Aunque para muchos ya no hace parte de la agenda principal, el inconformismo con el cobro del impuesto predial sigue generando discusiones. Los argumentos de sus detractores se remiten a las declaraciones de la administración municipal para justificar su cobro. Los funcionarios han explicado que la intención era cubrir un rezago en los avalúos, ya que la ciudad había tenido un crecimiento del 45 por ciento en dinámica inmobiliaria en los últimos años. Es decir, se entendía que este crecimiento requería de un ajuste porque se suponía que ahora los inmuebles costaban mucho más.
Esta es la primera afirmación que trata de desmontar Javier Gaviria, presidente de la Asociación Antioqueña de Ligas de Usuarios de los Servicios Públicos Domiciliarios. Plantea que en Medellín el 70 por ciento de los propietarios solo tiene un inmueble para vivir. Si se suman los propietarios con dos viviendas, se llega hasta el 86 por ciento. “Estas personas no tienen ese predio para negociar u obtener renta, sino como un bien de uso. Entonces, mientras más relación hay entre avalúo catastral y dinámica del mercado inmobiliario más se afecta la condición de pago del contribuyente, porque esta dinámica es completamente ajena al 70 por ciento de los propietarios inmobiliarios que solo tienen la propiedad para vivir en ella”.
El análisis de Gaviria tiene como punto crucial el hecho de que una propiedad ya construida solo aumenta su valor en función de sí misma y no a la par de los valores en los que se incrementa el precio de la tierra susceptible de ser construida, o una unidad de apartamentos que aún no se ha edificado.
“Esto quiere decir que este cobro está desbordando la realidad material y está cimentado en el carácter especulativo del valor de la tierra”, dice Gaviria.
Este análisis se complementa con la afirmación de que “en Medellín se ha presentado una burbuja inmobiliaria que ha incrementado el promedio general de este tipo de negociaciones”.
Un elemento adicional en la discusión, desmentido por los representantes de esta asociación, es que el precio de la propiedad inmobiliaria de Medellín tenga un rezago frente a la dinámica del mercado inmobiliario. Este es el argumento de las Ligas de Usuarios: “En diciembre 31 del año 2004, antes de la actualización que empezó a regir en 2005, la propiedad inmobiliaria de Medellín valía 20.5 billones de pesos. Al aplicarse la actualización catastral en 2005 la propiedad pasó a representar 31.7 billones. Para octubre de 2012 la propiedad inmobiliaria de Medellín ya valía 45 billones de pesos. El 1 de enero de 2013 se había elevado a 63 billones. Es decir, entre diciembre 31 de 2004 y enero 1 de 2013, ha crecido el 300 por ciento. Entonces, esto desmonta la afirmación de que el avalúo catastral está desactualizado”.
Afirman que es ilegal por varias razones
Para hablar de ilegalidad, esta asociación se basa en que la actualización catastral debe hacerse cada cinco años y que solo se puede volver a ajustar el valor con una nueva actualización. La que empezó a regir el 1 de enero de 2005 debía llegar hasta 2009, año en el que debía presentarse una nueva que rigiera a partir de 2010.
“Como no la hicieron, tenían que conservar la base gravable de 2009. El argumento en ese momento fue que no se tenía un estatuto tributario, que se esperaba reformara (redujera) los milajes y así no se generaran cobros exagerados. En 2010 hicieron actualización y debían aplicar sus resultados. Como no lo hicieron se entendió que era un reajuste. Pero como no se podía reajustar porque había que hacer primero la actualización que dice la ley, entonces todos los incrementos deben ser con la base de 2009. De manera que todo lo que se ha venido cobrando como reajuste desde esa fecha, y hasta ahora, es ilegal”, dice Gaviria.
Pero la Asociación afirma que hay una ilegalidad más, ya que para poder cobrar en 2013 la actualización se debía haber publicado antes del 31 de diciembre de 2012. “Pero vemos que la resolución es del 26 de diciembre y la publicaron en una gaceta del 19 de diciembre. Eso quiere decir que llevaron a la imprenta el borrador de lo que se iba a hacer para que entrara en la última gaceta del año, pero aún no existía acto administrativo. Este año en gaceta de febrero vinieron a publicar la resolución completa. Entonces el cobro tendría que ser para 2014”.
Catastro y Hacienda siguen atendiendo a usuarios
Según los datos de la Alcaldía, 16.245 ciudadanos inconformes han sido atendidos y se han radicado 8.695 solicitudes, 2.737 de ellas resueltas en beneficio de los ciudadanos. Del total de solicitudes se deriva la revisión para 16.859 matrículas de predios.
Se han presentado 59.577 ajustes a predios en zonas urbanas y rurales en los que se han corregido inconsistencias “que pueden surgir en la metodología aplicada en este tipo de procesos”.
Del total de predios ajustados, 3.470 se corrigieron por solicitud de los ciudadanos, mientras que 55.580 son resultado de las revisiones realizadas por los funcionarios de las entidades encargadas.
Los ajustes aplicados a los 55.580 inmuebles, corresponden a correcciones en avalúos de parqueaderos, en coeficientes de Reglamento de Propiedad Horizontal, en asignación de puntajes en conjuntos residenciales, y en predios localizados en zonas con características similares, de acuerdo con el valor del terreno en los sectores El Picachito, Doce de Octubre, San Isidro, Juan Pablo II, Barrios de Jesús, 8 de Marzo, sector Tesoro la Y y en áreas de manejo especial de El Poblado.
Dentro de este total de revisión de predios, la Alcaldía destaca los realizados en 96 urbanizaciones y edificios, con lo que se benefician 11.976 apartamentos. Adicional a ello, están en revisión 4.968 predios de 37 urbanizaciones más.
