Las funciones del consejo de administración
Pregunta: De todo tipo son las decisiones que toman los consejos de administración en las copropiedades, en muchos casos sustentadas en los poderes y funciones que les otorgó la Ley 675. Pero en otros casos queda la duda de si esas decisiones son legales o son malos usos del poder. Un lector expresó esta quincena su malestar por algunas normas que entraron a regir recientemente en su urbanización. Habló de un empadronamiento excesivamente riguroso, de la prohibición de ingreso de domicilios (“el comprador debe bajar a la portería a recibirlos”), de limitaciones de uso de las zonas comunes con sus invitados y otras cosas por el estilo que afectan incluso el ingreso de visitantes.
Por todo esto pregunta: ¿Cuáles son las funciones del Consejo, son obligatorias sus decisiones, cómo se pueden cuestionar o incluso revocar o cambiar parcialmente?”.
Respuesta: El Consejo de Administración es un órgano de administración y control, que tiene la tarea según la Ley 675, de tomar las determinaciones necesarias para que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal. Dos de estos fines, según la misma normatividad son administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes y manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados, lo cual implica tomar medidas que si bien molestan a los copropietarios, son importantes para preservar la vida en comunidad.
Estas medidas se plasman en un Manual de Convivencia y Vecindad, que tiene su soporte en el artículo 19 de la Ley 675, y en cada reglamento de propiedad horizontal, que los faculta para reglamentar el uso de los bienes comunes.
Los propietarios de los bienes privados deben conocer que tienen una limitación al dominio, cual es el que los mismos deben ser usados de acuerdo con su naturaleza, y que deben cumplir las obligaciones establecidas en la ley y en el reglamento de propiedad horizontal; estas limitaciones no pueden sobrepasar el derecho a la intimidad y a la libertad individual, pero se deben establecer en cada unidad residencial o copropiedad normas que busquen el bien común.
La Corte Constitucional recientemente ha expedido algunos fallos en procesos de tutela que apoyan a los organismos de dirección y administración de la propiedad horizontal a establecer medidas que busquen una mayor seguridad para todos sus habitantes, como es la posibilidad de no autorizar el ingreso de domicilios; en cuanto a los censos, es importante que los órganos de administración cuenten con la identificación de todos los habitantes de un edificio. Si no ¿cómo se autoriza el ingreso a un bien privado? Igualmente tienen el derecho de conocer en calidad de qué está haciendo uso de ese bien privado (propietario, inquilino, comodatario). Pero el Consejo y la Administración no pueden violar la intimidad de las personas, como llegar a impedir la disposición de los bienes privados (préstamos de parqueaderos a vecinos de otros edificios), hacer censos que vayan a solicitar mas información de la necesaria para hacer un buen control de seguridad, prohibir el ingreso de visitantes o invitados a mis apartamentos, limitar el uso de bienes comunes a mis invitados. Recordemos que este uso se limita por la naturaleza del bien y por la facultad que tiene el Consejo de reglamentar el mismo para que todos los copropietarios tengan las mismas posibilidades de uso.
