En la entrega anterior contamos que, en ocho años, El Poblado sumó 25.072 predios sobre un suelo que no creció. Cada edificio nuevo trae vecinos y más demanda de vías, agua y parques, y por eso la norma obliga a los constructores a “devolverle” algo a la ciudad. Entre 2018 y 2026, las curadurías registraron 2.395 licencias en la comuna 14 y 411 de ellas generan obligaciones urbanísticas. En ese mismo periodo, solo 33 procesos figuran como “tramitados, gestionados y liquidados” en Urbamed, el sistema en línea de la Alcaldía. 

Ese dato está en la respuesta que dio la Secretaría de Gestión y Control Territorial a un derecho de petición presentado por este medio. Sin embargo, no ofrece un balance completo: no dice si esos 33 procesos son 33 licencias distintas ni qué pasó con el resto de las obligaciones. Además, liquidar es calcular cuánto se debe, no necesariamente pagarlo. 

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Estas cuentas importan porque las obligaciones no son un regalo del constructor. Así lo explicó a este medio Diana Catalina Álvarez Muñoz, coordinadora de la maestría en Urbanismo de la UPB: son una retribución por el valor que gana un proyecto gracias a vías, servicios y transporte que pagaron todos los ciudadanos. También advirtió que esas compensaciones a menudo terminan en sitios residuales. 

La comuna 14, además, tiene 12 lotes receptores, terrenos donde los proyectos pueden compensar sus obligaciones. Según la Secretaría, 157 proyectos han compensado en esos lotes desde 2017, aunque la respuesta no precisa dónde se licenciaron esos proyectos. 

Del otro lado están los vecinos. En el cabildo abierto del 11 de septiembre, Rubén Arango, residente de Santa María de los Ángeles, habló del plan parcial que determina cómo se urbaniza una zona y que, según él, quedó incompleto: “Una de las unidades de actuación urbanística no ha cumplido con las obligaciones urbanísticas y se ha enfocado en solicitar excepciones. (…) ¿Qué mensaje reciben la ciudadanía y los vecinos cuando Planeación no hace respetar el cumplimiento de las cargas, pero sí aprueba los beneficios?”. planteó.  

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En la misma línea, el pasado 3 de octubre, Luz Elena Muñoz, habitante de Patio Bonito, habló del pago de las compensaciones: “Estamos diciéndole a todo el mundo que construya y que dé plata, pero resulta que la compensación es el primer factor que está causando problemas (…). El residente se quedó sin la acera, se quedó sin la calle, se quedó sin el parque”, dijo.  

Justamente, la revisión del POT propone cambiar una parte de ese cálculo. Hoy, el suelo que el constructor debe ceder se calcula por número de viviendas, sin importar su tamaño. Lida López, arquitecta del equipo de Planeación, lo explicó así: “Una vivienda de 55 m² y una vivienda de 86 m² pagaban la misma obligación”. Con la propuesta, se calcularía por metros cuadrados: según el concejal Farley Macías, cada 1.000 m² de vivienda que cuentan para el cálculo generarían, antes de excepciones, 130 m² de suelo y 10 m² de construcción de equipamiento. 

También se discute cómo se paga. Planeación anunció que priorizará la entrega del suelo en el mismo sitio. Entretanto, el concejal Andrés Tobón cuestionó el recargo del 15 % que se aplica cuando la obligación se paga en dinero y propuso invertir la lógica: un descuento para quien entregue suelo útil para parques o vivienda social. Planeación aceptó revisar esa fórmula para el pliego de modificaciones, el documento final de ajustes, previsto para el 13 de octubre. 

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Las condiciones para construir y las exigencias que acompañan los proyectos tampoco son iguales en toda la comuna. Para Planeación, el barrio El Poblado está en “consolidación nivel 5”, pensada para territorios que “de alguna manera coparon su capacidad de desarrollo”, en palabras de Marcela Pizano, integrante del equipo POT de Planeación Distrital.  

Al respecto, Dany Granda, coordinador de la revisión del POT, señaló que se busca mantener la ocupación del primer piso “para no disminuir el verde urbano, para no disminuir ese suelo permeable que tiene, por ejemplo, El Poblado”. 

Patio Bonito es otra historia. Está en el corredor del río, la zona que, como contamos en la primera entrega, el POT de 2014 quería densificar y donde se construyó mucho menos de lo previsto. Por eso sigue como zona de reactivación, una categoría de renovación urbana, aunque vecinos pidieron revisarlo: según Planeación, ese corredor “tiene todo el potencial para desarrollarse”. Pero la movilidad preocupa: en la sesión del 30 de septiembre, el concejal Tobón señaló que el parqueo en vía afecta el 38 % de la capacidad vial de Medellín. José Álvarez, coordinador de la Mesa Ambiental del Poblado, cree que la comuna todavía puede recibir proyectos, pero solo si primero se resuelve la movilidad. 

Sin datos claros 

La capacidad de soporte tampoco es igual en todo el territorio. Según José Álvarez, en la parte baja de El Poblado EPM está actualizando colectores. Hacia zonas altas, como Las Palmas y Santa Elena, advierte que los servicios no alcanzan para seguir construyendo.  

Precisamente, ese cruce entre lo que se construye y lo que aguantan las redes no aparece en Urbamed. El sistema reúne información de Catastro, de Planeación, de las curadurías y de los mapas del Distrito, pero la Secretaría reconoce que “actualmente Urbamed no cuenta con integración con sistemas de información de servicios públicos”. En la práctica, el sistema donde se registran las licencias y las obligaciones no muestra, en el mismo lugar, si el acueducto y el alcantarillado de un sector tienen capacidad para los nuevos edificios. 

El concejal Farley Macías planteó en el Concejo por qué importa: “Un proyecto puede caber en el lote y resultar rentable sin que estén resueltos el alcantarillado, la accesibilidad o los equipamientos requeridos”. Por eso, pidió a Planeación mostrar, para cada zona que recibirá más construcción, cuánta capacidad queda en redes, movilidad, espacio público y equipamientos. 

Tampoco hay un conteo completo de lo que pasa en la calle. Entre 2020 y 2023, Control Urbanístico elaboró 741 informes técnicos en la comuna, es decir el reporte que hace un funcionario después de revisar una obra o un predio.  

Según la Secretaría, estos nacen de quejas ciudadanas, de solicitudes de las inspecciones de Policía y de operativos: cuentan las revisiones que se hicieron, no cuántas infracciones hay. Por eso la Secretaría aclara que “no deben interpretarse como el número total de infracciones urbanísticas existentes en la comuna ni como el resultado de un censo integral del territorio”. 

Además, la dependencia no entregó cifras de autorizaciones de ocupación, el trámite que se hace cuando una obra termina, para todo el periodo, “con el fin de evitar suministrar información incompleta”. 

Por último, queda una pregunta: ¿Con qué herramienta o quién puede vigilar el panorama completo de las construcciones?  

De un lado, la Secretaría de Gestión y Control Territorial trasladó a Planeación la consulta sobre el impacto acumulado de varios proyectos en un mismo sector. Por otro, Urbamed tiene un visor público donde, sin registrarse, se pueden ver los proyectos con licencia expedida o en trámite y su estado. No obstante, la respuesta al derecho de petición no precisa si allí se puede consultar el cumplimiento de las obligaciones de los constructores.  

Según un anexo que entregó la propia Secretaría, el módulo interno de obligaciones de Urbamed está diseñado para liquidar, cobrar y verificar el pago; es decir, esa información debería existir dentro del sistema. Y no es un detalle menor: según Lida López, de Planeación, las obligaciones son lo que permite que “se equilibre un poco la capacidad de soporte”, es decir, que haya espacio público, equipamientos, movilidad y servicios suficientes para quienes llegan a las viviendas nuevas en un sector. 

Con la información que entregó la Alcaldía no es posible saber si a El Poblado le han devuelto lo necesario para soportar su crecimiento. José Álvarez, por su parte, pide un observatorio: “Debe haber un sistema de monitoreo, para que tanto Camacol, La Lonja, las entidades, el comercio vayan ajustándose a las situaciones”. Además, solicita que sea público: “No en la Alcaldía y con sus técnicos allá encerrados en una oficina”, sino para “que la gente sepa a dónde va la ciudad”, puntualiza.  

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Rentas cortas, el debate que llenó el Concejo 

La vivienda turística fue uno de los temas más discutidos de la revisión del POT. Planeación propone permitirla en zonas de alta mixtura (donde se mezclan vivienda, comercio y servicios) y, con condiciones, en media mixtura, porque considera que “no debe ubicarse en la baja mixtura precisamente por los impactos que conlleva”. Según sus datos, apenas el 24 % de la vivienda turística de El Poblado está hoy en zonas de baja mixtura, es decir, en sectores principalmente residenciales. 

José Álvarez apoya la propuesta de Planeación y recuerda que, en el POT vigente, “literalmente no existía la palabra rentas cortas”. Por su parte, Sandra Arias, edil de la comuna 14 y presidenta del Consejo Territorial de Planeación, advirtió que hay “zonas donde la actividad turística y de entretenimiento ha superado la capacidad de soporte de los servicios colectivos”, y pidió estudios de carga y zonas turísticas delimitadas.