/ Francisco Ochoa
El Instituto Geográfico Agustín Codazzi (Igac) expidió la resolución 898 “por medio de la cual se fijan normas, métodos, parámetros, criterios y procedimientos para la elaboración de avalúos comerciales requeridos en los proyectos de infraestructura de trasporte a que se refiere la ley 1682 de 2013”. Esta resolución fija “las normas, métodos, parámetros, criterios y procedimientos para la elaboración y actualización de los avalúos comerciales, incluido el valor de las indemnizaciones o compensaciones en los casos que sea procedente, en el marco del proceso de adquisición predial de los proyectos de infraestructura de trasporte a que se refiere la Ley 1682 de 2013”.
La resolución especifica que su ámbito de aplicación es para proyectos de infraestructura de transporte, en el marco de los procesos de enajenación voluntaria y expropiación (judicial o administrativa) y es de obligatorio y estricto cumplimiento para los avaluadores, propietarios y responsables de la gestión predial a la que se refiere la ley 1682 de 2013.
Además de aportar una serie de importantes definiciones relativas al tema de avalúos, la resolución define un marco de trabajo para la cuantificación del daño emergente y del lucro cesante en los procesos de adquisición forzada de predios (en los casos de enajenación voluntaria y expropiación).
En cuanto al reconocimiento del daño emergente, figuran los siguientes puntos:
•Gastos legales de compraventa (notariado y registro de la venta y levantamiento de limitaciones al dominio).
•Costos relativos a desmonte, embalaje, traslado y montaje de bienes muebles que se deban trasladar o reubicar por causa de la venta al Estado, incluyendo obras civiles en caso de requerirse. También el eventual pago por arrendamiento de bodegaje provisional.
•Erogaciones relacionadas con la desinstalación de servicios públicos.
•Gastos de publicidad requeridos para la acreditación de la nueva ubicación de establecimientos de comercio que deban trasladarse a causa de la venta forzada, incluyendo la pérdida de elementos ya elaborados que resulten inútiles.
•Pago de arrendamientos y/o almacenamientos provisionales por causa de un traslado debido a la venta forzada.
•Impuesto predial por los días que el bien expropiado esté a cargo de la entidad adquirente.
•Gastos de la adecuación del inmueble de remplazo cuando requiera instalaciones o adecuaciones singulares o especiales, así como la adecuación de las áreas remanentes en los casos de adquisición parcial de inmuebles. Cuando no sea posible adecuar un inmueble de reemplazo, deberá pagarse el valor de reposición a nuevo de las construcciones, descontando el valor de las construcciones depreciadas ya calculadas en la valoración del terreno, construcción y/o cultivos, que tenía el inmueble adquirido por la entidad.
•Gastos originados en la terminación de contratos que conlleven multas o cláusulas indemnizatorias o compensatorias cuando la terminación anticipada del contrato se origine en la venta forzada que regula la resolución. Este concepto solo opera en casos de enajenación voluntaria y no aplica en los casos de expropiación por cuanto esta constituye fuerza mayor.
Al tratar lo relativo a la inclusión de indemnizaciones catalogadas como lucro cesante, la resolución considera que se deben incluir dentro del avalúo del inmueble a expropiar los siguientes costos:
•La pérdida de las utilidades por contratos de arriendo o aparcería.
•Pérdidas por utilidades de actividades económicas desarrolladas en el inmueble.
La resolución limita a seis el número de meses a reconocer, criterio que según la ley 1682 de 2013, se refiere solo a los rendimientos del inmueble. En apreciación nuestra, esta limitación temporal es bastante injusta y presenta visos de ilegalidad.
Un punto muy importante que incluye la resolución es el que reza así:
“Los conceptos por los cuales se puede generar daño emergente o lucro cesante, enunciados en el presente artículo, son indicativos y no excluyen otros conceptos que se demuestren y puedan ser reconocidos en el cálculo de la indemnización”. Es decir, que se pueden presentar y argumentar, con pruebas sólidas, otros perjuicios adicionales a los listados en la resolución del Igac. Estos deberán ser incluidos en el avalúo del bien inmueble, realizado para fines de la expropiación.
La resolución proporciona una nueva definición de avalúo comercial, la cual incluye, además del valor comercial, las indemnizaciones y compensaciones si las hubiere: “Avalúo comercial es aquel que incorpora el valor comercial del inmueble (terreno, construcciones y/o cultivos) y/o el valor de las indemnizaciones o compensaciones, de ser procedente”. Sin lugar a dudas, esta aclaración constituye un inmenso avance.
La resolución es clara en exigir que la información base para los cálculos valuatorios sea la reportada a las autoridades tributarias. Constituye un paso adelante en el reconocimiento de los daños que se causan al propietario de un bien inmueble en el caso de la compra forzada, pero quedan algunos puntos sin definir y muchas dudas, además de entreverse una aparente mala intención de querer hacer aparecer la resolución como vigente solo a partir de la expedición de la ley 1682 de 2013 y aplicable solo al ámbito de los proyectos de infraestructura a que esta hace referencia, creando así categorías injustas en el marco de las adquisiciones por parte del Estado: aquellas que incluyen reconocimiento de perjuicios y las que no los incluyen. No puede haber frente a la ley ciudadanos de dos categorías, menos aún si se leen con detenimiento los considerandos de la resolución.
En algunos municipios, como Medellín, se han expedido decretos para regular el pago de algunas indemnizaciones compensatorias a aquellos ciudadanos que, habiendo recibido ofertas de compra, se acojan a la vía de la negociación directa. Es decir, se ha condicionado el pago de estas justas indemnizaciones al hecho de aceptar una oferta de compra no siempre ajustada al justo valor. Garrote y zanahoria en un pago que es obligatorio; no se trata de una limosna ni una golosina para un niño sumiso.
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