Sobre coeficientes de propiedad
Pregunta: El tema nuevamente es el de los coeficientes de copropiedad. Hace 15 días el tema fue sobre la modificación de éstos al adicionarse una etapa:“Siempre que se adiciona una nueva etapa, se modifican los coeficientes de copropiedad, pues a mayor áreas privadas, menor es el porcentaje de propiedad sobre los bienes comunes, menor es también el porcentaje de participación en la asamblea y menor es obviamente la participación de expensas comunes en los gastos generales de la copropiedad”.
La pregunta de esta quincena hace referencia a los casos en que algunos apartamentos incorporan al área privada zonas comunes. En una carta recibida en esta sección dice un lector:
Después de las enumeraciones de leyes y artículos que se invocan para la fijación de los factores o índices de copropiedad se lee: Para tal efecto se ha estimado que el metro cuadrado de área cubierta en los apartamentos tiene un valor igual en todos; que el metro cuadrado de las áreas descubiertas en los apartamentos se estima en una quinta parte del valor del metro cuadrado del área cubierta.
Uso de terrazas: los propietarios de bienes de dominio exclusivo con terrazas o áreas descubiertas incorporadas, podrán cubrir parcialmente dichas áreas con toldos, pérgolas o estructuras livianas, previa autorización de la junta de administración, organismo que deberá velar porque con el cubrimiento no se causen perjuicios a otros copropietarios ni se afecte la estructura de la edificación o la armonía del conjunto.
Lo que ocurre: Los residentes de los primeros pisos con autorización de la junta de administración cubrieron las terrazas con techos horizontales duros para adicionarlas a las áreas cubiertas originales, obteniendo por consiguiente una extensión de más del 50% del apartamento original.
Continúan contribuyendo en los gastos de administración con base en los factores de copropiedad originales, o sea que continúan pagando 1/5 parte de las áreas descubiertas tal como se establece en el párrafo inicial de esta misiva.
Yo he solicitado a la junta de administración que ordene el cambio de los factores de copropiedad y participación en gastos en vista de que esas áreas cubiertas en seis terrazas representan una diferencia muy considerable al obligarlos a cancelar los valores correspondientes como áreas cubiertas totales.
Respuesta: Los artículos relacionados con los coeficientes de copropiedad (Cápitulo VII), se deben tener en cuenta para los nuevos reglamentos, no para los vigentes, toda vez que los coeficientes de copropiedad que tienen los inmuebles ya sometidos a propiedad horizontal, con base en las leyes 182, 16 y 428, no pueden ser modificados por la nueva ley, por cuanto son derechos adquiridos que ninguna norma puede desconocer y menos aún, los nuevos reglamentos o decisiones de las Asambleas.
Igualmente deben ser considerados derechos adquiridos las autorizaciones de los organos de dirección y administración que concedieron usos exclusivos de bienes comunes, aunque esto puede ser discutido si los primeros carecían de autorización o de facultad, según los reglamentos anteriores.
Frente al valor que deben aportar, nos debemos regir por lo señalado en los reglamentos anteriores, según los coeficientes de copropiedad, el cual debe ser la única forma de determinar su aporte; el incrementar la cuota según lo que dice el reglamento puede ser considerado por algunos jueces como una violación a los derechos adquiridos.
En conclusión, se debe proceder con cautela y cuidado, toda vez que la violación a los derechos adquiridos, puede representar una responsabilidad a cargo de la copropiedad.
