/ Francisco Ochoa
Realmente en Colombia suceden a diario hechos singulares. Existen claras disposiciones que obligan a pagar el justo valor de un inmueble cuando el Estado necesita adquirirlo para ejecutar una obra de utilidad pública. Pagarlo, justamente, significa reconocer todos los perjuicios (daño emergente y lucro cesante) que se ocasionen al propietario y que logre probar. Pero de manera absurda, varias entidades del Estado y varios funcionarios públicos, en diferentes sitios del país, se niegan a hacer estos reconocimientos de manera justa.
Desde 2007 se dictó por parte de la H. Corte Constitucional la sentencia CC 476, la cual ratificó el derecho que tenemos los colombianos a que en los casos de adquisición de inmuebles por parte del Estado para la ejecución de obras de utilidad pública se nos pague el justo valor del inmueble, más los daños y perjuicios. Esta sentencia es la reafirmación del contenido de otras sentencias anteriores (CC 1074/2002 y CC 153/1994) falladas en idéntico sentido. Todas reafirman el contenido del artículo 58 de la Constitución Nacional.
En aplicación práctica de estos principios, varias leyes en Colombia han definido que el particular tiene derecho al justo pago del valor de su inmueble, más el resarcimiento de los perjuicios que sufra con dicha negociación, para que el ciudadano quede en igualdad de condiciones a las que tenía antes de la venta forzada, es decir, que no se enriquezca pero que tampoco se empobrezca.
Las leyes 1450/11 (art. 83, n. 4º), 1474/11 (art. 87, par. 1°, n. 4°) y 1682/13 (art. 23, inc. 2º), plantean que el avalúo comercial, de ser procedente, incluirá el valor de las indemnizaciones o compensaciones que fuera del caso realizar por afectar el patrimonio de los particulares y que “El avalúo de que trata el numeral anterior deberá incluir el valor de las posesiones si las hubiera y de las otras indemnizaciones o compensaciones que fuera del caso realizar, por afectar dicha declaratoria el patrimonio de los particulares”.
Para sorpresa, muchas entidades públicas y agencias del Estado continúan negando el justo pago compensatorio. Para sustentar su posición, las entidades responsables de la adquisición de inmuebles presentan diferentes argumentos, entre los cuales se destaca la suspensión de la vigencia de la Res. del IGAC # 898/14.
En apariencia, la vigencia de esta Resolución está suspendida, según pretende establecer la Resolución del IGAC #316/15. Pero vale anotar que en mayo de 2015, el mismo IGAC expidió una circular dirigida a sus peritos en todo el país, en la cual advierte que la “Ley 1742/14 modificó el artículo 37 de la Ley 1682/13, sin embargo, para efecto de la actividad valuadora no hay cambio sustancial, por cuanto se deben seguir realizando los avalúos comerciales de los inmuebles objeto de adquisición y de ser procedente, la indemnización del daño emergente y el lucro cesante, que son los aspectos a que se contraen las resoluciones del IGAC antes mencionadas”.
Se pregunta entonces: ¿acaso una resolución, norma de tercer nivel, puede suspender la vigencia y alcance de una ley? ¿Puede suspender la aplicación de la Constitución Nacional? ¿Por qué esta pública contradicción entre entidades? No cabe duda que el IGAC tiene toda la razón y que en el avalúo comercial se debe incluir no solo el valor comercial del bien sino, además, el daño emergente y el lucro cesante. Para corroborarlo citemos la definición de Avalúo Comercial contenida en el art. 3º de la citada Res.: “Avalúo Comercial es aquel que incorpora el valor comercial del inmueble (terreno, construcciones y cultivos) y/o el valor de las indemnizaciones o compensaciones de ser procedente”.
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