/ Francisco Ochoa
El 15 de marzo la Alcaldía de Medellín dictó el decreto 0543/13 “por el cual se regula el pago de compensaciones por enajenación voluntaria de inmuebles”. Así, la administración municipal comenzó a ponerse a tono con el cumplimiento del pago de las justas compensaciones a las que tienen derecho los propietarios de inmuebles enajenados a la luz de la Ley 388 de 1997.
Este importante y desapercibido decreto contempla compensaciones para los propietarios, poseedores y tenedores de cualquier título, incluidos los inquilinos. Incluye las siguientes compensaciones para los afectados: por traslado, por trámites legales, por impacto económico, por gastos de escolarización, por expensas en curaduría para intervenciones parciales y por traslado especial.
Con este decreto se hace justicia a quienes son objeto de adquisiciones forzadas por parte del Estado. Es un esfuerzo de la administración para atender el clamor de tantos propietarios que han sido objeto de aplicación de compra de sus predios en virtud de las atribuciones que la citada ley otorga a los entes públicos.
Antes de su vigencia, se negaba a los propietarios sometidos a procesos de adquisición forzada la posibilidad de reclamar alguna suma adicional al valor comercial de su predio. La única opción para reclamar cualquier valor adicional implicaba el inicio de un proceso de expropiación por vía judicial o administrativa, con las calamitosas demoras que implica adelantar un proceso judicial en Colombia.
Este decreto es, en parte, el resultado de aceptar y acatar los considerandos y fallos contenidos en varias sentencias de la Corte Constitucional que han recalcado los derechos de los propietarios de bienes sometidos a procesos de adquisición forzada (CC 476/07, CC 1074/02 y CC 153/94). Lamentablemente, la mayoría de estas sentencias han sido ignoradas, con consecuencias negativas para los propietarios enajenados.
Los avalúos que los entes públicos han solicitado a lo largo de estos 15 años para adquisiciones forzadas han ignorado la inclusión de los daños y perjuicios (daño emergente y lucro cesante), a los que tiene derecho el propietario. Al reclamar por el pago de los mismos, los entes públicos los han negado, escudándose en el valor contenido en el avalúo solicitado y en la imposibilidad de incluir el pago de alguna suma diferente o adicional al valor contenido en el avalúo. Pregunto: ¿Cómo se iban a incluir los perjuicios en el avalúo, si deliberadamente no se solicitaba la tasación o valoración de los mismos y, por el contrario, se impedía su inclusión?
Bueno. Las cabezas ya se cortaron y el daño ya está hecho pues los propietarios enajenados perdieron su derecho a reclamar. Ojalá este nuevo decreto del Municipio genere mayor conciencia sobre la necesidad de indemnizar justa y adecuadamente a los propietarios, poseedores y tenedores e irradie esta necesidad a otros entes públicos que continúan negando el reconocimiento de estas compensaciones indemnizatorias.
Algunos detalles del decreto 0543/13 son: no considera la posibilidad de pagos a los propietarios de predios enajenados que deseen reemplazarlos, para los casos de inmuebles destinados a renta, inversión o fines diferentes de vivienda; se limita a seis meses el período máximo de indemnización de la compensación por impacto económico que se reconoce a rentistas, propietarios y tenedores de inmuebles donde se desarrollen actividades comerciales; no se incluye la posibilidad de remunerar los costos que puede implicar la acreditación del nuevo negocio cuando este se traslade de manera obligada; no es claro en reconocer el perjuicio originado en las pérdidas de ingresos y en los costos incrementales que puede implicar la reubicación de un establecimiento de comercio; no admite reconocimiento del diferencial entre el valor bruto de reposición y el valor neto de reposición de un inmueble, en los casos en los cuales sea imposible reponerlo con uno igual y se requiera la reconstrucción del mismo con costos a nuevo; no se reconocen los ingresos dejados de percibir en los períodos muertos en inmuebles generadores de renta; no incluye ningún tipo de compensación para cubrir las eventuales indemnizaciones laborales por despidos ocasionados por la enajenación forzada; y no incluye compensación alguna para cubrir los costos requeridos para readecuar un inmueble en el caso de enajenaciones parciales.
Ojalá este decreto sirva de ejemplo y haga reflexionar a muchos funcionarios que tienen posiciones cerradas e ignoran el reconocimiento de perjuicios complementarios al valor comercial del inmueble en los casos de compras forzadas.
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