Si analizamos la ley 675, referida a los inmuebles sometidos a régimen de propiedad horizontal, trátese de apartamentos, oficinas o locales comerciales, podemos concluir que los bienes comunes esenciales deben ser asegurados a través de la copropiedad, corriendo a cargo del propietario asegurar el resto de bienes, es decir, los bienes privados. Sobre los bienes comunes, hay diferentes criterios acerca de si se debe o no asegurar el valor del terreno, punto sobre el cual las compañías de seguros han venido tomando su propia posición sin existir unanimidad de criterio.

Cabe la siguiente pregunta: ¿Cuáles son los bienes privados de un apartamento, de un local comercial, de una oficina? Se llegará a la conclusión que fundamentalmente son los terminados: revoques, estuco, pinturas, cocinas, baños, pisos y divisiones interiores (en tanto no sean muros estructurales). Estos bienes privados representan un porcentaje bastante bajo del costo total de reposición del inmueble, y en el caso extremo de los locales comerciales, en los cuales se acostumbra entregarlos en obra negra, el valor de los bienes privados es solo el de los muros divisorios y los terminados que se le haya agregado, representando estos valores un porcentaje ínfimo frente al valor comercial del local.

Estas reflexiones son bastante útiles para considerar lo pertinente o innecesario que puede resultar tomar un seguro de incendio y terremoto por el valor comercial del inmueble, bien de manera particular, o bien a través del banco, en los casos que se tomen créditos hipotecarios.

Quiero advertir que es bien complejo separar los costos de los bienes comunes y de los bienes privados en complejos habitacionales o comerciales sometidos a régimen de propiedad horizontal. Cuando se me consulta al respecto, recomiendo tomar a través del administrador de la copropiedad, una póliza completa que abarque bienes comunes y privados y solicitar expedición de endosos a favor de los bancos para la cobertura de los créditos hipotecarios vigentes, advirtiendo que cada propietario deberá, eso sí, asegurar de manera individual y por su cuenta, los terminados en exceso (con calidades superiores al estándar promedio del edificio) y los contenidos privados (muebles y enseres de todo tipo) existentes en cada vivienda, oficina o local.

Para ilustrar un poco mejor lo antes expresado, invito a pensar en el siguiente caso: en un centro comercial de la ciudad un local determinado puede tener un valor comercial del orden de $35’000.000/m2. En caso de un incendio, ¿cuánto costaría reconstruir las zonas privadas del local, habida cuenta que las zonas comunes están aseguradas a través del Administrador del complejo comercial? Muy poco, ¿verdad? Creo que exagero al afirmar que se reconstruiría con un valor cercano a $ 2’000.000/m2. ¿Y por cuánto se tomó el seguro?

Seamos conscientes de que en el ramo de los seguros de incendio y terremoto, pagar primas dobles no garantiza el pago de una doble indemnización. Busquemos asesoría idónea y objetiva que nos permita racionalizar los pagos, pues los formatos automáticos para tomar seguros por un porcentaje sobre el valor comercial del bien inmueble, puede conducir al pago de primas innecesarias.
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