El arriendo de un apartamento en El Poblado se paga hoy a $53.812 por cada metro cuadrado al mes, según la base de datos del Observatorio Inmobiliario Catastral de Medellín (OIME). En 2014 eran $15.851. Para un apartamento de 90 metros cuadrados —el tamaño mediano de los inmuebles que registró el observatorio, la mitad son más pequeños y la mitad más grandes—, eso significa pasar de unos $1.430.000 mensuales a unos $4.840.000.
Comparados tal cual aparecen en cada año, esos dos precios dan un aumento de 239 %. Sin embargo, esa cuenta no tiene en cuenta que en doce años no subió solo el arriendo: subieron casi todos los precios del país, desde el mercado hasta el transporte. Al descontar esa inflación, que mide el DANE, el porcentaje que el arriendo de El Poblado subió por encima del promedio de la economía colombiana es 76,2 %.
Lo llamativo es cuándo ocurrió ese aumento. Durante ocho años, arrendar en El Poblado se encareció poco: descontada la inflación, el metro cuadrado subió 11,9 % entre 2014 y 2022. Después vino el salto. En los cuatro años siguientes, hasta julio de 2026, subió 57,5 %. Casi cinco veces más, en la mitad del tiempo.
Los datos hacen parte de la respuesta que la Secretaría de Gestión y Control Territorial le entregó a Vivir en El Poblado, tras un derecho de petición que este medio radicó para entender cómo cambió la comuna 14 en los últimos doce años. La base del OIME reúne 15.677 observaciones tomadas entre enero de 2014 y julio de 2026: 8.066 de inmuebles observados en arriendo y 7.611 en venta. Cabe resaltar que no se trata de un censo de todos los inmuebles de la comuna ni de un índice oficial de arriendos, sino de una muestra de propiedades que visitó el observatorio.
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Aun con esa advertencia, el aumento no aparece aislado en uno o dos sectores. Diecisiete barrios tienen al menos cinco registros de apartamentos en arriendo en 2014 y también en 2026. En los diecisiete el precio por metro cuadrado subió. Sin descontar la inflación, el menor aumento fue de 153 % en Patio Bonito y el mayor, de 397 % en El Castillo.
El catastro no siguió ese ritmo
Que el avalúo catastral esté por debajo del precio de mercado no es noticia: en Colombia es casi la regla. Lo que muestran los archivos es otra cosa, y es el ritmo. Entre 2017 y 2025, descontando la inflación, el arriendo por metro cuadrado aumentó 55,3 %. Si se siguen los mismos 140.710 predios que aparecen en ambos años, el avalúo del inmueble que queda justo en la mitad de ese grupo aumentó 18,6 %. La brecha no se mantuvo: se ensanchó.
El dato llama más la atención porque El Poblado no es una comuna olvidada por el catastro. La propia Secretaría informó que la comuna fue actualizada dos veces en ese periodo: una en 2020, con efectos en 2021, y otra en 2024, con efectos en 2025. Aun con esas dos actualizaciones, el valor oficial creció a un tercio del ritmo del arriendo.
El avalúo catastral es el valor que Catastro le asigna a un inmueble y sirve de base para calcular el impuesto predial. Eso no significa que un arriendo valga tres veces el avalúo, ni que ambos midan lo mismo: uno es lo que se paga cada mes por usar una vivienda y el otro es el valor del bien. La comparación muestra que, descontada la inflación, crecieron a ritmos muy distintos.
Más unidades sobre el mismo suelo
Mientras eso ocurría, El Poblado también sumaba más predios catastrales. El inventario pasó de 164.851 en 2017 a 189.923 en 2025: son 25.072 más, un aumento del 15,2 %. La superficie de suelo, en cambio, se mantuvo alrededor de 12,7 millones de metros cuadrados. Eso no quiere decir que hayan aparecido 25.072 edificios nuevos: en una propiedad horizontal, cada apartamento, oficina o local puede figurar como un predio independiente.
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Pero concentrar más viviendas y más personas sobre el mismo suelo también aumenta las exigencias sobre el territorio. Diana Catalina Álvarez, magíster en Planeación Territorial y Desarrollo Regional y coordinadora de la Maestría en Urbanismo de la UPB, explica que cuando un proyecto aprovecha más intensamente un terreno, la ciudad necesita compensarlo con servicios y espacios para quienes van a vivir allí. “Si yo aproveché mucho el suelo, le saqué mucho provecho, iba a poner a vivir mucha gente ahí”, señala. Por eso, agrega, deberían preverse colegios, ampliaciones de las redes, transporte, ciclorrutas, parques o puestos de salud, para que esa comunidad “no solo tenga casa, sino que viva en un entorno urbano bien equipado”.
Esa presión sobre un territorio que prácticamente no aumentó su extensión también aparece en los mapas de Catastro. La superficie que ocupan las construcciones sobre el suelo pasó de 332,9 hectáreas en 2014 a 368,9 en 2026: unas 36 hectáreas adicionales, que representan un crecimiento del 10,8 %. Los metros construidos, en cambio, crecieron mucho más: cerca del 26 % en el mismo periodo, contando todos los pisos de cada edificación, según un cálculo de Vivir en El Poblado sobre esas mismas capas.
Esa brecha entre lo que se ocupó en el suelo y lo que se construyó en total tiene una explicación sencilla: El Poblado creció hacia arriba. En 2014, Catastro registraba 151 predios con construcciones de 20 pisos o más; para 2026 eran 221, un aumento del 46 %. En el caso de las edificaciones de diez pisos o más, el número pasó de 563 a 719.
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Los archivos permiten ver los dos procesos —el encarecimiento del arriendo y la densificación— ocurriendo al mismo tiempo sobre el mismo territorio. Lo que no permiten es atribuir uno al otro: con esta información no se puede afirmar que construir más haya encarecido el arriendo, ni que el arriendo más caro haya impulsado por sí solo la construcción.
Para Diana Catalina Álvarez, ahí está una de las claves para entender lo que significa densificar una ciudad: no basta con mirar cuántas viviendas caben en un terreno. También hay que preguntarse si alrededor alcanzan las vías, los parques, las zonas verdes y los espacios para encontrarse. “La ciudad es un equilibrio entre ese espacio privado del albergue y el espacio que compartimos colectivamente”, explica.
En doce años El Poblado no ganó un metro de suelo. Ganó 25.072 predios, setenta predios más con edificios de veinte pisos o más, y un arriendo que subió 76,2 % por encima de la inflación. Lo que no ganó fue una manera de saber qué parte de ese cambio fue construir sobre lo vacío y qué parte fue tumbar lo que había.
Catastro no sabe si El Poblado se expandió o se reconstruyó
Vivir en El Poblado le preguntó a la Subsecretaría de Catastro si podía distinguir cuánto de ese crecimiento ocurrió sobre lotes antes vacíos y cuánto tumbando lo que ya existía. La entidad respondió que “no dispone de una variable o producto específico” para hacerlo, ni de una metodología.
El archivo de cambios catastrales tampoco resuelve la duda. Contiene 60.346 registros entre 2014 y 2025, pero solo 15 aparecen clasificados como demoliciones. Los quince tienen la misma fecha, el 24 de diciembre de 2020, y ninguno registra número de resolución.
Villa Carlota: el barrio que más cambió
Ningún barrio de la comuna sumó tantos metros construidos como Villa Carlota. Entre 2014 y 2026 pasó de unos 716.000 a cerca de 1,54 millones de metros cuadrados edificados: más que duplicó lo que tenía, y sumó unos 825.000 metros nuevos, la cifra más alta de los 22 barrios. El cálculo es de Vivir en El Poblado sobre las capas geográficas que entregó Catastro.
El cambio se ve sobre todo en altura. En 2014, Villa Carlota tenía tres predios con edificaciones de veinte pisos o más. En 2026 tiene catorce.
Y no queda montaña arriba: es el barrio más bajo de la comuna. Junto con Los Balsos No. 1, Altos del Poblado y Castropol concentra cerca de la mitad de todos los metros construidos que se sumaron en El Poblado en esos doce años, lo que muestra que la densificación ocurrió tanto en la parte plana como en la ladera.
