Más sobre coeficientes de propiedad
Pregunta: Esta vez volvemos al tema de los coeficientes de copropiedad. Un lector preguntó por un cobro de administración relacionado con la adición de una terraza. El caso es así: Él le compró a la copropiedad una terraza y la anexó al apartamento. Pregunta si ahora el área por la que le toca pagar administración es la suma del apartamento y la terraza: “¿En casos como este cuál es el procedimiento? ¿Se suman las dos áreas? ¿Eso tiene implicaciones en materia impositiva?”
Respuesta: En el tema de las terrazas de las cuales hacen uso los apartamentos, hay que distinguir dos criterios:
Primero: La terraza es un área común. Siendo este el caso, el bien común se entrega como de uso exclusivo al apartamento. Por este uso, según la nueva ley, se le puede cobrar una remuneración económica si así lo determina la Asamblea (artículos 22 y 23 de la Ley 675), lo cual se aplicaría para las copropiedades constituidas luego de la expedición de la Ley. ¿Qué pasa entonces con las constituidas con base en las leyes anteriores?: Estos bienes son comunes de uso exclusivo, pero no se preveía que se cobrara una contraprestación económica por el mismo; por tal motivo, no podrá la Asamblea cobrar un contraprestación económica sin el visto bueno del propietario del apartamento, por tratarse de un derecho adquirido (usar sin contraprestación alguna).
El cobro, de realizarse, puede realizarse con base en diferentes criterios, generalmente aceptados: un mayor valor del metro cuadrado de administración del área cubierta (si la terraza es cubierta), por cuanto esta área está exenta de impuestos, gravámenes, contribuciones y no implica una inversión inicial para su compra o adquisición. Si el área es descubierta, (simple terraza), se castiga en un 50% ó 70% (según el área y calidad de la construcción) el costo de la administración metro cuadrado del área privada. En ambos casos se cobraría un valor proporcional a los metros cuadrados del total del área.
Segundo: La terraza es un área privada. En el reglamento se le pondera el área en un porcentaje con el fin de no castigar al copropietario que cancelaría por metro cuadrado la administración de una área descubierta, que no tiene el mismo costo que el área cubierta del apartamento. Es importante anotar que la reglamentación que trae el artículo 23 de la ley (Régimen especial de los bienes comunes de uso exclusivo), no contradice las autorizaciones que con base en las leyes anteriores concedieron los órganos de administración en su momento. Estas autorizaciones se deben entender como derechos adquiridos, los cuales no pueden ser vulnerados por una ley posterior.
