El problema es más común de lo que se cree: el inversionista adquiere un lote, tramita licencias, hace estudios, levanta planos y vende la ilusión de un apartamento, por ejemplo. Pero cuando comienzan las obras salta un “propietario” desconocido. Y tras él, la asesoría diligente de una trinca de abogados, equipada con una batería de recursos jurídicos legales, con un solo objetivo: lograr la suspensión de la obra. Andando el tiempo, y amparado en la lentitud de la justicia para decidir, el “dueño” emergente hace saber sus ocultas pretensiones, económicas o en especie, para retirar la demanda y dejar avanzar la construcción.
Por Fernando Cadavid
En contra del propietario legítimo pesan factores que aprovecha el usurpador: por lo general el proyecto es vendido sobre planos, en los que se suscriben promesas de compraventa con cláusulas penales; además, la licencia obtenida puede caducar. Escenario ideal para la presión que aplican los abogados para obtener el pago de esta forma de extorsión.
Así se desprende del estudio Nuevas modalidades de captación de rentas ilegales en Medellín, coordinado por el doctor Jorge Giraldo y otros investigadores sociales de Eafit.
Para concretar la reclamación fraudulenta que se ha descrito, se acude a la instauración de querellas civiles de policía, en especial la de perturbación a la posesión, entendida como el hecho de poner en tela de juicio la calidad de poseedor de un bien.
La investigación estableció que el falso propietario no es una persona con capacidad económica para contratar un equipo de abogados capaces de ejercer presión, conseguir información privilegiada y entablar conversaciones con una empresa con propuestas de tipo económico. Queda en evidencia una red delictiva, con vínculos en la institucionalidad.
El estudio de Eafit, la Empresa para la Seguridad Urbana y la Alcaldía de Medellín, se detuvo en un caso en el que la Administración Municipal era la compradora, y destaca como elemento llamativo para el análisis de la modalidad “… el papel de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín, en tanto una vez se registra la oferta de compra en el folio de matrícula inmobiliaria por parte del Municipio a la empresa, se utilizan instrumentos y maniobras jurídicas como la escritura falsa para servir a los propósitos de la organización criminal, aun cuando ni la empresa ni el Municipio habían sido notificados de la inscripción, lo que denota claramente una intención de beneficio de información privilegiada a favor de los reclamantes ilegítimos del lote”.
El estudio registra que la ocupación ilegal de predios se ha ido convirtiendo en una actividad cuya estructura y nivel de organización pueden hacer las veces de un cartel con operación en todo el país. Con el agravante de que a veces se pagan las sumas solicitadas por terceros, con lo cual “las constructoras, infortunadamente, en casos de proyectos privados, han contribuido a que esto se vaya convirtiendo en un flagelo y en un modus operandi criminal complejo”.
Preservar la propiedad privada
Frente a esta modalidad de delito, el Superintendente de Notariado y Registro, Jorge Enrique Vélez García, es enfático: “Mi responsabilidad es proteger la propiedad priva en Colombia”, y agrega que él fue de los primeros en denunciar el fraude descrito, pues estaba sucediendo en varias ciudades. Dice que para evitar el “melliceo” de escrituras determinaron materializarlas en un tipo de papel que contiene siete componentes de seguridad. “Ahora sabemos de qué notaría es cada hoja, qué se hizo en ella, así que es casi imposible el melliceo”, práctica que antes se facilitaba por la carencia de controles. “Con ese papel hemos logrado frenar el delito de suplantación y estafa por documento falso”.
Vélez García anuncia otra medida preventiva, ya vigente: el uso de un sistema biométrico que se activa cuando el ciudadano que inicia un trámite notarial pone el dedo en un biométrico (aparato lector de huellas), que arrastra la información de la Registraduría Nacional del Estado Civil y establece, sin lugar a dudas, que esa persona sí es quien dice ser.
Sistema biométrico o de huellas dactilares para garantizar la seguridad en los trámites. Actualmente, no es obligatorio, sin embargo muchas notarías lo han incorporado
El sistema no admite margen de error, y se puede tomar hasta la huella del dedo del pie, en un trámite que no toma 30 segundos para la lectura. Ya las 900 notarias del país disponen de estos equipos, y está vigente un decreto presidencial que asigna las tarifas respectivas. Por ejemplo, el servicio de autenticación pasa de 1.800 a 2.500 pesos, para que el usuario gane en agilidad de trámites y en garantía de seguridad.
Ahora bien, el mismo Superintendente explica otra forma de estafa en boga: el delincuente toma un apartamento o casa en alquiler, recopila suficiente información sobre el propietario y pone en venta el inmueble. Luego se lo transfiere al incauto comprador. Vélez formula unas recomendaciones básicas: no compre de afán, vaya a la notaría y luego a la Oficina de Registro, si no, está en proceso una “tumbada”. Aconseja: tómese tiempo para un estudio de títulos bien hecho y asesórese bien. Solo el registro lo hace dueño, no la firma del notario. El certificado de libertad es la clave. No pague hasta que no haya registrado el documento.
Las normas antitrámite diezmaron las aglomeraciones en las notarías, porque muchas diligencias ya no son presenciales
Ya los servicios de certificado de libertad y tradición se prestan vía internet, en cualquier ciudad del país. También opera un sistema para que con la autorización de la escritura la notaría emita la boleta de liquidación de rentas departamentales, para ahorrarle trámites al usuario. Vélez señala, además, que están en proceso de cambiar toda la plataforma de registro del país, para hacerlo mucho más moderno y aplicable en cualquier parte del país, gracias a la virtualidad.
Las yidis, ¡fuera!
Las épocas de las notarías marca Yidis o Teodolindo son historia: se substituyó la práctica clientelista por un concurso de méritos. Está en marcha la tercera versión, para llenar 133 cargos en provisionalidad. Hace tres semanas que empezó el proceso. La Superintendencia valora, en cada caso, hoja de vida (50 %), examen de conocimientos (35 %), autoría de libro (5 %) y entrevista casuística (10 %): el aspirante resuelve un caso, para determinar sus capacidades. Entre octubre y noviembre de 2016 se tendrá seleccionado el nuevo grupo de notarios.
Vélez García también anuncia que “La Superintendencia será delegada de curadores; vigilará los proyectos de construcción de vivienda desde que nacen en una curaduría hasta que finalizan con la entrega de la escritura pública”. Añade que también los nuevos curadores serán escogidos mediante un concurso nacional y otro regional.
“La participación de la Superintendencia de Notariado, que ya tiene una experiencia comprobada en el control, es una prueba de garantía de la rigurosidad que se tendrá de aquí en adelante. Además, las alcaldías y distritos también participarán en la selección de los curadores”, explicó a su vez el ministro de Vivienda, Luis Felipe Henao, en declaraciones de prensa. A propósito, avanzan en la Comisión Séptima de la Cámara de Representantes el proyecto de Ley anti Space. El Gobierno aspira a que termine el segundo debate en plenaria, y quede listo para sus dos últimos debates en la legislatura que inicia el próximo 20 de julio. En consecuencia, Vélez cree que la ley debe quedar lista en octubre de este año, para preparar el primer concurso de aspirantes a curadores urbanos a comienzos de 2016.
La fe notarial
El notariado es un servicio público que implica el ejercicio de la fe notarial. Con él se otorga plena autenticidad a las declaraciones entregadas a un notario, y lo que este expresa respecto de los hechos percibidos en el ejercicio de sus funciones, en el caso y con los requisitos que la ley establece.
Por delegación del Estado, el notario es el encargado de dar fe pública, seguridad jurídica y, en consecuencia, confianza y credibilidad a la comunidad sobre la validez de los actos que autoriza.
A su vez la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR) es un organismo que goza de autonomía administrativa y financiera, con personería jurídica y patrimonio independiente, adscrito al Ministerio de Justicia y del Derecho.
La SNR es responsable de la modernización y optimización de los procesos administrativos, tecnológicos y humanos, para ofrecer un servicio ágil y confiable, tanto en notarías como en las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos.
Las notarías deben procurar la adopción de un sistema administrativo y tecnológico que garantice la seguridad en los trámites que realiza cualquier ciudadano o entidad. Algunas han realizado el proceso de Certificación de Gestión de Calidad Icontec, que no es obligatorio a la fecha.
La seguridad se soporta además en el cumplimiento riguroso de los requisitos establecidos para cada proceso, por ejemplo la exigencia de que se presenten documentos anexos originales y con la validez que establezcan las normas. También, mantener información fiable y actualizada de las listas de personas que puedan tener problemas con la justicia, y por tanto están impedidas para actuar en determinados actos.
