Adecuación de los reglamentos de propiedad horizontal
Pregunta: Dado que la Ley 675 de 2001 obliga a la adecuación de los reglamentos conforme a lo establecido en la misma, y teniendo en cuenta que no se cumplió con el término de tiempo por ella establecido en la mayoría de las unidades residenciales, me pregunto si será estrictamente necesario que, si la adecuación es eso, una mera adecuación, sin modificar nada de los reglamentos, sea necesario que la misma cuente con la aprobación del 70% de los coeficientes (como dice la nueva ley) cuando lo que en realidad se está haciendo es cumplir con una obligación legal.
Igualmente dentro de la creación de los ya célebres “Comités de Convivencia” se ha presentado que los mismos han venido tomando una serie de decisiones sin contar previamente con el visto bueno del Consejo de Administración o de la Administración. Dado que la Ley no es clara en ese sentido, aunque me parece obvio que, por ejemplo, la utilización de los bienes comunes para actividades de integración que proponga el Comité debe tener la aprobación de alguno de dichos órganos, ¿las decisiones que se tomen allí deben ser previamente consultadas con el Consejo o con la administración, acorde con su competencia, o se trata de un cuerpo completamente distinto y es autónomo e independiente?
Todo lo anterior teniendo en cuenta que el Conjunto Residencial en el que vivo nunca se ha logrado tener, ni siquiera, la asistencia del 30% de los coeficientes, mucho menos lograría el 70% aprobatorio. Y en ausencia de una actualización al reglamento, el Comité se ha venido comportando como una rueda suelta sin dar explicaciones a nadie de sus actividades. Los miembros del Consejo y la propia Administración, somos los primeros sorprendidos con sus actividades de integración en los bienes comunes.
Sus respuestas a nuestras inquietudes serán de gran ayuda, no solo para nosotros, sino para todos los Conjuntos Residenciales de Medellín. Muchas gracias.
Respuesta: La Corte Constitucional, mediante sentencia C – 488/02, determinó claramente que la adecuación de los reglamentos de las propiedades horizontales que se encontraban reguladas por las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, requiere la manifestación expresa de la Asamblea de Copropietarios, la cual debe realizarse con una mayoría calificada dependiendo de la fecha en que se tomó la decisión: Si fue antes del 4 de febrero de 2003, la decisión se debió tomar según la mayoría establecida en el reglamento para modificar el mismo; y si fue luego de esta fecha, se requiere una mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad de todo el edificio o conjunto.
¿Qué pasa en caso de que no se halla acogido una copropiedad a las normas contempladas en la Ley 675 de 2001?: Se debe hacer un análisis de las normas de orden público que trae la ley, las cuales son las únicas que las cobijan; por el contrario las normas de orden privado contempladas en los reglamentos de propiedad horizontal, continúan vigentes.
Para dar un ejemplo ilustrativo: las normas de las mayorías son normas de orden público, igualmente las que ordenan el cumplimiento de ciertos requisitos como el de asegurar el edificio en sus bienes comunes, las normas de responsabilidad, y así en la medida que interpretemos la ley.
En cuanto a normas de orden privado podemos dar como ejemplos, las de uso y goce de bienes comunes y bienes privados, las sanciones establecidas para el incumplimiento de las normas de convivencia y vecindad, entre otras.
La Corte es clara al señalar en dicha providencia: “De modo que los edificios y conjuntos que el 4 de agosto de 2001 habían sido constituidos como propiedad horizontal mediante el registro de la escritura pública, contentiva del reglamento de copropiedad y de los documentos a que hacen referencia los artículos 4° y 6° del Decreto 1365 de 1986, seguirán rigiéndose por la misma normatividad, salvo que sus copropietarios, en sujeción a sus reglamentos de copropiedad, convengan en regirse por las disposiciones de la Ley 675 de 2001 y, para el efecto, haciendo uso de su poder de determinación modifiquen sus estatutos. Y respecto de las previsiones de la ley de orden público, que con prescindencia de la voluntad de los copropietarios y de los consorcios rigen como lo dispone la ley.
En cuanto a las funciones del Comité de Convivencia, es este un organismo que no puede tomar decisión alguna; solo está, lastimosamente, para colaborar en la solución de conflictos que se presenten al interior de la copropiedad. Mal se haría en establecer dos órganos con carácter administrativo. El Consejo podrá decidir si las observaciones planteadas al interior del Comité de Convivencia se aplican como norma al interior de la copropiedad. La ley es clara al no otorgar poder decisorio a los comités de convivencia.
