¿En qué se parecen los predios de la sede de Bancolombia, del Centro Comercial Monterrey, del Colegio de la Enseñanza, de la sede de El Club Campestre, de una casa en el Barrio Cristo Rey, de una bodega industrial en la Autopista Sur con la calle 10, de un Edificio de apartamentos en la loma del Indio, de un edificio de oficinas en la Milla de Oro, de una casa en en el barrio Manila, de un edificio de apartamentos en Oviedo, de un edificio de apartamentos en el sector de Transversal Superior, de una casa campestre en la vía a Las Palmas, y un terreno rural en la vía Las Palmas? En que Fonvalmed las factoriza con la misma ecuación.
Desde el punto de vista inmobiliario son totalmente diferentes, son predios muy heterogéneos, tienen usos diferentes, estratos diferentes, ubicaciones diferentes, edades de las construcciones diferentes, normatividades urbanísticas diferentes, tanto la actual como las de los últimos 40 años, etcétera.
De conformidad con el artículo 11 del Acuerdo 58 de 2008, la factorización es el proceso mediante el cual se individualiza el beneficio, teniendo en cuenta las características de cada inmueble en cuanto a lo físico, lo normativo, lo jurídico y todo aquello que lo diferencia de los demás en su operación. Entonces, mediante el proceso de factorización, se encuentra el beneficio individual de cada predio, pero ¿cómo se encuentran los diferentes factores?
Qué es la factorización
La factorización es el procedimiento técnico-matemático mediante el cual un avaluador realiza la homogeneización de varios predios para poder compararlos y efectuar los análisis correspondientes para determinar su valor o, para el caso de Fonvalmed, determinar el beneficio teórico unitario.
Cómo se calculan los factores
Fonvalmed no explica cómo calcula cada uno de los factores, no están explicados en su documento técnico ni están explicados en las respuestas a los recursos de reposición entregados a los ciudadanos.
Sin embargo sí existen técnicas que permiten efectuar procesos de factorización como los que se necesitan para el cálculo de la individualización del beneficio de cada predio, pero se tienen algunas restricciones, veamos:
1. Para disminuir los errores, los factores se deben calcular entre predios que no sean demasiado heterogéneos en sus características principales. Por ejemplo, no se recomienda intentar homogeneizar un local comercial con una residencia, pero sí es posible intentar homogeneizar dos locales comerciales ubicados en diferentes centros comerciales.
2. También se recomienda efectuar homogeneizaciones entre predios que tengan las potencialidades normativas y económicas semejantes, por lo tanto no se recomienda homogeneizar un predio como el del Club Campestre con el predio de un edificio residencial.
El Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), que es el órgano rector de los avalúos para el Estado en Colombia, utiliza para todos los avalúos catastrales las zonas geoeconómicamente homogéneas, y para ello diferencia el uso, la norma, la topografía, etcétera, de cada predio o sector.
Pero Fonvalmed prefirió efectuar una factorización en la que con una sola ecuación se agruparan todos los predios de la zona de citación, o sea que intenta encontrar factores de homogeneización entre inmuebles en más de 30 normas urbanísticas, con edades de 60 años hasta nuevos y con usos excluyentes, pues la industria no es compatible con la vivienda.
Por supuesto, esta audacia de Fonvalmed de utilizar una sola ecuación para todos los predios conlleva consigo errores graves, para ilustrar mostraremos solo el Factor Edificio (Fe).
Factor Edificio
Definición: Es la diferencia comparativa en un inmueble con respecto el área construida y el área ocupada en un determinado predio, en relación con los demás predios del área de influencia del proyecto.
Fórmula: Fe = 1 + K * Ic – X/Y*IoIc = Índice de construcción existente para cada lote.
Io = Índice de ocupación de la construcción existente en cada lote.
X = 1,241
Y = 0,682
K = 1
X/Y = 1.819648
Esta ecuación significa que el Predio Tipo con que se van a comparar todos los predios de la zona de citación tiene un índice de construcción de 1.241 y un índice de ocupación de 0.682, que según Fonvalmed es el promedio de toda la zona de citación.
Con el fin de mostrar los errores incurridos por Fonvalmed y mostrar la inequidad en el cálculo del Factor Edificio, se tiene el cuadro 1*
Se puede observar que todos los predios tienen la misma área de lote, y no importa dónde estén ubicados ni el uso ni el estrato en que estén.
Los predios 1, 2 y 3 tiene la misma área construida, deberían tener el mismo factor pues Fonvalmed explica en sus argumentos que este factor reconoce la construcción como elemento diferenciador de los predios.
Sin embargo, se observa que los factores son diferentes, lo cual conlleva a un error en el factor y a una inequidad en la aplicación del reparto de cargas y beneficios.
Si se compara el Predio 2 con el Predio 5, este último tiene menos área construida (9.541 m2) pero tiene el mismo factor (Fe = 1.59).
Lo mismo sucede si comparamos el Predio 3 con el Predio 4, este último tiene una mayor área construida (25.000 m2) pero tiene el mismo factor
(Fe = 2.04).
Daniel D’Amato B
Registro Nacional de Avaluador #706
