La ley de desarrollo y el avalúo de inmuebles
Por: Francisco Ochoa
En escritos anteriores hemos sostenido la hipótesis de que el avalúo de los bienes inmuebles para ser adquiridos por el Estado por motivos de utilidad pública debe ser elaborado bajo la óptica de la denominada integralidad del avalúo; es decir, el avalúo debe incorporar el valor del inmueble (terreno más construcción), adicionando el daño emergente y el lucro cesante, en el evento que existan.
Lo anterior ha sido confirmado por los considerandos y conclusiones de importantes sentencias de la Honorable Corte Constitucional (Sentencias # C 153/94, C 1074/02 y C 476/07), cuyo contenido es vinculante y con efectos erga omnes, esto es, para todos los funcionarios públicos y particulares y que forma parte del denominado “bloque de constitucionalidad”.
Sin embargo, continuamos observando como muchos funcionarios de entes públicos desconocen e ignoran olímpicamente estas disposiciones y solo reconocen a los propietarios de inmuebles que van a ser adquiridos por el Estado el valor del lote y parte del valor de las edificaciones (pues aplican depreciación, ignorando los valores de reposición a nuevo). En esta práctica indebida juegan papel protagónico muchos avaluadores que, ignorando el alcance de las normas, elaboran de los avalúos tal y como lo solicitan los entes públicos, desconociendo así el alcance de las normas vigentes.
Para reforzar nuestra posición de la necesidad de considerar el criterio de la integralidad expresado previamente, citamos a continuación algunos artículos de la Ley 1450 de 2011 (Ley de Desarrollo del Gobierno Santos), los cuales dan mayor validez a la hipótesis sostenida.
Artículo 83°. MOTIVOS DE UTILIDAD PÚBLICA.
Para efectos de decretar su expropiación, además de los motivos determinados en otras leyes vigentes, declárese de utilidad pública o interés social los bienes inmuebles necesarios para la ejecución de proyectos de infraestructura de transporte.
4. El avalúo de que trata el numeral anterior deberá incluir el valor de las posesiones si las hubiera y de las otras indemnizaciones o compensaciones que fuera del caso realizar, por afectar dicha declaratoria el patrimonio de los particulares
5. El Gobierno Nacional reglamentará las condiciones para determinar el valor del precio de adquisición o precio indemnizatorio que se reconocerá a los propietarios en los procesos de enajenación voluntaria y expropiación judicial y administrativa, teniendo en cuenta la localización, las condiciones físicas y jurídicas y la destinación económica de los inmuebles.
Artículo 246°. AVALÚOS EN PROCESOS DE ADQUISICIÓN DE INMUEBLES….
Parágrafo. Los peritazgos practicados dentro de los procesos de expropiación judicial o administrativa deberán partir del avalúo practicado con fundamento en la reglamentación vigente del Gobierno Nacional o aquella que la sustituya de conformidad con lo previsto en este artículo, así como en las normas metodológicas adoptadas por el IGAC para su desarrollo.
En todo caso, el valor indemnizatorio deberá fundamentarse en los perjuicios alegados y probados por quien solicita el resarcimiento.
Para terminar citamos a continuación un fragmento de la Sentencia C 153/94, el cual refuerza el argumento sostenido en este escrito:
Este criterio establecido en la sentencia C-153 de 1994, recoge la posición sostenida por la Corte Suprema de Justicia, en Sala Plena el 11 de diciembre de 1964, MP: Julián Uribe Cadavid, donde dijo lo siguiente: “Sobra agregar que el concepto de indemnización por expropiación no puede confundirse con el concepto de precio, como prestación de la venta. Esta es un acuerdo bilateral, de derecho privado, fruto de la libertad contractual (…). La expropiación no es un contrato, no es una venta, ni siquiera forzada, como la que se verifica en subasta pública en determinados casos; es una figura esencialmente distinta, de derecho público, enderezada al bien de la comunidad y en virtud de la cual, por motivos superiores, la Administración toma la propiedad particular, y como esta medida genera un daño, y no un precio, se satisface mediante una indemnización. Se indemniza el perjuicio en diferentes órdenes de la responsabilidad contractual y extracontractual, y se indemniza al expropiado el daño que para él implica esta forma de expropiación –que opera contra su voluntad pero en provecho público”.
Se puede concluir que cada día surgen más y más argumentos que refuerzan la validez de la hipótesis planteada al comienzo de este escrito. Nótese como se habla cada día con más insistencia del precio indemnizatorio más que del mero avalúo comercial, a pesar de la actitud violatoria asumida por muchos funcionarios públicos que pretenden desconocer los justos derechos de los propietarios de inmuebles que van a ser adquiridos por el Estado.
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