Perjuicios causados por la ejecución de obras públicas

La ley 388 del año 1997 en su artículo 128, contempla claramente la posibilidad de que estos perjuicios sean pagados a los propietarios de los predios colindantes de obras, siempre y cuando demuestren que con la ejecución de la obra se lesiona el patrimonio de forma permanente, es decir, que el valor comercial del inmueble resulte afectado por la ejecución de dicha obra.
Casos como la desvalorización causada por la pérdida de privacidad en un condominio residencial, la desmembración de áreas de vital importancia (parqueaderos) para la operación de un negocio, el deterioro físico de las construcciones existentes a causa de las excavaciones de la obra vecina, entre muchos otros, serían los tipos de casos cubiertos por el citado artículo.
Para demostrar lo anterior se requiere por supuesto de un avalúo antes de la ejecución de la obra y de otro posterior, expresados en términos de pesos del mismo momento, es decir, en igualdad de poder adquisitivo.
La ley citada establece, de manera un tanto equivocada en nuestro concepto, que el reclamo por la vía administrativa puede hacerse en tanto el monto de la pérdida de valor sea igual o superior a un treinta por ciento (30%). Respetuosamente discrepamos de este tope pues resulta sencillamente absurdo presumir que una pérdida de valor de un 20% no amerita indemnización o que para obtenerla no se pueda acudir a la vía administrativa, sino que sería necesario acudir a la vía judicial, lo cual resulta por lo menos contraproducente si se entiende que el espíritu de las leyes es el facilitar la solución de los conflictos entre los ciudadanos sin requerir acudir a los estrados judiciales.
Cabe anotar que el citado artículo trae unas aproximaciones a la definición de valor comercial un tanto imprecisas, probablemente fruto de la redacción de los textos jurídicos sin la cooperación de especialistas en las áreas del conocimiento de que se trata, pero no obstante, trataremos de interpretar el sentido de la norma, más allá del contenido literal de la misma.
La norma precisa que el monto de la indemnización, que puede y debe en primera instancia ser reclamada por la vía administrativa, podrá ser compensada en dinero o en títulos representativos de derechos de construcción (implementados mediante el decreto 151 de 1998) lamentablemente aún no reglamentados por la mayoría de nuestras municipalidades.
Conviene advertir que el plazo para reclamar tiene caducidad, que al igual que la prevista por el derecho público, es de dos años, contados a partir de la fecha de la finalización de la obra o de la ocurrencia del daño, según el tipo de reclamación a formular.
Ha madurado tanto la conciencia jurídica del país en el tema de compensación del daño, que nuestra legislación ha contemplado para la ocurrencia de este tipo de acontecimientos, absolutamente normales por lo demás, prever en los presupuestos de ejecución de las obras públicas la creación de un fondo denominado de compensaciones, que permita asegurar el reparto equitativo de las cargas y beneficios en la ejecución de dichas obras, es decir, resarcir los daños y perjuicios ocasionados con la ejecución de las obras.
Vale advertir que para todos los efectos de una reclamación, la fundamentación debe ser sustentada objetiva y demostrablemente, con avalúos y dictámenes técnicos e información de mercado sobre las últimas operaciones, tal como acontece con el principio general del daño. El citado artículo 128 prevé posibles sanciones para los ciudadanos que presenten solicitud de compensaciones temerarias o infundadas, casos en los cuales pueden ser castigados con sanciones o multas por un equivalente del 40% de la suma solicitada como compensación.
Por último cabe anotar que como es apenas natural, además de la reclamación por la vía administrativa contemplada en el artículo 128 de la ley 388, existe la posibilidad de recurrir a la justicia (rama administrativa), en los eventos que dicha reclamación por la vía gubernativa no sea atendida adecuadamente o en el caso que el monto a reclamar sea inferior al 30% del valor del inmueble.
De nuevo enfatizamos en la importancia del conocimiento de la normatividad existente y sobre todo en la importancia de la obtención de una adecuada asesoría en esta temática.

[email protected]