Los comités de convivencia (II)
Pregunta: En esta sección hemos recibido últimamente varias comunicaciones que tienen como fundamento problemas con vecinos malucos. Hay una historia de unos muchachos que montan en moto por las zonas comunes de la urbanización y los afectados dicen que no se quejan porque temen la reacción de los padres de los muchachos. Otra de un vecino que parece que tiene un taller de carpintería en su apartamento (al parecer como pasatiempo) y que acostumbra taladrar en las noches después de las 8 ó 9 p.m. y los sábados y los domingos. Una más de un vecino que tiene 3 carros y una sola celda de parqueo. Uno de los carros ocupa la celda y los otros dos los deja en las zonas de circulación del parqueadero; los que se quejan dicen que el acceso a sus celdas queda bloqueado por esos dos carros y que no le hacen el reclamo al señor en mención porque no quieren problemas con él (no dan buenas referencias del dueño de los carros). La pregunta que hacen en todos los casos es qué hacer para solucionar el problema, y un poco más allá: ¿Para qué sirven los comités de convivencia?
Respuesta: La ley 675 creó la figura de los Comités de Convivencia buscando, como lo señaló la ponencia de la Cámara de Representantes, medidas de “previsión de soluciones de conflictos entre los copropietarios mediante la creación de un comité para tal propósito”.
Este es el objetivo del Comité, acercar a la propiedad horizontal y a sus habitantes a los mecanismos alternos de solución de conflictos, creando un mecanismo interno para tal efecto, es decir, la intervención del Comité de Convivencia en la solución de conflictos de convivencia y vecindad. Algunas normas que podemos señalar de estos comités son:
- La ley únicamente los trae para los edificios de uso residencial. En aquellos comerciales o mixtos, su existencia estará determinada por lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.
- Solo tienen como objeto intervenir en las controversias que surjan con ocasión de la vida en comunidad.
- Su intervención se limita a buscar formulas de arreglo de controversias y a tomar medidas que fortalezcan las relaciones de vecindad.
- Se integran por un número impar de participantes, elegidos por la Asamblea.
- Nunca podrán imponer sanciones.
En este orden de ideas, vale la pena aclarar su campo de acción, diferenciando la misma frente a la del Consejo de Administración en la solución de conflictos: el Consejo como órgano de administración dicta las normas del uso y goce de los bienes comunes, así como vela por el cumplimiento de las obligaciones contempladas en el reglamento para el uso y goce de los bienes privados por parte de los habitantes, pudiendo imponer sanciones por su incumplimiento. Sin embargo, la ley busca con la creación del Comité de Convivencia la intervención de un tercero que busque la convivencia pacífica en los edificios y conjuntos, los cuales de una manera activa deben anticiparse a la ocurrencia de conflictos, señalando, como dice la ley, medidas que fortalezcan las relaciones de vecindad. El Comité debe por lo tanto evitar que los conflictos lleguen al Consejo para imponer sanciones, y esto se logra con una participación activa de sus miembros en su campo específico, el de la convivencia. El Comité debe respetar las facultades señaladas en la ley y el reglamento para el Consejo, como es ser administrador de los bienes comunes, sin tomar atribuciones propias, pero al tiempo el Consejo debe comprender que las inquietudes de convivencia y vecindad al interior de las unidades deben ser llevadas inicialmente al Comité de Convivencia.
El administrador debe entender que el Comité de Convivencia es su gran aliado para el logro de sus funciones y su actuar “policial”; son los mismos propietarios quienes deben dar las instrucciones en cuanto al uso y goce de los bienes comunes y por lo tanto es este organismo el llamado a asesorar al administrador en la función que la ley le otorga, para lograr el principio de la convivencia pacífica y la solidaridad social que trae la ley.
Por tal motivo los comités deben ser proactivos y ocuparse de buscar soluciones para ser propuestas a los organismos de administración, en relación con los problemas de ruido, olores, juegos de niños y adolescentes, uso de parqueaderos de visitantes, uso de zonas comunes, entre otros, evitando el desgaste innecesario del administrador y del Consejo de Administración.
