Invertir en propiedad raíz: un buen negocio para analizar

Andrés Bernal
Por: Andrés Bernal / director@vivirenelpoblado.com

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Vía firmas comisionistas, hoy se puede invertir en fondos inmobiliarios. El retorno tiende a ser muy bueno y se puede vender todo o parte de lo que se tiene invertido.

Muchas personas buscan opciones que les den una buena rentabilidad con un nivel de riesgo bajo y piensan en la propiedad raíz. En Colombia, con una población que aún crece y que año a año ve migrar a personas de las áreas rurales a las ciudades, la demanda por vivienda ha sido siempre positiva, lo que ha generado un incremento de precios, no solo en vivienda, ya que los nuevos habitantes y las empresas requieren espacios adicionales en forma de bodegas, oficinas y locales comerciales, con lo que, en general, crece el valor de los inmuebles.

Una inversión en propiedad raíz busca tener rentabilidad por el canon de arrendamiento y por la valorización que tiene en el tiempo. Sin embargo, las rentabilidades no son las mismas por tipo de inmueble.

Las viviendas, normalmente, pagan un arrendamiento más bajo, alrededor del 0,5 % mensual del valor del inmueble, y se le resta la comisión de la firma arrendadora, un 10 % del canon, el impuesto predial, y, en algunas situaciones, la administración. El resultado neto termina en cerca de un 0,4 % mensual.

La valorización en vivienda ha sido entre una y dos veces la inflación, entre 3 % y 6 % en cifras recientes, con lo que el retorno bruto de largo plazo para el inversionista es entre el 8 % y 11 % anual. Sin embargo, hay que tener en cuenta que los meses que pase sin estar alquilado, también hay que pagar predial y administración, además del mantenimiento (tip: en general las viviendas tienen la mejor valorización entre el primer y el décimo año de construidas, se aplanan hasta el año 20 y a veces se estancan o decrecen a partir de ahí).

Los locales comerciales tienden a tener un arrendamiento más alto, alrededor del 0,6 % a 0,7 % mensual sobre su valor. Hay casos más altos, sobre todo si se logran atar a las ventas del inquilino o a incrementos anuales de la inflación más un porcentaje. Sin embargo, la valorización en estos es muy volátil. Pueden duplicar su valor en un par de años, o si el sitio o el centro comercial caen en desgracia, los valores bajan incluso por debajo de su precio original. Estos pueden rentar tanto como un 20 % anual en plazos amplios o hasta negativo si las cosas no funcionan…

Las bodegas tienen rangos de rentabilidad por el arriendo más amplios, ya que dependen de su edad, localización, sistemas de seguridad, y por lo general se logran alquilar a plazos de varios años, ya que el inquilino hace inversiones específicas para su uso que normalmente pierde si se retira. El canon puede oscilar entre 0,5 % y 1.0 %, y la valorización tiende a estar más atada a la inflación. El retorno bruto esperado estaría entre 9 % y 15 %.

Finalmente, los lotes juegan básicamente a la valorización y requieren un análisis muy completo de su entorno.

Tip final: hoy se puede invertir desde montos bajos, vía firmas comisionistas, en fondos inmobiliarios, donde expertos compran y administran muchas propiedades y el inversionista es dueño de un porcentaje. A pesar de que cobran una comisión, el retorno tiende a ser muy bueno y se puede vender todo o parte de lo que se tiene invertido, con más facilidad y liquidez que teniendo una propiedad completa.

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