/ Francisco Ochoa
El 22 de noviembre pasado se aprobó la Ley 1682 de 2013, más conocida como Ley de Infraestructura y Adquisición de Inmuebles. La semana anterior destacamos varios de sus aspectos.
En esta edición no referimos a otros:
• La ley trae “borrador” incorporado. Considera que el proceso de adquisición de inmuebles por su medio conllevará el saneamiento automático de cualquier vicio relativo a su titulación y tradición, siempre y cuando se invoque por parte de la entidad adquirente. Llaman la atención los efectos retroactivos de esta disposición, aplicables incluso en el caso de adquisiciones de predios realizadas por entidades públicas antes de la entrada en vigencia de la ley 9 del 89.
• Indica también que los avalúos comerciales de los predios a adquirir para la ejecución de los proyectos de infraestructura serán realizados por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (Igac), la autoridad catastral correspondiente (municipios de Medellín, Cali, Bogotá y el departamento de Antioquia), o por personas naturales o jurídicas de carácter privado registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raíz. Se conserva el procedimiento establecido en el decreto 1420 de 1998 y la resolución del Igac 620 de 2008 con relación a los entes competentes para adelantar la elaboración de los avalúos.
• Los inmuebles no podrán ser objeto de ningún tipo de limitación al dominio, una vez se haya notificado le oferta de compra.
• Se establece que el propietario podrá otorgar un permiso de intervención voluntario del inmueble, irrevocable. Es una autorización conveniente para el ente público, toda vez que le permite adelantar obras en el predio sin tener aún perfeccionada la adquisición.
• Se incorpora una novedad de gran importancia en el tema de elaboración de los avalúos: la ley contempla que, de ser precedente, se incluirá en el avalúo el valor de las indemnizaciones o compensaciones que fuere del caso realizar por afectar el patrimonio de los particulares.
Este tema del reconocimiento del daño emergente y lucro cesante que se originen en favor del propietario en los casos de adquisiciones forzadas (expropiaciones), y los cuales son adicionales al valor comercial del inmueble, ha sido motivo de discusión y procederes arbitrarios por mucho tiempo. Ha habido muchísimos casos en los que se ha negado la inclusión de tales perjuicios colaterales y adicionales al mero valor comercial del inmueble, amparando tal decisión en argumentos falaces y engañosos, tales como la ausencia de metodología para el cálculo del daño emergente y el lucro cesante.
Muy importantes y trascendentales sentencias existen en el acervo jurídico colombiano, las cuales reafirman el derecho de los ciudadanos a ser indemnizados justamente en estos casos, es decir, a percibir el pago de los perjuicios adicionales y colaterales al mero valor comercial del inmueble, llámese daño emergente o lucro cesante. Lastimosamente, en muchos casos los funcionarios encargados del manejo de estos procesos de expropiación ignoran (¿deliberadamente quizá?) la existencia de estas clarísimas sentencias, entre las cuales destacamos las siguientes:
• Sentencia C 476/07, Corte Constitucional de Colombia, Bogotá, 13 de junio de 2007.
• Sentencia C 1074/02, Corte Constitucional de Colombia, Bogotá, 4 de diciembre de 2002.
• Sentencia C 153/94, Corte Constitucional de Colombia, Bogotá, 24 de marzo de 1994.
• En el artículo 37 de la nueva ley de infraestructura hay una expresa mención a la necesaria inclusión del daño emergente y el lucro cesante en el avalúo comercial del inmueble. Dicho artículo menciona que el daño emergente “incluirá el valor del inmueble” y que “el lucro cesante se calculará según los rendimientos reales del inmueble al momento de la adquisición y hasta por un término de seis (6) meses”.
Esta última frase aclara unos conceptos y oscurece otros. Es claro que se debe incluir el daño emergente y el lucro cesante en el valor comercial o, mejor, en el avalúo comercial del inmueble. Pero, ¿por qué se limita un daño a seis meses si el período de causación de perjuicios es mayor y hay elementos reales para demostrarlo?
Otra pregunta que no tiene respuesta clara por ahora es ¿qué pasa con los perjuicios ocasionados al negocio que opera en el inmueble expropiado, en caso de existir?
Una última inquietud que vale la pena formular se refiere a que la nueva ley es absolutamente clara en requerir que se incluya el daño emergente y el lucro cesante en el valor de los inmuebles a expropiar, no creando un derecho nuevo sino reafirmando su existencia, pues este derecho existía desde la Ley 9ª de 1989 y la Ley 388 de 1997.
