En el marco de la emergencia sanitaria generada por el Coronavirus Covid 19, el Gobierno nacional expidió los decretos 579 del 15 de abril y 797 del 4 de junio, para reglamentar los asuntos relacionados con los contratos de arrendamiento.
El primero de estos decretos, aplicable a los contratos de arrendamiento que se rigen por el Código Civil y a los celebrados sobre locales comerciales en los cuales el arrendatario sea una persona natural, micro, pequeña o mediana empresa, o una persona jurídica sin ánimo de lucro, invita a las partes a llegar a un acuerdo sobre las condiciones para el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al periodo comprendido entre el 15 de abril y el 30 de junio de 2020; suspende las acciones de desalojo; el cobro de intereses de mora o penalidades al arrendatario; los reajustes al canon, entre otras medidas.
En la práctica se han presentado varios inconvenientes en la aplicación del decreto del Gobierno
Por su parte, el decreto 797, permitió dar por terminados los contratos de arrendamiento de locales comerciales que, a partir del 10 de junio de 2020, se encuentran en la imposibilidad operar.
Inicialmente, se pensó que dicho decreto resultaría muy útil para el sector del comercio que se ha visto más afectado por el aislamiento preventivo, pues el decreto únicamente exige que el arrendatario pague un tercio de la cláusula penal o un canon de arrendamiento vigente. Sin embargo, en la práctica se han presentado varios inconvenientes en la aplicación del decreto que nos permitimos mencionar a continuación:
Aplicación taxativa: el decreto únicamente aplica para las actividades expresamente mencionadas en el artículo 2° (bares, discotecas, gimnasios, servicios religiosos, alojamientos y servicios de comidas, entre otros), dejando por fuera otras actividades económicas que, si bien son similares a las de la lista taxativa del decreto, no fueron incluidas en el mismo. Por ejemplo los centros de acondicionamiento físico o las academias de baile.
No aplica para contratos de concesión de espacios comerciales aun cuando la actividad que se desarrolle sea una de las que se encuentran incluidas en el mencionado artículo 2°.
Deja por fuera muchas otras actividades cuyos ingresos se han visto sustancialmente afectados como el caso de los restaurantes, que a pesar de poder implementar las entregas a domicilio, en la práctica sus ingresos no alcanzan para cubrir los gastos operacionales.
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En estos casos pareciera que tampoco se podría aplicar el decreto porque no hay una imposibilidad absoluta para desarrollar la actividad. Sin embargo, resaltamos que, a raíz del decreto 847 expedido el 14 de junio, esto podría cambiar: los alcaldes podrían autorizar la atención al público en locales gastronómicos, siguiendo los protocolos de bioseguridad en los municipios que no se encuentren afectados por el Coronavirus COVID-19.
Lo anterior, sumado a las inquietudes que han surgido respecto a la posibilidad de dar por terminados los contratos de arrendamiento de aquellos locales en los que operan las actividades mencionadas en el artículo 2° del decreto 797, pero que en virtud del decreto 579 los arrendatarios llegaron a un acuerdo con sus arrendadores para renegociar los cánones de arrendamiento. ¿Podrían ellos terminar los contratos de arrendamiento invocando la posibilidad otorgada por el decreto 797? o tendrían que respetar ese acuerdo al que llegaron con los arrendadores?
Es importante aclarar que cada caso deberá analizarse de forma particular, teniendo en cuenta estas precisiones, con el fin de validar que tan útiles pueden resultan las medidas adoptadas por el Gobierno en los mencionados decretos.
Por: Carolina Saldarriaga Escobar y María Adelaida Zapata
Asociadas en UH Abogados
