Negocios dentro de las copropiedades
Pregunta: “En los parqueaderos internos (sótano) unos copropietarios colocaron un negocio de floristería permitiendo con esto la entrada de personas y carros particulares sin ningún control. Le he escrito a la Administración del edificio haciéndole ver los riesgos que esto conlleva sin tener resultados hasta el momento. Algunos riesgos serían los siguientes: inseguridad (van 5 robos), de tipo ambiental (proliferación de mosquitos y zancudos), de accidente (vehículos particulares invadiendo zonas de circulación y áreas comunes), consumo de agua (grifo exclusivo para la floristería, con cargo a los demás copropietarios), distracción de funciones de los porteros. Comedidamente solicito me ilustre cuáles son los pasos a seguir encaminados a suspender definitivamente el negocio mencionado. ¿Qué organismo o cuál superintendencia vigila la propiedad horizontal? ¿A dónde puede uno dirigir sus quejas?
Respuesta: Frente a la inquietud del lector, se deben hacer las siguientes observaciones: Se debe tener en cuenta la normatividad vigente en cuanto a la propiedad horizontal y la destinación de los inmuebles que hacen parte de ella; está destinación tiene como límite la normatividad urbanística vigente; es decir si un parqueadero es parqueadero o un depósito es depósito, estos no se pueden destinar al ejercicio de actividades diferentes, tales como depósitos en el caso de los parqueaderos o parqueaderos en el caso de los depósitos; y más aún, una vivienda se debe destinar a la residencia de personas y no a servir de sede para el ejercicio de actividades mercantiles.
En cuanto a la prohibición del ejercicio de actividades diferentes a las propias en los inmuebles, se debe observar que la misma no puede ir en contravía del libre desarrollo de la personalidad y al libre ejercicio de las profesiones protegido por normas constitucionales. Por tal motivo se debe hacer claridad en cuanto a los hechos que motivan la consulta, pues es diferente tener una floristería a hacer entrega de flores a particulares. Son dos hechos notoriamente diferentes que un juez, en el momento de resolver el conflicto planteado, observará de forma diferente.
Los fines de la propiedad horizontal (función social y ecológica de la propiedad, convivencia pacífica y solidaridad social, respeto de la dignidad humana, libre iniciativa empresarial, derecho al debido proceso) deben ser respetados por todos los vinculados a este tipo de derecho de propiedad; por tal motivo los propietarios deben evitar que en el ejercicio del derecho de propiedad (de sus bienes privados y de sus bienes comunes) no se vulneren los mismos y en especial los derechos de los demás propietarios. Por eso, si un propietario o usuario del edificio, ve que con el actuar de un vecino se vulnera el principio de la seguridad, la función social y ecológica de la propiedad, por la instalación de una floristería como en el caso que nos ocupa, puede recurrir al juez natural para que este evite que se sigan vulnerando sus derechos.
Frente al organismo que regula la actividad de la propiedad horizontal, es importante aclarar lo siguiente:
El Código de Policía regula las relaciones de vecindad. Los conflictos se resuelven ante las inspecciones municipales de policía, las cuales dependen de la Secretaría de Gobierno Municipal. Las controversias que se presenten por el cumplimiento de funciones de los organismos de dirección y administración de la propiedad horizontal, se resuelven en primera instancia ante la misma propiedad horizontal, ante el ente que tiene dicha competencia. Sin embargo se puede acudir ante la jurisdicción ordinaria con el fin de que se resuelvan las controversias planteadas y que directamente no pudieron resolverse mediante la utilización de mecanismos alternos de justicia, tales como la amigable composición, el tribunal de arbitramento o la conciliación.
La acción de tutela como mecanismo para proteger los derechos consagrados en la Constitución Nacional, es válido ejercerla frente a los particulares, en este caso los organismos de dirección de la propiedad horizontal, conforme lo ha sostenido en reiterados pronunciamientos la Corte Constitucional, si con la misma se pretende hacer valer los derechos que se creen vulnerados por las decisiones tomadas.
Estos son los mecanismos consagrados por la legislación nacional con el fin de lograr el fin de la propiedad horizontal, cuales son “garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad” de acuerdo a lo determinado por la ley 675 del 2001 en su artículo 1º.
Otras entidades ejercen controles de índole moral o ético a nivel gremial, como es el caso de los administradores afiliados a la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, ente la cual se puede acudir en el caso de que se encuentre que alguno de ellos ha ejercido acciones delictivas o fraudulentas en el ejercicio de sus funciones, o Camacol en el caso de las empresas constructoras afiliadas. Sin embargo, no existe un ente de control o fiscalización como una superintendencia, a la cual dirigirse en caso de presentarse una queja determinada.
