/ Francisco Ochoa
Sí, amable lector, así como lo dice el titular: Plusvalía en Medellín. El pasado 25 de abril la administración municipal dictó el decreto 0752 “por medio del cual se definen los lineamientos y las competencias para regular la operatividad del cálculo y liquidación de la participación del efecto plusvalía”.
La figura de este “nuevo” impuesto aparece en primera instancia en la ley 9ª del 89 y luego en la ley 388 del 97. Plusvalía consiste en pagar al Estado un porcentaje de la ganancia de valor de un inmueble por acciones ajenas a su propietario. La ley 388 las define como ”las acciones urbanísticas que regulan la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano incrementando su aprovechamiento, (y que) generan beneficios que dan derecho a las entidades públicas a participar en las plusvalías resultantes de dichas acciones”.
La plusvalía en Colombia tiene cuatro causas posibles: la incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o la consideración de parte del suelo rural como suburbano; el establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo; la autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, bien sea elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez; y la ejecución de obras públicas que beneficien al inmueble (causal que ha sido tradicionalmente en la ciudad motivo de cobro por derrame de Valorización).
Para cuantificar el valor de la plusvalía deben elaborarse dos avalúos: uno antes y otro después de la acción que produzca su efecto. El valor de ambos debe convertirse a pesos del mismo momento para que sean comparables. Sobre el diferencial de valor (llamado plusvalor), cada municipio fija el porcentaje de participación (entre el 30 % y el 50%). En Medellín el porcentaje definido por el Concejo es del 30%.
La aprobación, determinación, cálculo, adopción, revisión, notificación y publicación de los valores de plusvalía están regulados por la ley y los decretos que dicten en cada municipio.
La plusvalía no necesariamente se paga de manera inmediata. Las fechas o eventos en los cuales se hace exigible el pago de la participación en plusvalía son: cuando se solicite licencia de urbanismo o construcción; cuando se dé un cambio efectivo de uso; cuando se dé una transferencia de dominio del inmueble (excepto en caso de sucesión o adquisición prescriptiva); cuando se autorice el mayor aprovechamiento aprobado con el cambio de norma o el cambio de uso, o cuando se adquieran títulos valores representativos de los derechos adicionales de construcción y desarrollo.
Su pago puede hacerse de varias maneras: en dinero efectivo; por transferencia a la entidad territorial de una porción del predio; reconociendo a la entidad territorial un porcentaje de participación en el proyecto de construcción a adelantar; mediante la ejecución de obras de infraestructura vial, de servicios públicos, domiciliarios, etcétera, o mediante la adquisición anticipada de títulos valores representativos de la participación en la plusvalía liquidada.
Esta figura, creada desde hace más de 15 años, apenas ahora se reglamenta para su posible cobro en nuestra ciudad. Ojalá su aplicación y cobro se lleven a cabo con buen criterio y equilibrio, pues es una herramienta de desarrollo urbano que permite un reparto equitativo de cargas y beneficios y puede generar procesos de desarrollo social equilibrantes.
En más del 90 % de los municipios de Colombia aún no se ha implementado y los alcaldes y concejos continúan aprobando la ejecución de obras y los cambios en los planes de desarrollo municipales sin su aplicación.
Es una falla que en Medellín se hayan desperdiciado 15 años ejecutando acciones y tomando decisiones que bien hubieran podido generar recursos cuya finalidad, según la propia ley, es que sean destinados a “distribuir y sufragar equitativamente los costos del desarrollo urbano, así como al mejoramiento del espacio público y, en general, de la calidad urbanística del territorio municipal o distrital”.
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