Sobre las cuotas de administración
Pregunta: Como siempre cuando se habla de plata los ánimos se exaltan. Ahora vuelve el tema de las cuotas de administración. “Las cuotas están tan altas que va a llegar el momento de la imposibilidad de pagarlas”, dijo un lector preocupado por esta situación: “¿Existe alguna entidad que regule las tarifas o el porcentaje de los incrementos de estas cuotas? ¿Con base en qué consideraciones se fija su monto? ¿Cuánto se pueden aumentar y cada cuánto tiempo? ¿Las cuotas extraordinarias tienen un límite de valor? ¿Para qué asuntos se pueden cobrar cuotas extraordinarias?”.
Respuesta: El presupuesto de expensas comunes corresponde a los gastos de la copropiedad. Quien los regula y vigila es la misma Asamblea de Copropietarios que los aprueba y los distribuye entre todos los miembros según el factor de copropiedad de cada uno. El aumento generalizado de las cuotas en los últimos tres años tiene varios orígenes:
Seguros: Incrementos hasta del 70% en las primas de los seguros generados por los hechos del terremoto del Eje Cafetero y el 11 de Septiembre, unido a la situación de terrorismo que se presenta en nuestro país.
Vigilancia: Se incrementa con la contratación a través de empresas o cooperativas de vigilancia de los servicios de portería.
Fondo de imprevistos: Muchas copropiedades no contaban con un fondo para atender imprevistos, el cual fue reglamentado y de obligatorio cumplimiento para todas las copropiedades, por medio de la ley 675 de 2001, en mínimo el 1% del valor de la cuota.
Estos factores incrementaron los costos de administración, pero cada copropiedad y en especial el Consejo de Administración y la Asamblea de Copropietarios deben analizar las necesidades de conservar adecuadamente el patrimonio de todos los propietarios invirtiendo adecuadamente los recursos obtenidos, evitando el deterioro constante de los edificios y unidades que hacen disminuir el valor comercial de los bienes privados. En conclusión el mejor contralor de lo cancelado por la cuota de administración es el propietario, participando en la Asamblea y en el Consejo de Administración.
Frente a las cuotas extras, estas se deben analizar así: Las cuotas son necesarias y no necesarias, según lo señala la ley 675. Las necesarias (artículo 29), son todos aquellos gastos causados por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de la copropiedad. Estas expensas se pueden cancelar mensualmente o anualmente (como sucede por ejemplo en muchos edificios que se cobra una cuota extra para el pago del seguro una vez al año). Dependiendo de su valor (hasta 4 cuotas ordinarias mensuales), requieren una mayoría del 70% del total de los coeficientes de toda la copropiedad para su aprobación.
Las expensas comunes no necesarias en sentido contrario, son aquellas que van a atender gastos sin los cuales la copropiedad puede vivir normalmente (por ejemplo la instalación de juegos de niños). Estos requieren de la aprobación del 70% del total de los coeficientes de toda la copropiedad para su aprobación.
