Diez reglas de oro para negociación de bienes con el Estado

Por: Francisco Ochoa
1.El Estado tiene derecho prioritario a adquirir los bienes inmuebles que requiera para la ejecución de obras que sean declaradas de utilidad pública o de interés social. En consecuencia, en estos casos es obligatorio para los propietarios vender los bienes inmuebles voluntaria o forzosamente.
2.En Colombia no existe expropiación sin indemnización previa.
3.El propietario de un inmueble no tiene la obligación de aceptar el precio propuesto y contenido en la oferta de compra, si con razones de peso disiente del mismo. Tiene derecho a reclamar, argumentando su posición, bien ante la entidad oficial que adelante el proceso de compra o ante la justicia colombiana, que deberá velar por hacer respetar los derechos que las leyes consagran a los ciudadanos.
4.Todo propietario tiene derecho a que se indemnice y pague lo que en justicia vale comercialmente su propiedad.
5.Todo propietario tiene derecho a que se le reconozcan todos los daños y perjuicios (i. e. daño emergente y lucro cesante) que se originen por causa de una venta a favor del Estado en los casos de adquisiciones en los cuales lo inmuebles se hayan declarado de utilidad pública o de interés social.
6.Los avalúos catastrales nunca pueden ser la base de venta de los bienes al Estado. La negociación deberá hacerse con base en valores comerciales e incluso, en algunas ocasiones, con base en valores de sustitución o de reposición para algunos tipos de construcciones y mejoras.
7.En el caso de existencia de negocios instalados en los predios adquiridos por el Estado dentro de los procesos de enajenación o compra forzada, el Estado deberá pagar, además del justo valor de los inmuebles, la indemnización por los perjuicios (i. e. daño emergente y lucro cesante) que sufra el propietario del establecimiento de comercio.
8.Los avalúos comerciales para la adquisición de bienes por parte del Estado, cuando éstos hayan sido declarados de utilidad pública o de interés social, deberán ser elaborados por alguna de las siguientes tres instancias:
a.El Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC).
b.Los catastros municipales en los municipios en los cuales la administración del catastro no la realice el IGAC.
c.Por peritos privados inscritos en Lonjas o asociaciones profesionales.
9.Expropiar no significa lanzar o desalojar en forma violenta e intempestiva. La Expropiación es una figura consagrada en nuestra legislación que permite al Estado adquirir inmuebles con carácter prioritario, cuando éstos se requieran para la ejecución de obras de interés público. La entrega del inmueble puede y debe hacerse de manera concertada, previamente avisada y con el debido respeto a los derechos de los propietarios; además, antes de la entrega se debe haber efectuado el pago del monto anunciado en la oferta de compra.
10.Al vender forzadamente bienes inmuebles al Estado, ningún ciudadano colombiano debe quedar en inferioridad de condiciones a las que tenía previamente. Es decir, ningún propietario tiene porqué sufrir merma en su patrimonio ni desmejora del mismo cuando esté obligado a vender un bien inmueble que el Estado requiere y que haya sido declarado de utilidad pública o de interés social.

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