Pago de las expensas comunes generadas por la administración y prestación de servicios comunes

Pregunta: Cuando una propiedad es rematada y no queda dinero para pagar la deuda con la administración ¿la unidad residencial perderá dicho valor o tendrá que salir a perseguir otros bienes del demandado? ¿El nuevo propietario asume la deuda? Nos interesa saber qué dice la ley a este respecto. Muchas gracias por su atención.

Respuesta: El artículo 29 señala que son los propietarios los llamados a responder por el pago de las expensas comunes generadas por la administración y prestación de servicios comunes. Sin embargo, crea una solidaridad entre el propietario anterior y el comprador por las sumas no pagadas al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio. Esta transferencia es el traspaso del derecho de propiedad a cualquier título, la cual incluye el remate o la venta en pública subasta. Por tal motivo, aunque es una obligación personal del propietario, la ley genera una solidaridad entre el antiguo propietario y el nuevo que adquiere por pública subasta. Es importante señalar que inclusive en la ley anterior existe jurisprudencia que señalaba que los remates no saneaban las deudas que por administración generaban los inmuebles, y los nuevos propietarios, siempre y cuando la administración lograra probar la calidad real de la deuda, debían asumir la misma.

El artículo 29 lo define así: (…) Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado.

Igualmente, existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.

En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el Representante Legal de la copropiedad.

En caso de no contarse con el paz y salvo, se dejará constancia en la escritura de tal circunstancia, de la respectiva solicitud presentada al administrador de la copropiedad y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la copropiedad (…)