Recientemente se propuso en un foro en la Escuela de Ingeniería de Antioquia (EIA) un mecanismo para rebajar el precio de la tierra, iniciativa que nos parece interesante proponer para un debate público, pues tiene mucha relación con varios de los procesos que aún hoy son objeto de polémica en Medellín, sobre todo en el Poblado.
La iniciativa partió de la arquitecta Zoraida Gaviria Gutiérrez, directora de la Especialización en Gestión y Procesos Urbanos de la EIA. Como se sabe, esta experta, a quien con frecuencia consultamos para temas urbanísticos en Vivir en El Poblado, tiene un amplio conocimiento de la ciudad, entre otras cosas porque fue directora de Planeación y es máster en Planeación Física Urbana.
El mecanismo que propone, dice, permite la fijación de un Índice de Aprovechamiento del Suelo (o de edificabilidad) igual para todos y establece la obligación de un pago para quien desee obtener un aprovechamiento por encima de ese nivel. “En contraste con los índices de aprovechamiento o edificabilidad que se otorgan hoy en Medellín, hasta de 8, la propuesta es darles a todos los suelos de la ciudad un índice de 1. Y de ese 1 en adelante, se les vende el índice de aprovechamiento a los constructores. El suelo vale lo que se puede hacer en él, por un derecho que otorga el Estado, y ese derecho no debe ser gratuito”.
En otras palabras, se trata -explica- de darles a todos los constructores la misma edificabilidad. “Quien quiera utilizar un índice superior al nivel otorgado, debe pagar por él, generando una plusvalía en favor del respectivo municipio, que de esta forma podrá compensar los menores ingresos por el impuesto predial, por la consecuente caída de los avalúos de los predios”.
Es pertinente que la iniciativa, ya probada en Sao Paulo (Brasil) para reducir la especulación de los precios de la tierra, al menos se ventile en Medellín, donde sigue álgido el tema de la Valorización, no cesan los descontentos por el incremento del impuesto predial y el alcalde Gaviria acaba de sancionar el nuevo POT para los próximos doce años.
La tesis de Zoraida Gaviria es tan diáfana que parece una obviedad, pero no lo es, porque justamente recoge la esencia de muchas de las quejas que se han oído con respecto a los cobros mencionados. Dice esta urbanista: “Muchas familias pagan hoy impuestos prediales altos por su casa de habitación debido a que este tributo está calculado con base en un posible aprovechamiento futuro de su propiedad. ¿Pero qué pasa -se pregunta- si esa familia no planea ningún aprovechamiento futuro y, por el contrario, ha decidido simplemente, habitar su vivienda propia por muchos años más?”.
Argumentos como este hemos oído de propietarios en Manila, el Parque Lleras o el centro de El Poblado, que sienten que les facturan como si fueran a construir en sus vetustas casas un inmueble que les dejará réditos millonarios, o que estuvieran interesados en venderlas para irse a probar suerte a otros barrios de la ciudad. Y ni lo uno ni lo otro, razones que tarde o temprano deberá sopesar el alcalde Aníbal Gaviria para hacer un replanteamiento del derrame de Valorización y de la fórmula con la que se aplica.
