/ Francisco Ochoa
En 2008 se expidió la ley 1228, “por la cual se determinan las fajas mínimas de retiro obligatorio o áreas de exclusión, para las carreteras del sistema vial nacional…”.
Es loable este propósito de reservar fajas para ampliar las vías de la red vial nacional y evitar que cuando se quiera hacer ampliaciones, dobles calzadas, etcétera, dichas áreas se encuentren construidas y ocupadas por otro tipo de actividades, lo que imposibilitaría la realización de las obras.
Esta ley define una clasificación de las vías y establece áreas de retiro obligatorio de 60, 45 y 30 metros, según se trate de vías de orden nacional, intermunicipal o veredal, respectivamente. Para dichas franjas, el artículo 3 de la citada norma define la afectación y declaratoria de interés público.
Así mismo, en su artículo 6 establece prohibiciones como otorgar licencias y permisos de construcción en las fajas afectadas, instalar servicios públicos, vallas y elementos publicitarios (dando lugar a la terminación de los contratos de arrendamiento para tal fin).
La ley faculta a los concejos y alcaldías a compensar total o parcialmente las indemnizaciones a que haya lugar con motivo de la afectación de las franjas, mediante la reducción de cargos al impuesto predial.
A partir del análisis de esta ley, vale la pena destacar los siguientes elementos: reserva de franjas, afectación de las mismas, declaratoria de interés público y prohibiciones para el otorgamiento de licencias y permisos de construcción.
Por otra parte, la ley 9ª de 1989 en su artículo 37 define “afectación” como “… toda restricción impuesta por una entidad pública que limite o impida la obtención de licencias de urbanización, de parcelación, de construcción, o de funcionamiento, por causa de una obra pública, o por protección ambiental”.
Si se coteja esta definición de “afectación” con la ley 1228 y las obligaciones que plantea, se concluye que esta última afectó las franjas que lindan con las vías de orden nacional, departamental y veredal, en la sección que la propia ley determinó.
Sin embargo, es importante anotar que la ley 9ª/89 también establece:
“Toda afectación por causa de una obra pública tendrá una duración de tres (3) años renovables, hasta un máximo de seis (6) y deberá notificarse personalmente al propietario e inscribirse en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria, so pena de inexistencia. La afectación quedará sin efecto, de pleno derecho, si el inmueble no fuere adquirido por la entidad pública que haya impuesto la afectación o en cuyo favor fue impuesta, durante su vigencia. El Registrador deberá cancelar las inscripciones correspondientes, a solicitud de cualquier persona, previa constatación del hecho.
En el caso de las vías públicas, las afectaciones podrán tener una duración máxima de nueve (9) años”.
Este plazo de nueve años fue ampliado hasta doce (12) años por la ley 1682 de 2013.
Como se puede ver, para que la afectación exista debe ser notificada al propietario e inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria. De lo contrario, será una afectación de hecho, que solamente causa el perjuicio, sin dar lugar a la correspondiente indemnización establecida por la misma ley.
De lo anterior, se puede concluir claramente que si un ciudadano tiene un predio colindante con una vía como las descritas (habrá seguramente millares de compatriotas en esta situación), deberá respetar el retiro obligatorio que exige la ley 1228. Esto implica que no podrá obtener aprobación para desarrollos que requieran licencia o permiso de construcción, ni instalar elementos publicitarios o muchos menos pretender que se instalen servicios públicos en su predio. Sin embargo, mientras tal afectación no haya sido inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria –lo cual es el común denominador en Colombia– el propietario del predio continuará siendo el titular ante la oficina de catastro y deberá rigurosamente continuar pagando el respectivo impuesto predial, sin percibir los beneficios indemnizatorios que la ley prevé. La citada ley 9ª de 1989 pretendió hacer justicia frente a lo denunciado atrás y estableció la obligación por parte del Estado de pagar una indemnización compensatoria: “La entidad que imponga la afectación o en cuyo favor fue impuesta celebrará un contrato con el propietario afectado en el cual se pactará el valor y la forma de pago de la compensación debida al mismo por los perjuicios sufridos durante el tiempo de la afectación. La estimación de los perjuicios será efectuada por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (Igac) o la entidad que cumpla sus funciones, en los términos previstos en la presente ley”.
De este párrafo se concluye que se causa un perjuicio por el mero hecho de la afectación, que de por sí es una severa limitación a los derechos que origina la propiedad, y por ello se debe reconocer una compensación.
Llega a tal punto el perjuicio, que la Superintendencia de Notariado y Registro certificó que dicha afectación “saca” el bien del comercio. Al respecto reza textualmente una consulta realizada ante este ente: “Mientras la misma (inscripción de la afectación) no sea cancelada por la autoridad que la dispuso, no es viable el registro de actos de disposición sobre el predio de que se trate, tales como compraventas e hipotecas”.
Consecuente con el anterior artículo de la ley 9ª, el decreto 1420 de 1998 y posteriormente la resolución del Igac 620 de 2008, establecieron la metodología para pagar a los propietarios afectados el monto indemnizatorio de los perjuicios, tal como claramente lo dispuso la ley 9ª.
Tristemente, esta ley 9ª es otro “canto a la bandera”. Tenemos millares de compatriotas que sufren los efectos de tal afectación, sin que a la fecha se haya pagado ni reconocido compensación alguna como justa indemnización reparatoria dispuesta por la ley. Se aplica la ley en un solo sentido, desconociendo los justos derechos de los ciudadanos.
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