“Estaba pendiente el recibo de obra de torre 6”

Jorge Pérez, director de Planeación de Medellín

Muchos de los proyectos que iniciaron construcción en Medellín después de la aprobación del POT (Acuerdo Municipal No. 46) de 2006, tienen licencias que vienen desde el POT de 1999. Estas licencias quedaron, en principio, con vigencias de 3 años, aunque prorrogables con otros mecanismos que la ley otorga.

Según el director de Planeación de Medellín, Jorge Pérez, esta “es una práctica regular en el país que no solo ha sido utilizada por constructores o agentes inmobiliarios, sino incluso por los propietarios de tierra o predios, que cuando saben que va a haber un cambio en el POT buscan asegurar la edificabilidad que la licencia les otorga”.

El pedido de estas licencias con la vigencia del anterior POT hace que por los días previos al cambio las curadurías reciban muchos pedidos de licencias, pues esta acción brinda cierta seguridad, en caso de que el predio pierda valor o pierda potencial inmobiliario con las nuevas disposiciones.

En el caso de Space las primeras licencias, las de las fases 1 y 2, se otorgaron en 2006 (en la Curaduría Segunda), pero aún con la vigencia del POT de 1999. Aunque las licencias de las fases (torres) restantes fueron pedidas ya con la vigencia del POT de 2006, la norma establece que el constructor debe completar el proyecto con la que le aprobaron en primera instancia, claro, con algunas transiciones normativas. Sobre estas y otras cuestiones habla Jorge Pérez, director de Planeación Medellín.

¿CDO ya había entregado la fase 6 de Space a Planeación?
El trámite final de entrega de obra de la etapa 6 de Space estaba en proceso. La firma CDO había hecho dos solicitudes de recibo de obra y en particular una del 3 de septiembre (se realizó el trámite el 22 de septiembre), y se encontró que hacían falta unos documentos de soporte de la licencia, relacionados con la propiedad horizontal, y otro, un asunto de unos elementos del espacio público. Estaba en trámite, pendiente de cierre, la recepción final de la obra en Secretaría de Gobierno.

¿Por qué empezaron a entregar apartamentos y a habitarlos sin tener listo el recibo de obra formal?
Eso es normativa nacional y el Municipio se tiene que ceñir a eso. El recibo de obra hoy lo realiza la Secretaría de Gobierno. En Medellín teníamos una tradición, en la que solo se conectaban los servicios públicos de EPM a las construcciones que estaban recibidas en debida forma. Eso fue modificado por la norma nacional y sobre esa situación se desarrollan esa y todas las obras de la ciudad.

¿Cuánta vigencia tienen las licencias de construcción?
Puedes pedir una licencia hoy o mañana y no construir hasta el 2017.

¿Se debe pedir licencia por proyecto completo o debe ser torre por torre?
Depende. No te podría dar una respuesta unificada. Cada licencia tiene su condición legal. Es probable que puedas licenciar un proyecto hoy y hacerlo por etapas.

¿Cuando llegó a Planeación, cómo encontró las licencias y el respeto a la norma?
Hay de todo. En esta ciudad hay una dinámica de construcción y desarrollo de obras muy grande, con lo cual el mapa es muy complejo. Pero debemos decir que hay muchas licencias vigentes hoy que no han empezado obras, que son de tiempo atrás y que seguramente se podrán ejecutar legalmente. El Estado tiene unas limitaciones que se ciñen al debido proceso legal y al derecho adquirido de los ciudadanos frente a una licencia. Eso no se puede violentar, incluso cuando uno conceptualmente diga que eso no se debería hacer. Pero si el plan de ordenamiento y las normas vigentes les permiten a las personas desarrollar ciertas obras, no es el Municipio el que pueda violentar los derechos ciudadanos.

El POT tiene una dimensión que es de planificación, legalidad, normativas y desarrollo de pautas ambientales, pero también hay un asunto clave y es que no hay fuerza superior a un POT que una ciudadanía corresponsable con su territorio y el futuro de la ciudad. Tenemos que lograr que además de una alta calidad técnica, el nuevo POT genere un inmenso acuerdo colectivo sobre el modelo de ciudad.

¿Qué pasó con las normas que buscaban no construir por encima de la Transversal Superior?
El POT del año 99, dirigido por la doctora Zoraida Gaviria como Secretaria de Planeación de Medellín, orientó y definió unas pautas para el desarrollo de la ciudad. En el año 2004 o 2005 se realizó el Plan Especial de El Poblado, liderado, entre otros, por la doctora Gaviria, un plan que no entraba a modificar el POT sino que era un plan de acción para resolver un conjunto de problemas de El Poblado. En esa administración se definió un decreto que restringió profundamente la edificabilidad en el barrio El Poblado, que se adoptó en el mes de agosto de 2006 en el POT (Acuerdo 46), el que está vigente.

Entonces, el Plan Especial de El Poblado buscaba saber cómo reaccionar ante las desbordadas construcciones; derivado de ese plan se hizo el POT 2006 que es restrictivo, pero llega el hecho real de que tenemos un conjunto grande de licencias que hacen prevalecer los derechos previos de edificabilidad. Nuestro diagnóstico para el nuevo POT es que Medellín ha tenido un inmenso crecimiento y expansión en laderas y bordes, no solo en El Poblado.