Las funciones del consejo de administración (II)
Pregunta: En la unidad residencial (…) el Consejo de Administración decidió ordenar la apertura de todas las puertas de acceso a cada bloque porque considera que los bloques son zonas de circulación general; además ordenó apagar la iluminación de las zonas comunes privadas dicen ellos para ahorrar energía. No obstante, cuando nos fueron entregados los apartamentos, nos entregaron también las llaves de cada una de las puertas de acceso al bloque, es decir, la circulación por el bloque solo era para los propietarios de cada uno de los bienes privados.
La firma constructora de la unidad tuvo en cuenta suficientes zonas de circulación general para darles comodidad y seguridad a los copropietarios de toda la unidad.
Considero, entonces, se nos está violando el derecho constitucional de proteger la vida y bienes, pues con la apertura de las puertas y la apagada de la iluminación a unas determinadas horas de la noche aumentó nuestro grado de inseguridad.
También convirtieron en zonas de circulación general los parqueaderos privados que quedan en el sótano quitando la puerta de acceso, y por allí entran venteros, taxistas, gente ajena a la unidad (…)
Los copropietarios de los bloques 3 y 4 de la unidad en común acuerdo hemos solicitado al Consejo de Administración más seguridad y no han hecho caso. ¿Qué podemos hacer, a quien podemos recurrir?
Respuesta: En cuanto a las funciones que trae la Ley 675 del 2001, frente al Consejo de Administración, encontramos: “Artículo 55: Funciones. Al Consejo de Administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.”
Como vemos, debemos recurrir además de lo señalado en la ley, a los reglamentos de propiedad horizontal, los cuales establecen a los consejos de administración una serie de funciones encaminadas a convertirse en un organismo de control y dirección de la propiedad horizontal, mas no ejecutor, siendo indispensable que recaigan en este órgano funciones tales como diseñar el funcionamiento de las zonas comunes y establecer una reglamentación general para el uso y goce de las mismas por parte de sus propietarios.
Sin embargo, tales decisiones deben enmarcarse en los reglamentos y en especial, en lo establecido por la Ley 675 en cuanto a los fines que busca la propiedad horizontal como institución, la cual a nuestro juicio se enmarca por encima de las mismas atribuciones que traen los reglamentos de propiedad horizontal, los cuales se establecen a lo largo del estatuto normativo, y en especial en su artículo primero al establecer como fines de esta, como forma especial de dominio: Garantizar la seguridad, la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella y la función social de la propiedad.
Por tal motivo si los consejos de administración toman decisiones que contraríen estos fines u otros derechos contemplados en esta norma, o en normas de mayor o igual jerarquía, podrá quien se crea vulnerado en sus derechos impugnar las decisiones mediante la presentación de peticiones respetuosas o derechos de petición, ante el organismo que emitió la decisión (el cual puede ser incluso la Asamblea de Copropietarios) para que sea revocada la misma; y en caso de no ser posible la revocatoria de la decisión, se debe acudir ante un juez para que ante el mismo, se declare la no validez de la decisión, lo cual puede ser mediante una acción de tutela en caso de que se vulneren derechos consagrados por la Constitución Nacional o las acciones previstas en la ley y en los estatutos de propiedad horizontal, con el fin de que sea reestablecido el derecho vulnerado o que se pretende vulnerar.
Igualmente recordemos que la Asamblea de Copropietarios puede revocar cualquier decisión tomada por el Consejo de Administración, en caso de que así lo considere, por ser el órgano de mayor jerarquía.
En conclusión, las decisiones que toma cualquier organismo de dirección y control tienen límites legales, los cuales no solo los contempla el reglamento, sino cualquier otro estatuto normativo.
