Diez recomendaciones prácticas para enfrentar procesos de expropiación

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Frente a la construcción de obras de interés público, el Estado colombiano tiene derecho prioritario a adquirir los bienes inmuebles que requiera, es decir, expropiar con indemnización previa. ¿Qué hay que tener en cuenta en estas situaciones? Los expertos en avalúos Francisco Ochoa O. y Catalina Otero F. comparten este ABC con los lectores de Vivir en El Poblado.

Se avecina una buena cantidad de obras públicas en el Valle de Aburrá y el Oriente cercano. El Metro de la 80, tren de cercanías, nueva pista para el aeropuerto José María Córdova son las más importantes, entre muchas otras.

Normalmente tenemos poco conocimiento sobre las normativas existentes y los derechos que tenemos y podemos ejercer, y ello conlleva que se utilice de manera inadecuada el satanizado término expropiar, acompañado de usuales amenazas que nos cierran las entendederas y nos conducen a aceptar propuestas, desconociendo si ellas son o no justas.

Trataremos de resumir en unos pocos y concretos puntos alguna información de utilidad al respecto:

  1. El Estado tiene derecho prioritario a adquirir los bienes inmuebles que requiera para la ejecución de obras que sean declaradas de utilidad pública o de interés social. En consecuencia, en estos casos es obligatorio para los propietarios vender los bienes inmuebles, voluntaria o forzosamente.
  2. En Colombia no existe expropiación sin indemnización previa.
  3. El propietario de un inmueble no tiene la obligación de aceptar el precio propuesto y contenido en la oferta de compra, si con razones de peso disiente del mismo. Tiene derecho a reclamar, argumentando su posición, bien ante la entidad oficial que adelante el proceso de compra, o ante la justicia colombiana, que deberá velar por hacer respetar los derechos que las leyes consagran a los ciudadanos. 
  4. Todo propietario tiene derecho a que se indemnice y pague lo que en justicia vale comercialmente su propiedad.
  5. Todo propietario tiene derecho a que se le reconozcan todos los daños y perjuicios (i. e. daño emergente y lucro cesante) que se originen por causa de una venta a favor del Estado en los casos de adquisiciones, en los cuales los inmuebles se hayan declarado de utilidad pública o de interés social.
  6. Los avalúos catastrales nunca pueden ser la base de venta de los bienes al Estado. La negociación deberá hacerse con base en valores comerciales e, incluso, en algunas ocasiones, con base en valores de sustitución o de reposición para algunos tipos de construcciones y mejoras. 

Es usual, por parte de algunos negociadores, abusar de una frase contenida en la Ley 1742 de 2014, que posteriormente fue aclarada en la Sentencia CC 750 de 2015. Esta frase hace relación al hecho de que, si no se llega a un acuerdo en la etapa de negociación directa, el valor del predio será cancelado de forma previa teniendo en cuenta el avalúo catastral. Pero debe advertirse que de acuerdo con la lectura ordenada de la Sentencia CC 750 citada y a los principios constituciones existentes, en Colombia, como se mencionó en el segundopunto, no existe expropiación sin indemnización previa (y justa). Llamamos la atención a los lectores en el sentido que entiendan lo antes expresado y eviten ser abusados en su buena fe.

  1. En el caso de existencia de negocios instalados en los predios adquiridos por el Estado dentro de los procesos de enajenación o compra forzada, el Estado deberá pagar, además del justo valor de los inmuebles, la indemnización por los perjuicios (i. e. daño emergente y lucro cesante) que sufra el propietario del establecimiento de comercio.
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Los avalúos que se elaboren para fines de adquisición forzosa (expropiación), deben incluir, además del justo valor comercial del inmueble, la indemnización para reparar los daños y perjuicios que se causen en dicha negociación.

  1. Expropiar no significa lanzar o desalojar en forma violenta e intempestiva. La expropiación es una figura consagrada en nuestra legislación, que permite al Estado adquirir inmuebles con carácter prioritario, cuando éstos se requieran para la ejecución de obras de interés público. La entrega del inmueble puede y debe hacerse de manera concertada, previamente avisada y con el debido respeto a los derechos de los propietarios; además, antes de la entrega, se debe haber efectuado el pago del monto anunciado en la oferta de compra. 
  2. Al vender de manera forzada bienes inmuebles al Estado, ningún ciudadano debe quedar en inferioridad de condiciones a las que tenía previamente. Es decir, ningún propietario tiene por qué sufrir merma en su patrimonio ni desmejora cuando esté obligado a vender un bien inmueble que el Estado requiere y que haya sido declarado de utilidad pública o de interés social.
  3. Si tiene dudas, no se siente adecuadamente indemnizado o siente que recibe presiones indebidas para aceptar ofertas de compra, busque una asesoría profesional para manejar este proceso de negociación y la determinación del justo valor del inmueble y de los perjuicios a reclamar antes de aceptar, firmar o hacer entrega de su inmueble.
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