Sigue impune la construcción de VIP
Cerca de un año y medio después de los primeros llamados de atención, las Viviendas de Interés Prioritario siguen firmes en la comuna 14
Quien desee comprar un apartamento o al menos un apartaestudio en El Poblado, probablemente no se hará muchas ilusiones si no tiene la capacidad de pagar, mínimo, 100 o 120 millones de pesos. La cifra resulta de un precio por metro cuadrado que estuvo, en promedio, a 3 millones 100 mil pesos en 2011.
Ese paradigma pareció derrumbarse desde finales de 2010, cuando se conoció con más fuerza que en la comuna 14 estaban construyendo Viviendas de Interés Prioritario (VIP). De inmediato la situación se tornó confusa, pues las VIP hacen parte de una política del Gobierno Nacional que establece que estas solo pueden venderse a, máximo, 70 salarios mínimos; es decir, 39 millones 669 mil pesos.
El objetivo de esta iniciativa es darle la oportunidad a personas de escasos recursos económicos de acceder a un techo, y por eso las constructoras que quieran adelantar VIP tienen varias gabelas que les permiten ofrecer el metro cuadrado a precios más bajos.
Pero, hecha la ley, hecha la trampa. Algunos constructores pidieron las licencias de construcción con las sabidas exenciones y prerrogativas de las VIP (construcción de mayor altura, construir más viviendas en un área menor y beneficios tributarios, entre muchas otras) y empezaron a hacer negocio con esta figura.
“Las hacían aprobar pero en la práctica estas no eran Viviendas de Interés Prioritario porque las vendían más caras. Tenemos ejemplos en los que, en efecto, vendían un apartamento a 34 millones pero obligaban al comprador a pagar 40 millones adicionales por el parqueadero y otros 30 millones por los acabados”, expresa David Escobar, director de Planeación de Medellín.
Otra de las prácticas identificadas por esta dependencia era que una vez terminados estos proyectos se los vendían a un tercero al precio que dicta la ley, pero este a su vez iniciaba ventas con montos muy superiores.
De eso tan bueno no dan tanto
La comunidad ha sido un importante pilar de las denuncias y en muchos de los barrios de El Poblado se han presentado advertencias con este tipo de construcciones. Las sospechas inician porque buena parte de estos proyectos empiezan sin sala de ventas, sin mayores identificaciones y casi siempre sin publicidad, un motor fundamental para un constructor que quiera que el público advierta el producto que vende. No obstante, suele acompañarlos un aviso con la sigla VIP, que se convierte en un gancho de doble sentido, pues algunos lo identifican como very important person y se acercan atraídos.
Así, Planeación ha encontrado cerca de ocho proyectos en El Poblado en los que se tienen indicios de que son VIP o abiertamente declaran que lo son. Todos ya tienen su respectiva denuncia ante Fiscalía.
Un par de ejemplos que tienen a sus vecinos preocupados están en la Loma de Los Parra cerca al cuadradero de buses (calle 1 con la 29D). Allí se terminó de construir una torre de 13 pisos (cerca de 50 apartamentos). Al llegar al lugar a preguntar por la sala de ventas solo hay un obrero, quien advierte que no han entregado los apartamentos (todos están inhabitados) porque “faltan un par de cosas para la aprobación de Planeación”, entre estas “unos postes que hay que retirar del frente de la unidad”.
El hombre, quien manifiesta no conocer mucho acerca de la venta, también advierte que el edificio tiene cerca de 30 parqueaderos y entrega un número celular “de alguien que está vendiendo uno de los apartamentos”.
Al frente de este (en la misma calle) se adelanta también la construcción de una torre de solo cinco pisos (13 apartamentos). Según el encargado, “tendrá ocho parqueaderos y voy a entregar apartamentos de 52 metros cuadrados, completamente acabados”. En este caso, y aun cuando la valla en la que consta el radicado en la Curaduría Segunda de Medellín se lee abiertamente que es un proyecto VIP, él no duda en afirmar que cada unas de las unidades habitacionales costará 130 millones de pesos, monto que subirá a 155 millones si adquiere el parqueadero.
Al preguntar en la Curaduría Segunda por este proyecto se confirma que se trata de una obra que está radicada allí. Vivir en El Poblado quiso conocer un poco más acerca de esta construcción y de su carácter de VIP, como indica el aviso mencionado. Al cierre de esta edición no había sido posible comunicarse con el funcionario de la Curaduría que daría la explicación.
Las cuentas no dan
Las preguntas surgen con mucha más fuerza si se toman ejemplos de proyectos comunes que se adelantan en El Poblado. Específicamente en la Transversal Superior, cerca al Intercontinental, se ofrece una torre de apartaestudios de 36 metros cuadrados cada uno. Cuestan 137 millones de pesos, incluido el parqueadero y el cuarto útil.
Aunque es cierto que los suelos tienen diferentes precios en muchos barrios de la comuna 14, queda en evidencia que por modestos que sean el área, los acabados y los valores agregados, es imposible que una vivienda VIP (con las características antes mencionadas) pueda ser rentable en El Poblado.
Para lograr réditos habría que hacerle esguinces a la norma y no tener en cuenta que la destinación de estas viviendas debería favorecer a personas de escasos recursos.
En toda la ciudad se han identificado cerca de 33 proyectos VIP que no estarían cumpliendo con la función social para la que fueron creados y que están bajo el escrutinio de la Unidad de Monitoreo y Control de Planeación y denunciados en Fiscalía.
Por ahora solo restar esperar que la comunidad siga vigilante y denuncie este tipo de obras. De parte de la administración municipal se esperan decisiones que eviten que estos esfuerzos en vivienda no terminen engordando los bolsillos de avivatos que quieren seguir pescando en río revuelto y de paso tirar al traste la organización de la ciudad.
Es importante denunciar y saber cómo hacerlo
Marta Cecilia Gómez, líder de Programa, encargada de la Unidad de Monitoreo y Control de Planeación, expresa que si a un comprador le ofrecen este tipo de esquema debe evitarlo y denunciarlo. Según ella: “Debemos ser conscientes de que un parqueadero (sencillo) no puede valer 30 millones de pesos o más. En El Poblado estos pueden llegar a aumentar el precio en unos diez o doce millones”. La recomendación a los vecinos para denunciar estos casos irregulares, es presentar los recursos administrativos de reposición y apelación para que Planeación pueda estudiar la licencia, si existe, y eventualmente revocarla.
Una prueba para iniciar una denuncia ante Fiscalía puede ser una cotización de precios de los inmuebles por parte de esa constructora. Si no se la dan, con mayor razón se puede desconfiar. Las personas también pueden plantear sus inquietudes en el 385 5371.
Guerra: “Es evidente la permisividad”
Para el presidente del Concejo de Medellín, Bernardo Alejandro Guerra, es evidente la permisividad estatal en esta problemática.
Considera que es necesario incrementar las obligaciones y parámetros para restringir este tipo de prácticas. “Vemos que unos constructores irresponsables están desmedrando la planeación de Medellín. Tenemos más de 50 proyectos de este tipo y sobre todo desde el estrato cuatro hacia arriba en las comunas 10 (Centro), 11 (Laureles), 12 (La América), 14 (El Poblado) y 16 (Belén). Nos llenaron de proyectos sin áreas comunes, sin retiros y el tema de la ampliación de parqueaderos es mínimo como medida restrictiva”, dice.
El concejal también advierte que ejercer los controles y la vigilancia es un asunto de voluntad política. “En cambio cuando se trata de un desalojo de unos ranchos en otras zonas de la ciudad, ahí sí llega todo el andamiaje del Estado”, apostilla.
Gabelas para quienes construyen VIP
Algunos constructores han visto un muy buen negocio porque en la construcción de un inmueble VIP pueden desarrollar un número de viviendas mayor al permitido con las normas para los demás proyectos. Así le pueden sacar más réditos al mismo lote. Además, tienen devolución del impuesto al cemento, al igual que del impuesto de delineación urbana o impuesto de construcción (este solo para estratos uno, dos y tres). En cuanto a las obligaciones urbanísticas, por un lote de 1.000 metros cuadrados (por ejemplo) tendrían que pagar el 25 del área del mismo. En cambio, los proyectos que no son VIP, pagan con base en el número de viviendas que se desarrollan y el número de habitantes, es decir, mucho más dinero.
¿Sirvieron las restricciones?
A raíz de los esguinces que se le venían haciendo a la norma, se aprobó el decreto 012 de enero de 2011, en el que se establecieron normas para el licenciamiento de esos proyectos. Una de estas obligaciones tenía que ver con los parqueaderos. Antes las VIP podían tener un parqueadero por cada tres apartamentos. Después de enero del año pasado, todas las construcciones radicadas en El Poblado deben tener, mínimo, un parqueadero por vivienda y un máximo de cuatro.
