Medellín está revisando su POT para cambiar el que rige desde 2014. Cada vez que lo revisamos, aparece una palabra intrigante: densificar.

Suena moderna, sostenible, casi europea. En lugar de expandir la ciudad por las montañas, ¿qué tal construir más en las partes bajas, donde ya hay ciudad y cerca del transporte público? Impecable. Al menos, en teoría.

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El detalle es que los edificios nuevos traen habitantes, con esa incómoda costumbre de usar calles, acueductos, alcantarillados, parques y colegios. Donde había una casa aparecen veinte apartamentos, viven sesenta personas en lugar de las cinco originales y tienen que entrar y salir muchos vehículos. Pero la calle sigue teniendo los mismos siete metros.

El constructor hace, vende y se va. La ciudad se queda con el taco, pero sin la vía, el alcantarillado y el parque que olvidamos reservar. Negocio perfecto: unos venden los metros cuadrados y entre todos pagamos la infraestructura que necesitan.

El proyecto que estudia el Concejo intenta corregirlo: en zonas cercanas al transporte masivo permite más altura y densidad a cambio de espacio público y obras adicionales. Suena justo, pero, sin financiación, tal vez esas obras no se hagan, como ha pasado. Con los parqueaderos también hay un giro. El POT de 2014 puso topes máximos a los constructores, buscando priorizar a los peatones.

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Ahora se invierte la norma y se propone pasar a mínimos, pues no queda espacio público para acomodar los 60 000 carros y 120 000 motos que entran cada año a circular por Medellín.

Densificar puede ser una excelente política urbana, siempre que cada nueva densidad llegue con movilidad, servicios públicos, espacio público y equipamientos financiados, y con una parte razonable del costo a cargo de quien se beneficia de construir más. Que ninguna licencia de altura se firme antes de que la obra que la compensa tenga plata y cronograma.

Está también la renovación urbana, que el proyecto divide en redesarrollo, reactivación y revitalización. Pero, ojo, una obra pública puede subir el valor del suelo y los arriendos, y empujar a algunas familias a irse.

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Finalmente, la regulación estricta de rentas de corta duración puede ser un arma de doble filo. Por un lado, es una medida necesaria para mitigar la gentrificación, frenar la crisis de vivienda y aliviar el colapso de servicios públicos en zonas como El Poblado y Laureles.

Por otro, su rigidez amenaza con golpear el ecosistema turístico local y desincentivar la inversión inmobiliaria, favoreciendo la clandestinidad. Todo esto en una propuesta de POT que tiene 17 000 páginas y cientos de solicitudes de cambio, para leer, entender y decidir en noventa días de debate. ¿Cómo harán?

Construir primero y resolver después ha sido durante décadas una fórmula rentable para unos pocos. ¡Pero carísima para la ciudad!

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