Sanciones o incentivos por la no asistencia a la asamblea
Pregunta: El tema de las asambleas sigue vigente. Esta quincena un copropietario que asistió juicioso a su reunión contó que en esa urbanización la asistencia fue récord; sin embargo eso se debió a que se había anunciado una multa equivalente al valor de una mensualidad de administración para quienes no asistieran. La pregunta que hacen allí es: ¿Esto es legal? De no serlo, ¿qué opciones tienen los afectados?
Respuesta: El asistir a una asamblea de copropietarios es un derecho de estos, y como todo derecho, conlleva un deber de participar activamente en la misma. Algunas copropiedades incentivan la asistencia a las reuniones de propiedad horizontal con acciones positivas como la rifa entre los asistentes de un porcentaje de la cuota de administración previamente determinado por el Consejo de Administración. Otras, por el contrario, miran la no asistencia como el incumplimiento de una obligación que tiene el copropietario, quien debe ser sancionado, y como tal debemos analizar la legalidad de esta medida.
Establece la Ley 675 de 2001 que el incumplimiento de las obligaciones no económicas consagradas en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal por parte de los propietarios podrá dar lugar a la imposición de diversas clases de sanciones, entre las cuales encontramos la imposición de multas; sanciones estas que pueden ser impuestas por la Asamblea o por el Consejo de Administración (siempre y cuando se le haya delegado expresamente esta facultad al Consejo en el reglamento). Sin embargo debemos considerar, en relación con la multa por la no asistencia a la reunión de la Asamblea de Copropietarios, lo siguiente:
- La asistencia a la reunión debe estar expresamente descrita como una obligación del copropietario en el reglamento, o en caso contrario, el que se señale en el mismo que la conducta de no asistir a la asamblea podrá ser sancionada con una multa.
- El reglamento deberá describir el proceso mediante el cual se impone la sanción; este proceso deberá incluir la posibilidad de que el infractor presente los descargos respectivos, que deben ser tenidos en cuenta por el organismo que impone la sanción.
- Una vez oídos los descargos correspondientes se podrá imponer la sanción siempre y cuando se haya respetado el principio del debido proceso consagrado igualmente por la legislación.
Consideramos entonces que si en el reglamento no se establece expresamente la asistencia a la asamblea como una obligación o una conducta que podrá ser sancionada, y que si en el reglamento no se señala el procedimiento para la imposición de la misma, esta conducta no podrá ser sancionada. Por tal motivo consideramos conveniente que antes de imponer castigos a los copropietarios por no asistir, se debe incentivar la asistencia a la reunión mediante conductas tales como:
- Participación activa de todos los propietarios en las decisiones de la asamblea.
- Racionalizar el tiempo de la reunión.
- Definir los temas a tratar, según la prelación.
- Enviar con suficiente antelación los temas a tratar
Y en especial el Consejo podrá crear un incentivo económico por la asistencia a la asamblea, como sería por ejemplo sortear entre los asistentes un descuento de la cuota de administración a aplicarse una sola vez.
