Vía firmas comisionistas, hoy se puede invertir en fondos inmobiliarios. El retorno tiende a ser muy bueno y se puede vender todo o parte de lo que se tiene invertido.
Muchas personas buscan opciones que les den una buena rentabilidad con un nivel de riesgo bajo y piensan en la propiedad raíz. En Colombia, con una población que aún crece y que año a año ve migrar a personas de las áreas rurales a las ciudades, la demanda por vivienda ha sido siempre positiva, lo que ha generado un incremento de precios, no solo en vivienda, ya que los nuevos habitantes y las empresas requieren espacios adicionales en forma de bodegas, oficinas y locales comerciales, con lo que, en general, crece el valor de los inmuebles.
Una inversión en propiedad raíz busca tener rentabilidad por el canon de arrendamiento y por la valorización que tiene en el tiempo. Sin embargo, las rentabilidades no son las mismas por tipo de inmueble.
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Las viviendas, normalmente, pagan un arrendamiento más bajo, alrededor del 0,5 % mensual del valor del inmueble, y se le resta la comisión de la firma arrendadora, un 10 % del canon, el impuesto predial, y, en algunas situaciones, la administración. El resultado neto termina en cerca de un 0,4 % mensual.
La valorización en vivienda ha sido entre una y dos veces la inflación, entre 3 % y 6 % en cifras recientes, con lo que el retorno bruto de largo plazo para el inversionista es entre el 8 % y 11 % anual. Sin embargo, hay que tener en cuenta que los meses que pase sin estar alquilado, también hay que pagar predial y administración, además del mantenimiento (tip: en general las viviendas tienen la mejor valorización entre el primer y el décimo año de construidas, se aplanan hasta el año 20 y a veces se estancan o decrecen a partir de ahí).
Los locales comerciales tienden a tener un arrendamiento más alto, alrededor del 0,6 % a 0,7 % mensual sobre su valor. Hay casos más altos, sobre todo si se logran atar a las ventas del inquilino o a incrementos anuales de la inflación más un porcentaje. Sin embargo, la valorización en estos es muy volátil. Pueden duplicar su valor en un par de años, o si el sitio o el centro comercial caen en desgracia, los valores bajan incluso por debajo de su precio original. Estos pueden rentar tanto como un 20 % anual en plazos amplios o hasta negativo si las cosas no funcionan…
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Las bodegas tienen rangos de rentabilidad por el arriendo más amplios, ya que dependen de su edad, localización, sistemas de seguridad, y por lo general se logran alquilar a plazos de varios años, ya que el inquilino hace inversiones específicas para su uso que normalmente pierde si se retira. El canon puede oscilar entre 0,5 % y 1.0 %, y la valorización tiende a estar más atada a la inflación. El retorno bruto esperado estaría entre 9 % y 15 %.
Finalmente, los lotes juegan básicamente a la valorización y requieren un análisis muy completo de su entorno.
Tip final: hoy se puede invertir desde montos bajos, vía firmas comisionistas, en fondos inmobiliarios, donde expertos compran y administran muchas propiedades y el inversionista es dueño de un porcentaje. A pesar de que cobran una comisión, el retorno tiende a ser muy bueno y se puede vender todo o parte de lo que se tiene invertido, con más facilidad y liquidez que teniendo una propiedad completa.
