Craso error en los avalúos

Por: Francisco Ochoa
Preocupa realmente la forma como se elaboran hoy día los avalúos para efectos de negociaciones con el Estado por parte de las oficinas de catastro, las Lonjas de propiedad Raíz y las asociaciones profesionales habilitadas para realizar estas tasaciones.
Preocupa, aún más, la actitud pasiva y sumisa de los propietarios de inmuebles y negocios, quienes, al ver venir la aplanadora del Estado, permanecen inmóviles y se dejan aplanchar por la misma.
Colombia es un país bastante avanzado en materia legislativa. Lamentablemente tenemos dos problemas: el primero, que no conocemos las leyes y el segundo, que no exigimos la aplicación de las mismas.
Si la negociación no se concreta dentro de los términos fijados por la Ley, se debe proceder a iniciar el trámite de expropiación, bien sea por la vía Judicial o por la vía Administrativa.
El numeral 6º del artículo 62 de la Ley 388 reza lo siguiente: “La indemnización que decretare el juez (en el caso de que la expropiación se tramite por la vía judicial – anotación nuestra) comprenderá el daño emergente y el lucro cesante. El daño emergente incluirá el valor del inmueble expropiado, para el cual el juez tendrá en cuenta el avalúo comercial elaborado de conformidad con lo aquí previsto”.
Si se lee con detenimiento, se puede concluir que la intención del legislador es indicar que el valor del monto a indemnizar debe abarcar algo más que el simple valor comercial del bien inmueble. Se puede concluir, sin necesidad de especial malicia indígena, que el espíritu de la ley es que se indemnice al ciudadano con un valor que le compense en forma justa la totalidad de los daños ocasionados, incluyendo, tanto el daño emergente (disminución o merma en el patrimonio) como el lucro cesante (el dejar de percibir ingresos).
Es apenas sensato pensar que si el fallo del juez (que ocurre en caso de que por alguna razón no se llegue a un acuerdo en la etapa de negociación directa y se opte por la expropiación por la vía Judicial) tiene cobertura para la tasación y pago al ciudadano tanto del daño emergente y del lucro cesante, es obvio que en la etapa de negociación directa y en el caso de la expropiación por la vía Administrativa, se debe hablar en los mismos términos, reconociendo al propietario vendedor cobertura sobre daño emergente y lucro cesante.
No admitirlo sería simplemente premiar a quien se hace llevar a un proceso de expropiación judicial, desmotivando la negociación en la denominada “etapa de negociación directa”, cuando dentro del proceso de adquisición se ha optado por expropiación por vía administrativa.
No se entiende por qué entonces en los avalúos que se solicitan y se practican por parte de los Catastros Municipales, las Lonjas de Propiedad Raíz y las asociaciones profesionales, solo versan sobre el valor del terreno, más el valor depreciado de las construcciones. Se ignora olímpicamente el resto de perjuicios que con claridad meridiana permite concluir el análisis de algunos artículos de la ley 388 de 1997.
Corroborando lo antes expresado, se dicta por parte de la Corte Constitucional la sentencia C 476-07, a una demanda de inconstitucionalidad presentada por el abogado Dr. Paúl Lehoucq Montoya:
“…Por todo lo anterior, es evidente que la indemnización prevista por el artículo 58 de la Constitución es reparatoria (…), ya que ella debe comprender el daño emergente y el lucro cesante que hayan sido causados al propietario cuyo bien ha sido expropiado. Y en caso de que no haya forma de comprobar el lucro cesante, se puede indemnizar con base en el valor del bien y el interés causado entre la fecha de entrega del mismo y la entrega de la indemnización…”
Más adelante en sus considerandos, la Corte Constitucional realiza dos afirmaciones que resumen el real sentido del espíritu de la ley, que sustentan la argumentación que se ha sostenido en el presente escrito. Reza textualmente lo siguiente:
“De lo anterior surge que la indemnización no se limita al precio del bien expropiado. Si bien la jurisprudencia reconoce que el particular también sufre daños adicionales a la pérdida patrimonial del inmueble, el cálculo del resarcimiento que deba recibir el particular, no se limita a considerar el valor comercial del bien, sino que puede abarcar los daños y perjuicios sufridos por el afectado por el hecho de la expropiación. No puede afirmarse entonces que en el caso de la expropiación por vía administrativa el único valor que puede tomarse en cuanta por la administración para efectos de determinar el precio indemnizatorio que se pagará a los propietarios del bien expropiado sea el avalúo comercial”.
Deben tener claridad los ciudadanos colombianos: el Estado tiene la prioridad en la adquisición de los inmuebles cuando estos se requieran por motivos de utilidad pública pues cabe aplicar el principio constitucional de la primacía del interés general sobre el interés particular, pero también es necesario que los ciudadanos sean conscientes de que tal principio no puede traducirse en pagar o compensar al ciudadano con una suma menor a la que en justicia le corresponde. El ciudadano tiene derecho a percibir una suma que debe abarcar el resarcimiento de todos los daños, llámese daño emergente o lucro cesante, pues es de elemental sentido de justicia que la indemnización que se pague garantice que el ciudadano quede al menos en las mismas condiciones en las que se encontraba antes de iniciar el proceso de negociación con el Estado y nunca en inferioridad de condiciones.
Corroborando las afirmaciones contenidas en el párrafo anterior, la Honorable Corte Constitucional expresa en la sentencia C 476-07, varias veces citada, lo siguiente: “Por el contrario, entender que solo después de decidida la expropiación, pagado el avalúo comercial y producida la entrega del bien, podrán valorarse eventualmente por el juez contencioso administrativo aquellos aspectos de la indemnización debida por la expropiación que desborden el valor comercial del bien objeto de la misma, resulta claramente contrario a la Constitución”.
Aplica plenamente la famosa frase del célebre Profesor Francisco Maturana cuando sostuvo que “perder es ganar un poco”. En este caso perder es ganar y mucho para los ciudadanos colombianos que deberán recibir indemnizaciones justas y plenas en los casos de negociaciones con el Estado.

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