que pasa con todo acreedor cuando el deudor es insolvente: queda con una sentencia para enmarcar porque no tiene como cobrarla; lo que es muy claro es que todo el patrimonio del deudor es la prenda general de los acreedores. Por eso, ante una situación de estas, uno de los perjuicios que se le genera al deudor, al perjudicado, al propietario de un inmueble que desaparece en cuestión de segundos, es que lo dejan sin garantía para responder por una obligación que tenía. Una de las cosas que podría reclamar la víctima al responsable del daño es el monto de la obligación que le queda con el banco

¿El banco podría embargar el sueldo del deudor, es decir, del damnificado?
Sí, perfectamente porque la regla de oro en materia de este tipo de cosas es que todo el patrimonio del deudor es la prenda general de sus acreedores, eso significa que todo deudor responde con la totalidad de su patrimonio, bienes presentes y futuros de las obligaciones que contraiga.

¿Qué papel juega la constructora, CDO en este caso?
Ese es un daño que le causa la constructora al propietario, es decir, sería uno de los daños por los que tendría que responder la constructora eventualmente, porque el damnificado, además de quedarse sin inmueble, queda con la obligación de responder por una deuda.

¿Qué otras implicaciones podría tener esto? Es muy tenaz…
Es muy tenaz porque simplemente el banco… voy a utilizar la publicidad de uno de los bancos… un banco sin alma, un banco desalmado ¿qué le dice al deudor?: “La verdad es que yo no tengo nada que ver con las razones por las cuales se desplomó el edificio, usted se quedó sin inmueble pero yo tengo una deuda que tengo que proteger, yo protejo el patrimonio del banco y el de los accionistas del banco. Lo siento mucho pero usted tiene una obligación con el banco, mejóreme la garantía, consiga alguien que me dé una hipoteca que garantice que usted va a pagar la obligación o págueme la deuda ya, de lo contrario yo voy y lo demando pues usted no me dio otra garantía”. Porque eso hace que se acelere el plazo, la deuda que estaba inicialmente planteada por X tiempo se hace exigible ya. Hay que tener en cuenta que son normas escritas hace 150 años, que son las del Código Civil. Sin embargo, el banco siempre tiene la posibilidad de renegociar las deudas, de dar posibilidades.

¿Quién responde ante una eventual pérdida de valor de los inmuebles vecinos de Space?
Es una preocupación que se ha estado ventilando un poco en algunas conversaciones: la pérdida de valor, no del inmueble que se cayó, pues por ese responde la constructora, sino de todos los inmuebles vecinos; cuánto se desvalorizan estos, cuánto perdió el que tenía una casa de X millones de pesos al lado, al frente o a unos metros de Space, que de un momento a otro perdió valor comercial, así no tenga orden de evacuación o esta sea temporal y no se le haya caído un grano de arena encima. ¿Cuánto pierde porque el mercado no está dispuesto a pagar el mismo valor que tenía un día antes de la tragedia? Este es un daño extracontractual, pero es muy difícil de imputar. Es decir, ¿cómo le atribuyo una pérdida de valor de mi inmueble a un defecto de la construcción del vecino, cuando a mí no me ha pasado nada, un daño que consiste puramente, no en la pérdida física, sino en la pérdida patrimonial por desvalorización? Hay buenos fundamentos para pensar que la desvalorización de las propiedades vecinas con ocasión del colapso es un daño indemnizable, y que le sería atribuible, en principio, prima facie, al constructor. Una lonja de propiedad raíz podría decir cuánto valía el metro cuadrado en la zona un día antes de la tragedia y cuánto quedó costando después.

Es una responsabilidad extracontractual porque entre el causante del daño y el vecino no había ningún tipo de vínculo de por medio.

Dadas las dificultades que los cierres viales les han ocasionado a los empleados y algunos residentes de las zonas cercanas a la unidad residencial Space, representantes de las juntas de acción comunal, en cabeza de Amparo Gaviria, le piden a las autoridades y a la administración Municipal que “habiliten una ruta de buses que entre por Chuscalito en Palmas, vaya hasta la parroquia del Padre Marianito y luego transporte a las personas que se dirijan hacia el norte (San Diego) o el sur”.

Este pedido, extensivo a la Secretaría de Movilidad y Tránsito, al Concejo de la ciudad y a la empresa Autobuses El Poblado, tiene como fin ayudar a las personas que tengan que subir o bajar caminando desde y hacia Chuscalito para encontrar una manera de transportarse, y evitar posibles riesgos o accidentes.

Otro de los pedidos comunitarios tiene que ver con la habilitación de un camino (o varios) “que permita salir a la Transversal Superior o a Las Palmas, desde la carrera 24 D A No. 10 E – 200, en un predio de la constructora CDO”.

Información para los feligreses
De otro lado, la parroquia del Padre Marianito informa sobre las modificaciones en horarios y ubicación de algunas eucaristías los domingos.
Templo parroquial: 10:30 am y 5 pm.
Hotel Intercontinental: 12 m y 6:30 pm.
Jueves a las 6 pm, jornadas de oración en solidaridad con los afectados.

Vivir en El Poblado tuvo acceso a las pólizas tomadas por Space con Colpatria para bienes comunes, que amparan ante terremoto e incendio, como exige la Ley 675 de 2001 para copropiedades. Adicionalmente la póliza ampara bienes comunes por avalancha y asonada, y bienes privados (sin contenidos ni mejoras), ante terremoto, incendio, avalancha y asonada. Desde la evacuación el día previo a la caída de la torre 6, Colpatria se ha reunido con la administración y revisado la documentación pero un pronunciamiento oficial de la aseguradora solo se esperaría para la próxima semana con la entrega del primer informe del dictamen técnico del colapso.

Suramericana se adelantó al dictamen técnico con un comunicado en el que se compromete a reconocerle a los propietarios de las torres 5 y 6, independiente de los riesgos por los cuales estaban amparados y del riesgo que se determine causó la falla en la estructura, un monto de hasta el valor asegurado del bien mueble o inmueble, según los amparos tomados en cada caso por el asegurado. En el caso de las pólizas por crédito hipotecario con entidades financieras, reconocerá el valor requerido para pagar la deuda adquirida a cada banco, con la que los asegurados financiaron la vivienda. El riesgo de desplome de construcciones no está incluido en las pólizas actuales, sin embargo, Suramericana ha tomado una decisión que ojalá tuvieran en cuenta otras compañías y que consiste en que, en uso del principio de equidad, reconocerá para este siniestro dicho riesgo en sus pólizas que solo consideraban incendio y terremoto. Esta decisión se basa en que no era de elección del asegurado o tomador incluirlo porque no estaba entre las opciones. Así mismo, los asegurados de Sura en las torres 1, 2, 3 y 4, recibirán pagos de alojamiento mensual hasta por seis meses, por valores acordes con las pólizas contratadas, una vez la constructora termine de pagar los auxilios de manutención con los que se comprometió. En total son 23 los asegurados con dicha entidad de los 161 apartamentos de Space.

A futuro, las compañías de seguros, bajo la figura de subrogación, podrían demandar a la constructora por los valores que hayan pagado a las víctimas. Estos a su vez podrían demandar a CDO pero solo por los valores y conceptos que no les hayan sido pagados por las aseguradoras.

Para Alfonso Álvarez, director de Asurbe, la tragedia en Space invita a revisar las pólizas de copropiedades. “No son medidas preventivas, pero son medidas de protección ante posibles calamidades”, dice. Los propietarios, por medio de la junta de administración y en asambleas, pueden hacer controles, exigir información, copias de las pólizas tomadas. Igualmente, a través del RUS (Registro Único de Seguros) en www.rus.com.co los copropietarios pueden acceder a dicha información.

Según Fasecolda, (que no tiene datos discriminados para Medellín ni Antioquia) en Colombia están aseguradas 17.424 copropiedades con el seguro obligatorio (un 10% del total). En cuanto a seguros voluntarios de hogar, sólo el 5% de los hogares cuenta con un seguro de estas características.

Para el abogado Mateo Peláez, especialista en responsabilidad civil y seguros, esto se debe a la falta de recursos para costear seguros, desconocimiento de oferta y funcionamiento de pólizas, y a una cultura en la que no se prefiere el amparo de la vida, la salud y el patrimonio.

El abogado considera importante tomar seguros voluntarios de hogar y, en lo posible, de sus contenidos, así como ampliar la cobertura de las pólizas de bienes comunes de las copropiedades para ampararlas contra otros riesgos, como explosiones, actos terroristas, rayos e inundaciones. Explica además que suelen estar excluidos conceptos que resultarían costosos como la remoción de escombros, honorarios de profesionales necesarios en algún siniestro o reparación, cuotas de administración y responsabilidad civil por daños a terceros. Tanto para seguros de hogar y de copropiedades resalta la importancia de leer, revisar y entender las coberturas, y declarar el valor real de los bienes.

Más regulación
“El negocio ‘asegure más para que pierda menos’ es decirle a la gente que no importa si tienen que pasar hambre para asegurar su vivienda”, dice Anselmiro Bañol, presidente de la Asociación de Consumidores de Medellín.

“La tarea es adelantar una campaña educativa e informativa para orientar al consumidor cuando vaya a comprar la vivienda”, dice el defensor. Sugiere además que en las escrituras se establezca más información: quién es responsable de cálculos, de estudios de suelo, de estudios de zonas de reservas según el POT, cuál es la constructora y qué compañía asegura.

Pero para Bañol lo peor es que el Estado falló estructuralmente al delegar el control y la inspección en los curadores y constructores.

Mientras tanto, el Ministro de Vivienda, Felipe Henao, anunció cinco medidas que se empezarán a adelantar para evitar emergencias como la de Space. De estas, cuatro regulan más al gremio de la construcción y una exigirá póliza obligatoria para cualquier proyecto inmobiliario.

Aunque el “Seguro de Calidad y Estabilidad de Obra” no es obligatorio, se estudia en el Congreso el Proyecto de Ley 029 del 2013 que lo haría obligatorio para la vivienda nueva. El tomador sería el constructor y el asegurado el propietario final.

Jorge Pérez, director de Planeación de Medellín

Muchos de los proyectos que iniciaron construcción en Medellín después de la aprobación del POT (Acuerdo Municipal No. 46) de 2006, tienen licencias que vienen desde el POT de 1999. Estas licencias quedaron, en principio, con vigencias de 3 años, aunque prorrogables con otros mecanismos que la ley otorga.

Según el director de Planeación de Medellín, Jorge Pérez, esta “es una práctica regular en el país que no solo ha sido utilizada por constructores o agentes inmobiliarios, sino incluso por los propietarios de tierra o predios, que cuando saben que va a haber un cambio en el POT buscan asegurar la edificabilidad que la licencia les otorga”.

El pedido de estas licencias con la vigencia del anterior POT hace que por los días previos al cambio las curadurías reciban muchos pedidos de licencias, pues esta acción brinda cierta seguridad, en caso de que el predio pierda valor o pierda potencial inmobiliario con las nuevas disposiciones.

En el caso de Space las primeras licencias, las de las fases 1 y 2, se otorgaron en 2006 (en la Curaduría Segunda), pero aún con la vigencia del POT de 1999. Aunque las licencias de las fases (torres) restantes fueron pedidas ya con la vigencia del POT de 2006, la norma establece que el constructor debe completar el proyecto con la que le aprobaron en primera instancia, claro, con algunas transiciones normativas. Sobre estas y otras cuestiones habla Jorge Pérez, director de Planeación Medellín.

¿CDO ya había entregado la fase 6 de Space a Planeación?
El trámite final de entrega de obra de la etapa 6 de Space estaba en proceso. La firma CDO había hecho dos solicitudes de recibo de obra y en particular una del 3 de septiembre (se realizó el trámite el 22 de septiembre), y se encontró que hacían falta unos documentos de soporte de la licencia, relacionados con la propiedad horizontal, y otro, un asunto de unos elementos del espacio público. Estaba en trámite, pendiente de cierre, la recepción final de la obra en Secretaría de Gobierno.

¿Por qué empezaron a entregar apartamentos y a habitarlos sin tener listo el recibo de obra formal?
Eso es normativa nacional y el Municipio se tiene que ceñir a eso. El recibo de obra hoy lo realiza la Secretaría de Gobierno. En Medellín teníamos una tradición, en la que solo se conectaban los servicios públicos de EPM a las construcciones que estaban recibidas en debida forma. Eso fue modificado por la norma nacional y sobre esa situación se desarrollan esa y todas las obras de la ciudad.

¿Cuánta vigencia tienen las licencias de construcción?
Puedes pedir una licencia hoy o mañana y no construir hasta el 2017.

¿Se debe pedir licencia por proyecto completo o debe ser torre por torre?
Depende. No te podría dar una respuesta unificada. Cada licencia tiene su condición legal. Es probable que puedas licenciar un proyecto hoy y hacerlo por etapas.

¿Cuando llegó a Planeación, cómo encontró las licencias y el respeto a la norma?
Hay de todo. En esta ciudad hay una dinámica de construcción y desarrollo de obras muy grande, con lo cual el mapa es muy complejo. Pero debemos decir que hay muchas licencias vigentes hoy que no han empezado obras, que son de tiempo atrás y que seguramente se podrán ejecutar legalmente. El Estado tiene unas limitaciones que se ciñen al debido proceso legal y al derecho adquirido de los ciudadanos frente a una licencia. Eso no se puede violentar, incluso cuando uno conceptualmente diga que eso no se debería hacer. Pero si el plan de ordenamiento y las normas vigentes les permiten a las personas desarrollar ciertas obras, no es el Municipio el que pueda violentar los derechos ciudadanos.

El POT tiene una dimensión que es de planificación, legalidad, normativas y desarrollo de pautas ambientales, pero también hay un asunto clave y es que no hay fuerza superior a un POT que una ciudadanía corresponsable con su territorio y el futuro de la ciudad. Tenemos que lograr que además de una alta calidad técnica, el nuevo POT genere un inmenso acuerdo colectivo sobre el modelo de ciudad.

¿Qué pasó con las normas que buscaban no construir por encima de la Transversal Superior?
El POT del año 99, dirigido por la doctora Zoraida Gaviria como Secretaria de Planeación de Medellín, orientó y definió unas pautas para el desarrollo de la ciudad. En el año 2004 o 2005 se realizó el Plan Especial de El Poblado, liderado, entre otros, por la doctora Gaviria, un plan que no entraba a modificar el POT sino que era un plan de acción para resolver un conjunto de problemas de El Poblado. En esa administración se definió un decreto que restringió profundamente la edificabilidad en el barrio El Poblado, que se adoptó en el mes de agosto de 2006 en el POT (Acuerdo 46), el que está vigente.

Entonces, el Plan Especial de El Poblado buscaba saber cómo reaccionar ante las desbordadas construcciones; derivado de ese plan se hizo el POT 2006 que es restrictivo, pero llega el hecho real de que tenemos un conjunto grande de licencias que hacen prevalecer los derechos previos de edificabilidad. Nuestro diagnóstico para el nuevo POT es que Medellín ha tenido un inmenso crecimiento y expansión en laderas y bordes, no solo en El Poblado.

Mientras la constructora CDO asegura en uno de sus comunicados que “dentro del proceso de atención y acompañamiento a los perjudicados con el colapso de la torre 6 de la urbanización Space, Lérida Constructora de Obras S.A. se encuentra en proceso de solución con los propietarios que perdieron sus apartamentos y enseres”, varios de ellos dicen no sentirse conformes con los resultados de las negociaciones que adelantan con dicha empresa desde el 21 de octubre. Este descontento se manifiesta con frases como “siento que le he vendido mi alma al diablo, la conciliación fue casi como regatear una licuadora en El Hueco”, expresada por uno de los arrendatarios de la desaparecida torre 6, quien pidió no ser identificado.

El sentimiento de algunos de los damnificados que han tenido los primeros acercamientos con la constructora, es de “debilidad emocional”. Aseguran que esta debilidad los ha llevado a firmar acuerdos económicos que los han dejado con “sensaciones agridulces”. Mientras unos ya han conciliado con la constructora, otros, como Mauricio Restrepo, propietario de un apartamento en la torre 6, decidieron hacer un alto en el camino. Dice Mauricio que es inaudito e injusto que la voluntad de la constructora sea reconocer, en su caso, menos del 50% del valor total de los enseres; tampoco entiende y no acepta que gabelas como algunos descuentos comerciales, que influyeron en la decisión de compra de un apartamento en Space, no estén contempladas por la constructora a la hora de conciliar.

Fotos cortesía Iván Martínez

La situación no es menos difícil para las personas –inquilinos y propietarios– que habitaban las torres 1, 2, 3 y 4. Ellas deberán esperar el estudio técnico que adelanta la Universidad Nacional de Colombia, con base en el cual la constructora y las autoridades tomarán decisiones. Mientras esperan pacientemente lo que sucederá en cada uno de sus casos, podrán retirar de sus viviendas todos los enseres que posean, como lo decidió el Dagrd. “Buena parte de la afectación secundaria que siente la gente es la angustia de saber que aún tienen sus pertenencias en los apartamentos. Para aliviar esa angustia y ese dolor y viendo que las condiciones de estabilidad de la torre 5 han mejorado, se tomó la determinación de permitir el ingreso a las torres 1, 2, 3, y 4”, comenta Santiago Uribe, vocero de los afectados.

Fotos cortesía Iván Martínez

Las mudanzas entonces se harán en el resto de la penúltima semana de octubre. CDO puso a disposición de los afectados una empresa transportadora y personal logístico especializado en empacar y desempacar enseres, así como una bodega para guardar las pertenencias, mientras cada familia encuentra la manera de solucionar el tema de vivienda definitiva.

Es un hecho que la constructora Lérida CDO dice tener la voluntad de indemnizar a los damnificados de Space, pero solo se verá materializada una vez los afectados que voluntariamente decidieron conciliar reciban el dinero acordado, dinero que deberá pagarse antes de que finalice el año.

Para garantizar el cumplimiento de acuerdos colectivos con la constructora, los habitantes de Space nombraron una comisión integrada por seis de los damnificados.

En tanto, al cierre de esta edición (23 de octubre), voceros de la constructora informaron a Vivir en El Poblado que se habían logrado acuerdos con 13 propietarios de la torre 6 y cuatro de la torre 5.

Al cierre de esta edición, y mientras una comisión técnica continuaba investigando las posibles causas de la tragedia, no cursaba ninguna demanda contra la constructora CDO, por el desplome del edificio Space. Las 115 familias damnificadas de Space conformaron un comité jurídico para enfrentar la situación. Esto podría llevarlas a conciliar con la constructora o a realizar con ella un contrato de transacción, lo que evitaría un litigio y sus respectivas consecuencias judiciales. No obstante, en caso de que se tome la decisión de demandar, el panorama sería otro. Sobre esto y otros asuntos hablamos con el abogado y profesor de Eafit, Maximiliano Aramburo.

¿Qué podría pasarle a la constructora CDO en caso de que se le encuentre culpable del desplome de Space?
La primera posible consecuencia es la de una eventual indemnización. Eso sería como resultado, o bien de un proceso civil, o bien de una fase final del proceso penal, en caso de que hubiera responsabilidades penales (podría haberla de alguien que haya cometido una culpa, se podría acusar, por ejemplo, a una persona natural, no persona jurídica, del homicidio culposo de las personas que han fallecido, de las lesiones culposas, aunque estos posibles delitos podrían ser muy debatidos).

Si hay una indemnización por un proceso civil habría que distinguir: hay algunos que serían deudores contractuales de la constructora, aquellos con quienes esta haya celebrado un contrato en virtud del cual se les vendió el apartamento. El artículo 2060 del Código Civil establece una garantía a cargo del constructor por 10 años. Si el edificio amenaza ruina, en todo o en parte, en los 10 años siguientes a la entrega, por vicio de la construcción o incluso por vicio del suelo –que el constructor haya conocido o debido conocer–, es una responsabilidad que está presente y lo obligaría a responder por los daños que sufran los compradores por el desplome del edificio.

¿Cuál sería el plazo de la constructora para responder por ello?
Primero se cuentan los 10 años a partir de la entrega de la obra, lo que pase durante ese tiempo es responsabilidad del constructor, y a partir de ahí corre un tiempo de prescripción de la acción de 10 años. Si no se le demanda antes de diez años, la acción en contra de la constructora prescribiría.

Si hay condena, hay una obligación de la constructora que puede ser exigible a través de un proceso ejecutivo si no paga voluntariamente. Hay un término de pago inmediato porque empiezan a correr intereses moratorios.

¿Y cuánto se podría demorar un tipo de condena de estas?
Eso es muy incierto. Un proceso judicial, como el que podría pasar en el caso de Space, se podría demorar en primera instancia unos cinco o seis años. Es posible que sea más rápido, hay circunstancias particulares. Por ejemplo, hay una cantidad plural de damnificados con origen en una misma causa, entonces podría ser que no fuera un proceso judicial individual, lo que llamamos un proceso ordinario de responsabilidad civil que se inicie hoy; estas acciones de grupo tienen un término que en la ley, en principio, es más rápido, aunque no necesariamente, porque tiene una actividad probatoria más compleja, porque son muchas más personas, más audiencias.

La responsabilidad civil de la constructora puede concurrir con la de quien haya cometido la culpa. Por ejemplo, si se llega a establecer que fue un error en el cálculo, o una mala mezcla, o una mala selección de los materiales en la construcción, quien haya sido responsable de esa mala selección de los materiales, si eventualmente llega a ser condenado penalmente, esa responsabilidad penal también genera la obligación de indemnizar los perjuicios, que concurre con la de la constructora como persona jurídica, que es la que responde por el riesgo en general de la actividad constructora.

¿Es decir, si la culpa es de un trabajador de la constructora, deben responder ambos?
Exactamente. En materia de responsabilidad civil se entiende de manera pacífica que el hecho del dependiente de la constructora (el ingeniero, el obrero) es el hecho de la propia constructora. Por ejemplo, si es un error de cálculo en el diseño de la obra, si es contratado por la constructora para eso, responderían los dos y la constructora no podría decir que es un hecho de un tercero.

¿Si se hallara responsable a un ingeniero, cómo respondería?
Con todo su patrimonio. Comúnmente las responsabilidades son privación de la libertad y, en casos de algunos delitos, multas. Además, penas accesorias, que son la interdicción de derechos y funciones públicas, pero normalmente no es lo más relevante ni lo que se busca. Pero cuando se habla de responsabilidad civil, hablamos de la obligación de reparar todos los daños que se hayan ocasionado, y se responde con todo el patrimonio de la persona que sea condenada, natural o jurídica. Los dos responden de manera solidaria. Si resulta condenada la constructora, esta responde con todo su patrimonio. Los dos pueden resultar condenados, eventualmente.

¿Además de la sanción económica, la constructora podría perder la licencia para construir?
No creo que sea posible impedir que esa persona jurídica siga construyendo, aunque es posible que le impongan sanciones, multas e inhabilitaciones para contratos con el Estado.

¿Se le podrían suspender los contratos vigentes con el Estado?
Tiendo a pensar que no se le puede impedir cumplir con el objeto del contrato en el que se ha comprometido. Lo que puede pasar es que esa entidad estatal va a mirar con lupa cada uno de los procedimientos que lleve a cabo la constructora.

¿Cuál es la responsabilidad civil de la constructora con los que no tiene contrato?
El constructor también debe responder por los daños que sufran personas con las que no tenía contrato, por ejemplo un arrendatario, el vigilante, el vecino al que se le desprenda algún objeto al edificio que amenace ruina y le caiga encima de su casa y le dañe el techo, los obreros que estaban abajo, etcétera. Esa es la responsabilidad civil extracontractual, que obliga a indemnizar daños patrimoniales y extrapatrimoniales que se causen a quienes sufren un perjuicio derivado del colapso del edificio.

¿Y los términos de tiempo?
Diez años a partir del momento del daño para que alguien demande a la compañía. Es imposible decir cuánto va a durar el proceso. Hay juzgados que van un poco más rápido, otros un poco más lentos, así como hay cambios legislativos que inciden en la duración del proceso.

Habitantes y propietarios de Asensi esperan no tener los mismos problemas estructurales de Space pero el drama de la evacuación lo han vivido igual

Residentes de Asensi se unen a través de FB en la página Afectados Asensi Oficial y por grupos en Whatsapp / Foto cortesía Flycam-rc Producciones

20 días antes de la evacuación y colapso de la torre 6 de Space, Vivir en El Poblado recibió a través de Twitter un mensaje de un habitante de ese sector que decía: “en Continental Towers tenemos gran insatisfacción con @CDOConstructora, pasan los años y no hay soluciones. ¿Quién nos ayuda?” .

Habitantes y propietarios de Asensi, unidad vecina de Space en la carrera 24 D y construida por CDO, también han tenido durante años una continua insatisfacción con la constructora para hacer reparaciones: anclaje de balcones, fisuras, pisos desnivelados, acabados en granito sin impermeabilizar, y la piscina, que filtraba agua a los parqueaderos, estuvo siete meses en reparación.

Martha Rendón, al año de haber recibido su apartamento allí, reportó varios problemas a CDO. Cuando finalmente se decidió a vender el inmueble, la constructora le dijo que le haría las reparaciones que faltaban por hacer, en el momento de la venta. Pero ese plan quedó suspendido a partir del sábado en la noche. A través de la vidriera de su balcón vio el desplome de la torre 6 de Space. En medio del pánico y acompañada de sus dos hijos, bajó en plena oscuridad a la calle que estaba llena de escombros. Entre cables y una posible fuga de gas, se dirigió hasta la parroquia del Padre Marianito. Desde entonces Martha ha tenido que reubicarse dos veces. Como sus vecinos, ha regresado en dos ocasiones a su casa para sacar lo que pueda en cinco minutos. “De un día para otro me quedé sin proyecto de vida” dice.

Martha es una de las casi 90 personas afectadas en Asensi. Este proyecto, de 145 unidades en total, con áreas de 36 y 52 m2, recibió la orden de evacuación del Dagrd a pesar de no presentar fallas estructurales previas, y se mantendrá hasta que se determine cómo lo afectó la caída de la torre 6 de Space y cómo la afectará el desmonte de la torre 5 durante los próximos 4 o 5 meses. Los vecinos seguirán reuniéndose esta semana para determinar en qué momento es apropiado hacer un estudio de ingeniería. Ese dictamen técnico determinará si Asensi es habitable, a partir de cuándo, el amparo de pólizas de seguros y con qué recursos cuentan.

El superintendente delegado de Protección del Consumidor, Jorge Enrique Sánchez, asistió a una de las reuniones de vecinos en el Hotel Intercontinental. “Los propietarios de Asensi tienen las mismas posibilidades que los de Space”, aseguró el funcionario, “al organizarse y designar un vocero podrán solicitar medidas cautelares, iniciar acción de protección al consumidor para hacer efectiva la garantía, si estuviera vigente aún”. Tal vez no sea sencillo pues al cierre de esta edición la Superintendencia de Industria y Comercio continuaba encontrando dificultades en su solicitud de suministro de información a CDO sobre atención a quejas y sobre el manejo “de todo este asunto, porque esto no se dio de un día para otro; hasta donde sabemos hay unos antecedentes y eso es lo que queremos indagar”, explicó el delegado. Entre tanto, Vivir en El Poblado intentó varias veces comunicarse con los representantes de CDO, pero las razones y mensajes no fueron respondidos.

Pero el grupo de residentes y propietarios de Asensi, liderado por Patricia Montoya, está organizado y marchando. Desde el sábado y hasta el martes, habían logrado alojar a cinco familias que no tenían donde reubicarse, lograron hacerse reconocer como damnificados y así suspender el cobro de servicios públicos y prediales, llegaron a un acuerdo con los abogados de CDO para auxilios de manutención mientras se mantenga la orden de evacuación, y lograron retirar 18 de los 41 vehículos que permanecían en los sótanos.

Los vecinos afectados son más
La unidad residencial Olivares, ubicada en la carrera 25, tiene 15 casas habitadas, con áreas de 400 y 600 m2. También recibió orden de evacuación del Dagrd por su cercanía a las torres de Space y para evitar el tránsito de carros. Sus habitantes también han tenido mínimo acceso a las viviendas para retirar lo que puedan en pocas maletas.

Las unidades Interclub y Continental Towers, ubicadas sobre la carrera 24 D A, no fueron evacuadas. No obstante, como otras unidades del sector, inquietas por los daños que pudiere ocasionar el colapso en Space, los propietarios de Continental Towers buscarían un estudio de ingeniería, privado, que evalúe su estructura, aseguró un habitante de Space y dueño de una propiedad en Continental Towers.

Desde el momento de la tragedia se abrió la cuenta en Twitter @unidosporspace, que ya cuenta con 3.233 seguidores, y una cuenta en Facebook con el mismo nombre, que alcanza los 13.335 “likes”

De manera contundente, los damnificados por la tragedia ocurrida en la urbanización Space manifiestan que, aunque pudieran, no quieren volver a ocupar sus apartamentos. Y no es para menos, la torre 6 desplomada, y la 5 en inminente riesgo de caer, son motivos más que suficientes para no querer regresar. Aun sin vivienda y sin la certeza de qué pasará hacia adelante, los habitantes de Space dan muestra de lo que significa verdaderamente trabajar en equipo.

Tras la noche del 12 de octubre, cuando colapsó la torre 6, y el inmediato desalojo de la torre 5, los residentes de Space decidieron, juntos, hacerle frente a la situación. Era necesario entonces nombrar un representante y todos votaron por Santiago Uribe, antropólogo, también propietario -junto con su esposa- de dos apartamentos en las torres 5 y 6. Desde entonces ha sido quien ha llevado la vocería de los damnificados.

En cada reunión, se ha evidenciado el trabajo en grupo de las 115 familias afectadas. Es fácil advertir que están anteponiendo los intereses grupales a los personales, han creado canales claros de comunicación a través de representantes de cada una de las torres afectadas y han dado por norma básica que la palabra del otro se respeta. “Hagamos el ejercicio de escuchar, oigamos inicialmente lo que tenemos que decirnos y luego expresemos nuestras inquietudes”, dice Santiago con voz enérgica, mientras el auditorio temporal en el Hotel Intercontinental entra en silencio y acata el llamado.

Conjuntamente con las autoridades locales han implementado protocolos que han permitido que los afectados, en total 551 personas, puedan sacar de sus viviendas unas pocas pertenencias, y retirar de manera controlada sus vehículos.

Cuando han pasado 5 días de la tragedia, tienen al frente la tarea más difícil: llegar a un consenso sobre la firma de abogados que los representará en el proceso que se avecina contra la constructora Lérida CDO S.A. Sin embargo, una vez más dan muestra de lo que significa aquello de “la unión hace la fuerza”, porque a través de la conformación de un comité jurídico, integrado por los mismos habitantes de Space, darán a conocer al resto del auditorio los posibles candidatos. El profesional o grupo de profesionales que escojan para que los represente ante la constructora, deberá presentarles una propuesta de la ruta a seguir.

Hay varios aspectos claros tras el colapso de la torre 6 de Space. La realidad es que hay en total 627 personas afectadas (561 de Space), sumadas a 53 de Asensi y a 23 de Olivares, dos unidades que fueron evacuadas por el posible colapso de la torre 5.

Es un hecho también que las labores de rescate y atención, que hoy se adelantan con un personal de aproximadamente 200 personas, han debido ser cautas, dados los peligros a los que se enfrentan. Por eso aún siguen 10 personas desaparecidas bajo los escombros.

Es precisamente ese riesgo de lo que pueda pasar en la zona, lo que motivó la decisión de desmontar la torre 5. “Hubo una comisión técnica integrada por Integral, la Asociación de Ingenieros Estructurales de Antioquia y las universidades del G8 del Municipio (que tuvieran Escuela o Facultad de Ingeniería), en la que se indicó que no puede haber demolición ni implosión de esa torre (la 5), porque no hay condiciones para poner explosivos y no se podría controlar hacia donde caerían los escombros”, explicó la alcaldesa (e) de Medellín, Claudia Restrepo.

Este desmantelamiento de la estructura, según indicó la funcionaria, “tomará entre 4 y 5 meses, se hará fragmentando piso a piso el edificio y será responsabilidad de la constructora, aunque con acompañamiento municipal”.

Los análisis de esta mesa de trabajo proponen además que antes del inicio de ese proceso se intente una estabilización temporal del edificio, para que los socorristas arriesguen menos su vida. No obstante, mientras se investiga esta alternativa, los organismos de rescate seguirán en estas condiciones de riesgo sin que haya cómo mitigarlas.

Dudas
Así como hay unos hechos y unas decisiones, se han planteado públicamente serios cuestionamientos que esperan pronta respuesta. Por ejemplo: ¿Por qué Carlos Alberto Ruiz, curador segundo, tiene un apartamento por leasing en Space (209 de la torre 4) y su esposa compró otro en Asensi, siendo él, al mismo tiempo, quien aprobó las licencias de varias torres del edificio epicentro de la tragedia?, ¿por qué –tal y como lo preguntó la hermana del joven fallecido Juan Esteban Cantor– los parqueaderos no estaban con prohibiciones para transitar por allí tras la orden de evacuación?, ¿por qué la constructora CDO desconoció dicha orden e ingresó un grupo de trabajo que terminó sepultado?, ¿por qué había un vigilante, que a la postre resultó herido, haciendo ronda por la torre evacuada?, ¿por qué un reconocido ingeniero calculista como Jorge Aristizábal aseguró en representación de CDO que no había ningún peligro de colapso?

Otra de las preguntas se dio en el debate sobre responsabilidades urbanísticas de los constructores, liderado por el concejal Bernardo Alejandro Guerra, el miércoles 16 de octubre. Esta tiene que ver con los controles de las autoridades a las “irregularidades e ilegalidades que han venido realizando estas constructoras en toda la ciudad”, según la denuncia del citado corporado.

La última pregunta es, obviamente, la importancia de esta tragedia para las discusiones que se vienen dando acerca del Plan de Ordenamiento Territorial (POT). Tal y como lo reconoció el director de Planeación de Medellín, Jorge Pérez, “el tema nos preocupa mucho y por eso en la revisión del POT vamos a ser muy rigurosos y muy restrictivos en muchos de estos asuntos”.