Daños en bienes privados
Pregunta: Con esta temporada de lluvias de las últimas semanas hubo daños en varias copropiedades. En una de ellas hubo una inundación en el último piso; allí el techo no es losa sino de teja. La copropiedad asumió la responsabilidad por los daños que sufrió el afectado, daños que pagó por medio de una aseguradora. El afectado pregunta si él es responsable del pago del deducible o si eso debe asumirlo también la copropiedad.
Otro caso también relacionado con las lluvias de abril es reportado desde otra urbanización: asegura el dueño que se le entra el agua por las ventanas a pesar de que estén cerradas. “No tienen un sellamiento adecuado”, dice y pregunta si eso lo debe mandar a arreglar él o se trata de una zona común y le corresponde a la copropiedad. Dice además que ese problema lo tienen varios apartamentos.
Respuesta: La póliza de seguros contratada por una propiedad horizontal, tendiente a amparar los riesgos en materia de responsabilidad civil, comprende algunos siniestros que afecten a los propietarios, ocupantes del edificio o terceros.
Esto quiere decir que la propiedad horizontal, como responsable de los bienes comunes que puedan ocasionar daños (fachadas, techos, puertas eléctricas, entre otros) traslada el pago de los perjuicios a un tercero que es una compañía de seguros, mediante la suscripción de un contrato de seguros. Sin embargo la empresa aseguradora, que asume el riesgo con la suscripción del contrato de seguro, no cubre el 100% del siniestro, sino un porcentaje (usualmente el 90% del mismo), con el fin de que el asegurado, o sea la propiedad horizontal en este caso, acometa todas las acciones tendientes a evitar que se produzcan daños.
Este deducible desde un criterio jurídico, debe ser asumido por la copropiedad, cancelándole al afectado el valor del mismo. Sin embargo muchas copropiedades no lo asumen, toda vez que sus presupuestos ajustados se lo impiden, lo cual hace que muchos perjudicados no cobren este valor.
Lo adecuado es que la propiedad horizontal asuma el valor del deducible, para evitar que se presenten futuras reclamaciones vía demanda judicial que pueden afectar mucho más el presupuesto de la copropiedad, y en especial el propio patrimonio de los directivos que tomaron la decisión errónea, en perjuicio de la propiedad horizontal, por quien se crea afectado.
Aún así, muchas compañías aseguradoras y propiedades horizontales exigen, a nuestro criterio muy sanamente, que previo al pago de la indemnización, exista una demanda por responsabilidad civil, con el objeto de evitar reclamaciones que posiblemente no se presentan al interior de las copropiedades, como es el caso de los hurtos en parqueaderos, para que en dicho proceso se establezca la existencia de una responsabilidad civil en cabeza de la propiedad horizontal, la cual podría llamar en garantía a la compañía de seguros.
En el tema de los bienes comunes, como la fachada (de ladrillo o de vidrio) que produce daños al interior de los apartamentos, es clara la responsabilidad 100% de la copropiedad, la cual debe acometer las labores de mantenimiento y reparación de los bienes comunes, y en especial de las paredes interiores donde se evidencian los daños, como es el efecto de las pinturas al interior de los apartamentos. Cosa diferente es si el daño en la impermeabilización de la fachada se origina por un actuar no diligente del propietario; en este caso es él quien debe reparar los bienes comunes y sus bienes privados.
