Disminuyó la venta de vivienda nueva
Mientras 2011 fue el mejor año para Antioquia en venta de vivienda nueva, en El Poblado cayó un 5 por ciento
Tras una mirada rápida en El Poblado es difícil advertir que las ventas de vivienda nueva cayeron un 5 por ciento en 2011 en comparación con 2010, según los datos suministrados por Camacol Antioquia.
Es aún mucho más complicado imaginarse que esta desaceleración ocurrió mientras el Departamento tuvo el mejor año de toda su historia en ventas, con 21.267 viviendas, es decir, unas cuatro mil más que en 2010 (17.000).
Aunque en El Poblado se vendieron 1.721 unidades en 2011, lo que representó el 15 por ciento de las ventas totales en Medellín, este dato no es tan positivo si se tiene en cuenta que la comuna 14 llegó a pesar más del 30 por ciento en la dinámica de venta de vivienda de la ciudad.
Varias son las razones que esgrimen los expertos del sector de la construcción para entender esta disminución; entre las más destacadas están las llamadas talanqueras normativas que se han venido implementado y que fueron durante mucho tiempo una petición casi constante de parte de líderes cívicos, funcionarios y habitantes de la zona.
Wílmar Serna, Curador Cuarto de Medellín, explica que esas normas han demostrado su efectividad. “Al remitirse a la aprobación de licencias, el Acuerdo 46 de 2006 estableció índices de construcción más bajos y se incluyeron otras disposiciones que limitaron el desarrollo de lotes. Por ejemplo, antes teníamos que una construcción de un edificio de 14 pisos (o 38 metros de altura) debía respetar un retiro de 6 metros; ahora para ese mismo ejemplo, debe dejar 9 metros de retiro”, dice.
Para completar su análisis Serna advierte que las restricciones no son las mismas en cada caso y dependen de las condiciones del terreno y la construcción en cada sector de la comuna 14.
Otras zonas reciben las construcciones
Diversas zonas de la ciudad y otros municipios del Área Metropolitana han venido creciendo exponencialmente; eso explicaría unas cifras que aunque caen en El Poblado suben en el resto del Valle del Aburrá. Asegura Eduardo Loaiza, gerente de Camacol Antioquia, que el 76 por ciento de las unidades de vivienda a la venta en Medellín no está en El Poblado. “Además, hay que sumarle que el promedio en el precio de un apartamento en esta zona estuvo en 2011 en 351 millones de pesos, al tiempo que municipios como Envigado y Sabaneta recibieron parte de la vivienda de rango medio y alto ofreciendo inmuebles con promedios un 15 y 20 por ciento más baratos”.
Solo Sabaneta, agrega Loaiza, pasó en dos años de 200 unidades a 2.000, por las medidas tomadas allí. “Incluso Bello se ha sumado con oferta en estrato 4 con buen resultado. Entre estos tres municipios alcanzan el 25 por ciento de la construcción en el Valle del Aburrá, mientras Medellín pasó del 70 al 50 por ciento”, dijo.
Aún con una participación enorme
El tipo de vivienda que se construye en El Poblado obviamente lo convierte en líder cuando de montos se trata, porque están los precios más altos del Valle del Aburrá. Aunque tiene menor participación en unidades, en valor es muy representativo: son más áreas, tienen más acabados, generan más mano de obra, se demora más la construcción y aporta más a la economía, según el concepto de Eduardo Loaiza.
Si se tiene en cuenta que el promedio de venta en la comuna 14 por unidad fue de 351 millones de pesos, es posible hacer una aproximación que da como resultado una dinámica cercana a los 600 mil millones de pesos.
Solo en los últimos tres meses de 2011 se vendieron 414 viviendas en El Poblado (precio promedio de venta a diciembre de 3 millones 114 mil pesos por metro cuadrado), lo que daría una cifra cercana a 146 mil millones.
Más vías y más espacio público
Estos recursos, que aún siguen siendo muy importantes, son vistos por Federico Estrada, gerente de la Lonja de Propiedad Raíz, como una demostración de que las perspectivas del sector de la construcción en la comuna 14 son buenas en medio de todo. “Más bien las cifras (que deben significar aportes suficientes) muestran una oportunidad para hacer esfuerzos y entregarle a la zona más espacio público, así como un tiempo prudencial para emprender las acciones necesarias y construir las vías requeridas. El POT habla de una población cercana a los 220 mil habitantes para 2020 en El Poblado (hoy hay cerca de 121 mil, según la Encuesta de Calidad de Vida de 2010). Pero, hay que tener cuidado porque el reto de llegar a esos números solo puede ser viable si va en conformidad con las vías de acceso, la movilidad y el espacio público, de otra manera no es posible. Es que debemos recordar que en vías tenemos un atraso de 20 años”, advierte Estrada.
Este tipo de discusiones también debería contemplar cómo pueden los sistemas masivos de transporte público aliviar un poco las congestiones, siempre y cuando estos sean mucho más eficientes y cómodos y realmente signifiquen una alternativa al uso de los vehículos particulares.
Falta mucho para que los habitantes sientan que es fácil desplazarse por las calles de El Poblado, y el reto será motivar una percepción positiva para esta situación. Solo así será posible que encuentren en la zona ese equilibrio como gran alternativa para vivir bien y, al mismo tiempo, de empuje para la economía de la ciudad.
Antioquia, líder en construcción
Mientras en Antioquia el crecimiento en las ventas de vivienda en 2011 fue del 25 por ciento con respecto al 2010, el incremento de las ventas en el resto del país fue del 18 por ciento, promedio nacional. Medellín se ubicó en el segundo lugar de crecimiento, sólo superado por Bogotá, y por encima del registro de Cartagena, Cali y Bucaramanga. De las 21.267 viviendas nuevas vendidas en Antioquia en 2011, el 65 por ciento tenían precios superiores a 73 millones de pesos. Entre los gobiernos de Antioquia y Medellín se habrían comprometido a llegar a 150 o 200 mil viviendas en cuatro años, mientras la meta del presidente Santos es alcanzar un millón de viviendas en su cuatrienio.
Espacios para construir y alternativas de crédito
Uno de los rubros que más se ha incrementado en los últimos años es el precio del lote, debido a que es cada vez más escaso. La tierra significaba el 8 por ciento del precio total hace algunos años, hoy pesa el 15 y el 16 por ciento. Solo en Medellín, según un estudio realizado ente Camacol y Planeación, habría 5 millones de metros cuadrados construibles. La figura del leasing, por primera vez, está representando más del 12 por ciento del mercado. En dos años representaría el 20 por ciento del crédito hipotecario.
2012, gran año para la construcción
Al decir que 2011 fue el año récord para la venta de vivienda en Antioquia, queda implícito que 2012 será el año de la construcción. Solo en El Poblado habría cerca de 1.500 unidades de vivienda que se vendieron pero no se alcanzaron a construir, o se iniciaron a finales del 2011. La comuna 14 cuenta con 79 proyectos de vivienda de los 500 que se adelantan en Antioquia (sin contar los 167 proyectos no residenciales: oficinas, locales comerciales y bodegas).
Eduardo Loaiza.
Con este panorama, todas las empresas inmersas en el mundo de la construcción han crecido, han contratado profesionales, han comprado maquinaria, equipos, grúas y torres grúas, herramientas que antes solo se alquilaban. Ese ritmo también deja con buenas perspectivas al empleo en Antioquia. El DANE corrobora que 2011 terminó con 112 mil trabajadores vinculados en las obras de construcción en el Departamento. La expectativa que tienen entidades como Camacol es que en el primer semestre del 2012 se superará fácilmente esa cifra, que de por sí es histórica, pues nunca había pasado de 100 mil.
