Por Daniel Palacio Tamayo

El gerente de La Lonja, Federico Estrada, habló con Vivir en El Poblado sobre el proceso de Valorización. El líder del gremio inmobiliario llama la atención sobre explorar nuevos instrumentos para financiar e impulsar el desarrollo de la ciudad.

Gerente, aún se siguen despertando interrogantes entre la comunidad por las diferencias entre los resultados de los dos estudios de valorización realizados por La Lonja. ¿Qué responde?
“Eso obedeció a estudios en momentos distintos con condiciones distintas. En el segundo estudio, particularmente, no se tuvieron en cuenta 2 obras como el puente de la 4 sur y una vía sobre la 18 sur, pero sí otras cuatro que incluían intercambios en la Inferior con Los Parra, Los González, una vía en la parte de Linares y la conexión entre Los Parra y la Avenida El Poblado. Cuando se hacen ejercicios en movilidad arrojan resultados distintos”.

Según entiendo estos estudios de avalúos tienen una vigencia. Pero al momento de realizar el cobro de Valorización, la vigencia del segundo aparentemente ya había pasado.
“El estudio con el que se aplicó la contribución fue hecho en el 2013, realmente la vigencia de un avalúo sí tiene temporalidad de un año, pero no sabría decir un estudio de valorización qué términos o vigencia tiene”.

¿Entonces lo de Fonvalmed es capítulo cerrado?
“Posteriormente se hicieron avalúos puntuales de las fajas de terreno a comprar, pues Fonvalmed tiene que hacer una oferta formal a los propietarios y el insumo es un avalúo”.

¿Se avaluó la franja del Casino en Los Parra?
“Claro que sí se hizo, pero preferiría que esa información la suministre Fonvalmed”.

Con todo esto ha quedado la sensación de que hay muchos problemas con las llamadas obligaciones urbanísticas.
“Una cosa sí es cierta y es que el pago es super dispendioso. Por ejemplo, para un proyecto hacer la entrega de una franja de tierra a la oficina de bienes inmuebles de la Alcaldía tiene que hacer un trámite muy complicado”.

¿No ha habido desvalorización en ninguna zona de El Poblado?
“La metodología incluía los impactos negativos por contaminación y otras variables durante la obra, pero el estudio fue hecho asumiendo que estaban finalizadas las 23 obras. Es decir: sin obras y con las 23. ¿Qué ha pasado? Se han entregado a cuentagotas y algunas de ellas parcialmente. Además no han entrado las principales y de mayor impacto: La 34, Los Balsos (que es la que modifica sustancialmente la movilidad) y otras que tienen claros errores de diseño como la de la Superior con El Tesoro. Hoy hemos tenido valorización inmobiliaria entre el 7 y el 8 por ciento en El Poblado, cuando el estudio de nosotros hablaba entre 3 y 3.5. Ahora bien, el beneficio es palpable en algunos sectores como en la zona más norte de El Poblado. Hay otras zonas en las que no, pero el análisis se hace como un sistema completo”.

¿Esos errores de diseño y retrasos implican desvalorización para los vecinos?
“Los insumos para llegar a esas estimaciones lo hacían como un sistema. Soy incapaz de decirlo por la complejidad que tiene. Habría que entrar a mirar el impacto de esa obra en las 23 y hacer los estudios de movilidad, pero claramente no ha funcionado como uno esperaría”.

¿Los problemas en la ejecución de esas obras desvirtuarían el avalúo contemplado una vez finalizadas las 23?
“No sé. Yo entiendo el malestar de las personas con las obras. Es lo mismo que nos fuéramos para Conquistadores, ¡qué tragedia!, hay que esperar que se terminen. De lo que sí estoy seguro es de que lo que hoy es un caos vial, si no hubiéramos emprendido estas obras, no estaríamos hablando de un caos vial, sino de una hecatombe vial. Y eso sí nos hubiera impactado a desvalorizaciones en términos reales y nominales de las propiedades”.

¿Qué piensa de otros mecanismos para desarrollar obras?
“Es importante implementar los instrumentos de financiación de ciudad. Hay que echar mano de esas figuras que arrancan desde el predial, valorización, plusvalía o peajes urbanos. Son figuras viables, pero es obligación de la ciudad revisarlos porque con los ingresos corrientes del Municipio es casi imposible generar las obras de infraestructura que se necesitan”.